Steuerhinterziehung Mieterträge

Strafrechtliche Relevanz nicht versteuerter Miete

Einkünfte aus der entgeltlichen Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer. Falsche oder fehlende Angaben im Zusammenhang mit Mieteinnahmen führen schnell zum Verdacht der Steuerhinterziehung. Das gleiche gilt für Angaben zu den geltend gemachten Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie. Nur wer sich hier korrekt verhält oder rechtzeitig eine Selbstanzeige abgibt, entgeht einer Bestrafung wegen Steuerbetrugs.

Steuerbetrug im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien

Vermieter von Häusern, Wohnungen und anderen Immobilien haben zahlreiche Gelegenheiten, ihre Steuerlast zu reduzieren. Nachfolgend eine Auswahl der Steuervermeidungsstrategien, die strafrechtlich relevant sein können:

1. Nichtangabe von Mieteinkünften (Schwarzvermietung, AirBnB)
2. Falsche Angaben bei der Angabe absetzbarer Kosten
3. Kostenverschiebungen auf vermietete Immobilie
4. Betrug mit der Abschreibung

Nichtangabe von Mieteinkünften

Die Einkommensteuer im Zusammenhang mit der Vermietung betrifft sowohl die dauerhafte wie auch die kurzfristige Vermietung. Auch Gewinne aus einer Untervermietung sind steuerpflichtig und werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Im Bereich der klassischen langfristigen Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist die sogenannte Schwarzvermietung erfahrungsgemäß relativ selten anzutreffen.

Anders hingegen bei der kurzfristigen Untervermietung oder Vermietung von eigenen Ferienwohnungen. Auch Gewinne aus diesen Vermietungen sind einkommensteuerpflichtig, worüber sich viele jedoch nicht bewusst sind. Die Vermietung über Vermittlungsportale im Internet macht die Vermietung immer einfacher - die steuerrechtlichen Folgen werden dabei häufig nicht bedacht.

Ungeachtet dessen liegt die Voraussetzung der Besteuerung vor, da keine zeitliche Mindestmietdauer oder eine Mindesteinkommen vorgeschrieben ist. Wird der allgemeine Grundfreibetrag durch andere Einkommen überschritten, gilt die Besteuerung selbst für geringste Bagatellgewinne.

Das Entdeckungsrisiko wird von den betreffenden Vermietern oft als relativ gering eingeschätzt. Die Finanzverwaltung hat angekündigt, die Vermietungsportale stärker in den Fokus ihrer Ermittlungen nehmen zu wollen. Soweit die Finanzverwaltung dieses Vorhaben erfolgreich umsetzt, steigt das Entdeckungsrisiko ganz erheblich an.

Falsche Angaben bei der Angabe absetzbarer Kosten

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung handelt es sich um eine Überschusseinkunftsart. Bei dieser sind als Einkünfte der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten anzusetzen (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG). Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.

Eine Steuerhinterziehung liegt daher auch vor, wenn andere Kosten, die keine Werbungskosten sind, bei der Errechnung der Einkünfte berücksichtigt werden. Der Rechnungshof hat bereits kritisiert, dass Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von der Finanzverwaltung zu selten überprüft werden. Diese geringe Kontrolldichte hat bei manchen Steuerpflichtigen dazu geführt, dass falsche Angaben bei den absetzbaren Kosten gemacht werden.

Sonderfall: Vermietung an Angehörige und Freunde

Wohnungen werden häufig verbilligt an Angehörige und Freunde vermietet. Ungeachtet dessen versuchen findige Vermieter die mit der Vermietung entstandenen Kosten vollständig abzusetzen. Hierauf hat der Gesetzgeber mit folgender Sonderregel reagiert:

Wird eine Wohnung zu Wohnzwecken gegen ein Entgelt überlassen, das weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Eine Erzielung von Einkünften liegt in diesem Fall nur hinsichtlich des entgeltlichen Teils vor, hinsichtlich des unentgeltlichen Teils entfällt somit die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs. Wird die 66-Prozent-Grenze unterschritten, ist eine Aufteilung der Werbungskosten vorzunehmen. Unterbleibt die genannte Aufteilung absichtlich, liegt eine Steuerhinterziehung vor. 

Kostenverschiebungen auf vermietete Immobilie

Kosten können nur dann berücksichtigt werden, wenn diese im Zusammenhang mit Einnahmen stehen. Auch Kosten für eine leer stehende Immobilie können abgesetzt werden, wenn deren Vermietung geplant ist.

