Kauf einer Immobilie in Italien durch "rent to buy"

Das italienische Immobilienrecht weist einige Besonderheiten auf. Wer in Italien eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte sich entsprechend informieren oder beraten lassen. Eine dieser Besonderheiten ist das sogenannte „rent to buy“, also ein Mietkauf.  

Dieses Instrument wurde 2014 per Gesetz in das italienische Immobilienrecht eingeführt. Es handelt sich um einen Vertrag, mit dem der Eigentümer/Verkäufer die Immobilie dem Mieter - dem künftigen Erwerber -  nach Abschluss des Vertrags zur Verfügung stellt, also dem Vertragspartner den Besitz (zur Miete) gewährt, und der Mieter bei rechtmäßigen Zahlungen der vereinbarten Beträge später entscheiden darf, ob er die Immobilie kaufen möchte, wobei ein Teil der geleisteten Beträge vom Kaufpreis abgezogen werden. 

Überblick über „rent to buy“  

Die Besonderheiten des Immobilienkaufs „rent to buy“ in Italien sind also:

  1. die unmittelbare Gewährung des Besitzes,
  2. die Zahlung eines Betrages mit zwei Komponenten, eine für die Nutzung und eine, die Bestandteil des Kaufpreis werden könnte;
  3. das Recht des Mieters auf Kauf der Immobilie innerhalb des im Vertrag festgelegten Zeitraums;
  4. der Abzug vom Kaufpreis des zu diesem Zweck im Vertrag festgelegten Betrages.  

Das "rent to buy" besteht aus zwei Phasen: In der ersten wird der Besitz der Immobilie dem Mieter (dem zukünftigen potentiellen Käufer) gewährt. Der Mieter ist verpflichtet, an den Eigentümer den vereinbarten Betrag zu zahlen. In der zweiten Phase ist die Übertragung des Eigentums an der Immobilie auf den Mieter möglich, dies folgt jedoch nicht automatisch. 

Der Mieter hat das Recht zu entscheiden, ob er die Immobilie innerhalb der vorgesehenen Frist erwerben möchte oder nicht. Wird der Mieter die Immobilie nicht kaufen wollen, ist der Vertrag abzuwickeln. Der Eigentümer wird den Besitz zurückerhalten und den Teilbetrag für die Nutzung behalten, der Mieter kann den Anspruch auf Rückzahlung des Betrages, der als Vorleistung bezüglich des Kaufpreises im Vertrag vorgesehen wurde.  

Ausübung des Kaufrechts nach italienischem Immobilienrecht

Falls der Mieter das Recht zum Kauf ausüben, also die Immobilie innerhalb der Frist erwerben möchte, ist er verpflichtet, den vereinbarten Restbetrag nach Abzug der bereits geleisteten Teilbeträge zu zahlen. Der Eigentümer muss dem Kaufvertrag zustimmen.   Erfüllt der Eigentümer die vertraglich festgelegte Verpflichtung nicht, will er also das Eigentum an der Immobilie auf den Mieter nicht übertragen, kann der Mieter/Käufer ihn vor Gericht verklagen. Nach dem italienischen Immobilienrecht ersetzt dann das Urteil die Zustimmung des Verkäufers, so dass der Mieter/Käufer Eigentümer wird.  

Anmerkungen aus Sicht des Rechtsanwalts  

Mit dem „rent to buy“ hält das italienische Immobilienrecht ein interessantes Instrument für Käufer und Verkäufer von Immobilien in Italien bereit. Im Vergleich zum herkömmlichen Immobilienkauf bietet der Mietkauf für beide Vertragsparteien Vor- und Nachteile, die sorgfältig gegeneinander abgewogen werden müssen. Als deutsch-italienische Kanzlei mit Rechtsanwälten für italienisches Immobilienrecht, bieten wir umfassende Beratung in allen Fragen rund um den Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf in Italien und Begleiten alle Projekte von der Anbahnung bis zur Abwicklung.

 

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