Immobilie in Italien - Kauf und Verkauf

Als deutsch-italienische Kanzlei mit Sitz in Hamburg und Mailand beraten und vertreten wir Sie bei allen rechtlichen und steuerlichen Fragen zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Italien.

Unsere Leistungen:

• Beratung zum Immobilien(ver)kauf in Italien
  
• Entwurf von Kaufverträgen
  
• Überprüfung von Kaufverträgen
• Überprüfung von Schulden der Immobilie (Steuern, Ver- und Entsorgung etc.)
• Überprüfung von Baugenehmigungen, (Kataster, Bauamt), Vorkaufsrecht von Nachbarn
  
• Abwicklung von Kaufverträgen in Italien
• Korrespondenz mit Notaren und Behörden in Italien
  

Nachfolgend möchten wir Ihnen erste grundlegende Informationen für den Erwerb bzw. die Veräußerung eines Hauses oder einer Wohnung in Italien geben.
Weitere Informationen zum italienischen Recht und über unsere Beratung im italienischen Recht erhalten Sie hier: Deutsch-Italienische Kanzlei, italienischer Rechtsanwalt
Informationen zur Vererbung einer italienischen Immobilie bzw. für den Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft finden Sie hier: Italienisches Erbrecht, Erbfall Italien

In Italien gibt es für Ausländer keine Beschränkungen für den Erwerb eines Wohnhauses oder einer Wohnung. Deutsche genießen als EU-Bürger alle Vorteile der Freizügigkeit innerhalb der Europäischen Union. Für die steuerlichen Konsequenzen der Begründung eines Wohnsitzes in Italien gelten die nationalen Steuergesetze sowie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien.

Auch in Italien ist es üblich, bei Immobiliengeschäften die Dienste eines Maklers in Anspruch zu nehmen. Die Rolle des Maklers weicht jedoch in einigen Punkten von der in Deutschland üblichen Praxis ab. So gibt der Käufer regelmäßig bereits gegenüber dem Makler ein unwiderrufliches Kaufangebot ab. Dabei ist es üblich, dass ein Teil des Kaufpreises bereits zugunsten des Verkäufers gezahlt wird.

Mit Ausnahme Südtirols und Friaul-Julisch-Venetiens gibt es in Italien keine Grundbücher. Kaufverträge sind aber beim Immobilienregister einzutragen, welches zum Teil die Funktion des in Deutschland existierenden Grundbuchwesens hat.

Zunächst schließen die Parteien einen schriftlichen rechtsverbindlichen Vorvertrag, mit dem sie sich verpflichten, den eigentlichen Hauptvertrag abzuschließen.

• Mit Abschluss des Vorvertrages wird regelmäßig eine Anzahlung in Höhe von ca. 10% bis 30% vom Käufer gezahlt.
  
• Bereits der Vorvertrag kann gesetzliche Vertragsstrafen auslösen. So verfällt beispielsweise die Anzahlung, wenn der Käufer nicht innerhalb der vereinbarten Frist den Hauptvertrag abschließt und den Restkaufpreis zahlt. Größte Sorgfalt ist daher bei der Formulierung von Ausstiegsklauseln geboten.
  
• Käufer einer Immobilie in Italien sollten sich daher bereits vor Abschluss eines Vorvertrages über eingetragene Belastungen und Beschränkungen informieren. Ebenso wichtig ist die Kenntnis des Güterstandes bei Geschäften mit verheirateten Käufern bzw. Verkäufern, da gegebenenfalls auch der Ehegatte den Vertrag mit unterzeichnen muss.
• Um den gutgläubigen Erwerb eines weiteren Kaufinteressenten zu verhindern, kann ein notariell beurkundeter Vorvertrag im Immobilienregister eingetragen werden - ähnlich der Vormerkung in einem deutschen Grundbuch.
• Ob ein Vorvertrag geschlossen werden sollte, bedarf einer sorgfältigen Abwägung sowohl der Rechte und Pflichten, als auch der damit verbundenen Kosten.
  

Nationale Besonderheiten sind auch bim Hauptvertrag zu beachten. Nur ein eingeschalteter Rechtsanwalt kann bei der Vertragsgestaltung und Abwicklung die rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen des Käufers bzw. Verkäufers wahren. Wie in Deutschland ist dies nicht Aufgabe des Maklers oder des Notars!

• Grundsätzlich ist beim Erwerb einer Immobilie in Italien die Schriftform ausreichend. Da für die Eintragung im Immobilienregister jedoch zumindest eine öffentlich-beglaubigte Urkunde vorzuweisen ist, ist immer auch ein Notar hinzuzuziehen.
• Für die Beurkundung des Hauptvertrages benötigen Käufer und Verkäufer eine italienische Steuernummer. Diese kann bei jedem italienischen Bezirkssteueramt beantragt werden.
  
• Wichtiger Bestandteil des Hauptvertrages sind etwaige Zusicherungen des Verkäufers und Gewährleistungsansprüche des Käufers. Auch die Verjährung von Mängelansprüchen kann und sollte geregelt werden.
  

Beim Kauf einer Immobilie in Italien fallen regelmäßig die folgenden Kosten an:

• Makler: meist jeweils 3% vom Kaufpreis für den Käufer und Verkäufer;
• Notar: ca. 1% bis 2% vom Kaufpreis (regional unterschiedlich);
• Registersteuer: 7% des Kaufpreises (wenn Immobilie als Zweitwohnsitz dient);
• Hypothekensteuer: 2% des Kaufpreises;
• Katastersteuer: 1% des Kaufpreises;

Bei Erstwohnsitz in Italien ermäßigen sich sowohl die Registersteuer als auch die Hypotheken- und Katastersteuer.
Berücksichtigt werden müssen auch die laufenden Steuern wie die jährliche Grundsteuer (0,7% des Katasterwertes) sowie Ertragssteuer, die unabhängig davon anfällt, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird. Der Eigentümer der Immobilie ist somit verpflichtet, beim örtlichen Finanzamt in Italien eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Trotz Doppelbesteuerungsabkommen können selbst genutzte oder vermitete Immobilien in Italien die Steuerlast in Deutschland erhöhen. Befragen Sie hierzu Ihren oder unseren Steuerberater.