Erweiterte Grundbesitzkürzung für die Gewerbesteuer

Steuergestaltung für die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH

Eine GmbH – auch eine vermögensverwaltende GmbH – ist auf Grund ihrer Rechtsform immer gewerblich tätig und unterliegt der Gewerbesteuer.  Das Gewerbesteuergesetz (GewStG) normiert allerdings einige Ausnahmen von dieser Steuerpflicht. Für Immobilieninvestoren ist die erweiterte Grundbesitzkürzung entscheidend für eine niedrigere Steuerbelastung von 15,825 % auf Ebene der vermögensverwaltenden Immobilien GmbH.

In § 9 GewStG ist für die Ermittlung des Gewerbeertrags bei Grundbesitz einer GmbH einmal die einfache Grundbesitzkürzung und auf Antrag die erweiterte Grundbesitzkürzung vorgesehen.

Anwaltlichen Leistungen

Unsere Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen in Hamburg, Berlin, Frankfurt, München oder Köln beraten Sie gerne im Immobiliensteuerrecht, u.a. zu folgenden Themen:

  1. Steuerliche Beratung zur Sicherstellung der erweiterten Grundbesitzkürzung
  2. Beratung und Gutachten und Einzelfragen der erweiterten Grundbesitzkürzung
  3. Steuerliche Beratung zur Rechtsformwahl als Immobilieninvestor (Steuerbelastungsvergleiche)
  4. Rechtliche und steuerliche Begleitung der Gründung von vermögensverwalten GmbHs
  5. Beratung zur Grunderwerbsteuer
  6. Beratung zu Einzelfragen der Immobilienbesteuerung
  7. Beratung zur Umstrukturierung von Immobilienportfolios

Für eine unverbindliche Mandatsanfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.

Einfache Grundbesitzkürzung

Bei der einfachen Grundbesitzkürzung werden 1,2 % des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes bei der Ermittlung des Gewinns für die Gewerbesteuer herausgekürzt. Ein Tropfen auf den heißen Stein, mehr nicht.

Erweiterte Grundbesitzkürzung

Anstelle dieser einfachen Grundbesitzkürzung kann auf Antrag des Unternehmens, das ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, die sogenannte erweiterte Grundbesitzkürzung genutzt werden. Diese erweiterte Grundbesitzkürzung führt bei der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH zur Kürzung des Gewinns um die Erträge aus Vermietung und damit zum Entfall der Gewerbesteuerbelastung.

Die erweiterte Grundbesitzkürzung wird von der Finanzverwaltung sehr genau überprüft (Stolperstein erweiterte Grundbesitzkürzung, Minenfeld erweiterte Grundbesitzkürzung). Die Vorschrift ist als Ausnahmevorschrift eng auszulegen.

Dreifache Ausschließlichkeit

Die erweiterte Grundbesitzkürzung setzt tätigkeitsbezogen, grundbesitzbezogen und zeitraumbezogen die (fast) ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes voraus.

Unschädlich – aber nicht begünstigt – sind nur die folgenden Tätigkeiten der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH:

  • Verwaltung eigenen Kapitalvermögens
  • Betreuung von Wohnungsbauten
  • Bau und Veräußerung von Ein- u. Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen

Die tätigkeitsbezogene Ausschließlichkeit verlangt, dass die Immobilien-GmbH ausschließlich vermögensverwaltend ist. Damit dürfen keine Projektentwicklungen durchgeführt werden. Auch gewerblicher Grundstückshandel ist schädlich. Selbst geringfügige gewerbliche Erlöse führen zur Versagung der gewerblichen Grundstückskürzung. So hat das Finanzgericht  Berlin-Brandenburg einen Umsatz in Höhe von 0,17 % als schädliche Nebentätigkeit angesehen

Die grundbesitzbezogene Ausschließlichkeit verlangt für die erweiterte Grundbesitzkürzung, dass ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet wird. Schon die Mitüberlassung von sog. Betriebsvorrichtungen, Maschinen, Mobiliar, Küchen  kann zur Versagung der erweiterten Grundbesitzkürzung führen. Aktuell  steht diesbezüglich die Überlassung von E-Ladestationen als schädliche Nebenleistung auf dem Prüfstand.

Damit zeigt sich, dass nicht nur bei gewerblichen Bauten, sondern auch bei Wohnbauten schon kleine Fehler zur Versagung der gewerblichen Grundbesitzkürzung führen können.

Schließlich ist die erweiterte Grundbesitzkürzung auch noch zeitraumbezogen zu beachten. Das Ausschließlichkeitsmerkmal, also die ausschließliche Verwaltung und Nutzung von Grundvermögen, verlangt, dass, solange  ein Unternehmen tätig ist, seine Haupttätigkeit durchgängig in der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes bestehen muss.

Gestaltung zur Sicherstellung der erweiterten Grundbesitzkürzung

Die Sicherstellung der erweiterten Grundbesitzkürzung, gerade wenn auch die Überlassung von Betriebsvorrichtungen etc. im Raume steht, ist mit komplexen Rechtsfragen (Mietereinbauten, zivilrechtliche Übertragbarkeit, wirtschaftliches Eigentum) verbunden.

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