Kosten, die im Zusammenhang mit der selbstgenutzten oder mit einer unentgeltlich überlassenen Immobilien stehen, dürfen keinesfalls berücksichtigt werden. Gerade wenn der Steuerpflichtige eine Wohnung in einem ansonsten vermieten Haus bewohnt, ist es vergleichsweise einfach, die Kosten für diese Wohnung einer anderen Wohnung zuzuordnen. Auch diese Form der Verschiebung stellt eine Steuerhinterziehung dar.

Steuerbetrug mit der Abschreibung

Kosten für die Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes oder deren umfangreiche Sanierung sind nicht im Jahr der Zahlung abzusetzen, sondern über den Zeitraum der Nutzung zu berücksichtigen. Dies betrifft neben der Anschaffung auch den sogenannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwand. Anschaffungsnahen Herstellungsaufwand nimmt die Finanzverwaltung an, wenn die Netto-Instandsetzungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes anfallen, 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Die vorgesehene Nutzungsdauer und damit der Abschreibungszeitraum sind vom Gesetzgeber bzw. von der Finanzverwaltung vorgeschrieben. Es ist daher genau zu unterscheiden, welche Kosten im Einzelnen direkt abzusetzen und welche Kosten über einen teils längeren Zeitraum zu verteilen sind.

Eine strafrechtlich relevante Steuerverkürzung kommt daher in zwei Fallgruppen in Betracht:

1. Kosten, die eigentlich der Anschaffung zuzurechnen sind, werden als sofort abzugsfähige Kosten behandelt und senken die Besteuerungsgrundlage im Jahr der Entstehung.
2. Die Nutzungsdauer wird absichtlich verkürzt angegeben, mit der Folge, dass die jährliche Höhe der Abschreibung über den gesamten Zeitraum steigt, während der Zeitraum selbst sinkt.

Strafe und Strafmaß bei der Steuerhinterziehung mit Mieteinkünften

Strafe und Strafmaß der Steuerhinterziehung sind von der Schuld des Täters und der Höhe des entstandenen Schadens abhängig. Es droht eine Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren, in schweren Fällen bis zu 10 Jahren.

Soweit es sich um eine erstmalige Tat handelt oder keine anderen strafverschärfenden Umstände vorliegen, haben sich nachfolgende Erfahrungswerte in Abhängigkeit des Betrages der hinterzogenen Steuern gebildet:

1. Bis zu 1.000 Euro wird das Verfahren häufig gegen Auflage eingestellt.
2. Bis zu 50.000 Euro an hinterzogenen Steuern werden in der Regel Geldstrafen verhängt.
3. Ab 50.000 Euro kann eine Freiheitsstrafe (noch auf Bewährung) verhängt werden.
4. Ab 1.000.000 Euro ist mit mindestens 2 Jahren Freiheitsstrafe ohne Bewährung zu rechnen.

Strafbefreiende Selbstanzeige für Vermieter

Im Bereich des Steuerrechts besteht die Möglichkeit der strafbefreienden Selbstanzeige. Hierdurch besteht unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, einer Strafverfolgung zu entgehen. Die Anforderungen an eine solche Selbstanzeige sind hoch und wurden zuletzt vom Gesetzgeber verschärft.  Soweit Sie eine Selbstanzeige in Frage kommt, sollte dringend fachkundiger Rat eingeholt werden.

Sonderfall: Vermietung ausländischer Immobilien

Bei der Einkommensteuer gilt das sogenannte Welteinkommensprinzip. Es kommt daher zunächst einmal nicht darauf an, aus welchem Land ein bestimmtes Einkommen stammt.

Zur Vermeidung von Doppelbesteuerungen hat Deutschland mit vielen Staaten ein sogenanntes Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Für Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung ist normalerweise geregelt, dass nur das Land, in welchem die Immobilie liegt, die Einkünfte aus der Vermietung besteuern darf. In dem Wohnsitzstaat ist die Besteuerung regelmäßig ausgeschlossen.

Deutschland behält sich den sogenannten Progressionsvorbehalt vor. Das bedeutet, dass das übrige steuerpflichtige Einkommen höher besteuert wird. Aufgrund dieser Tarifsteigerung ist eine Steuerhinterziehung auch bei Nichtnennung von Einkünften aus ausländischen, jedoch an sich steuerfreien Immobilien durchaus denkbar.