Vermögensverwaltende Immobilien GmbH
Steueroptimierung für das Immobilien-Vermögen
Für den Immobilieninvestor stellt sich die Frage, wie er seine Immobilie(n) halten soll: Als Einzeleigentümer oder Miteigentümer (Bruchteileigentümer), in einer Personengesellschaft (GbR, KG) oder über eine Immobilien-GmbH bzw. Immobilien-Familienstiftung. Die Wahl der richtigen Rechtsform für die Immobilieninvestition hängt von vielen - nicht unbedingt nur steuerlichen - Faktoren ab. Im folgenden Beitrag geben Ihnen unsere Fachanwälte und Steuerberater einen Überblick über die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH.
Sie interessieren sich für die vermögensverwaltende GmbH für Börsengeschäfte (Aktien, Forex, etc.)? Dazu hier: Vermögensverwaltende Spardosen GmbH
Beratung rund um die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH
Unsere Fachanwälte für Steuerrecht, Immobilienexperten und Steuerberater in Hamburg, Frankfurt, Berlin, München und Köln helfen Ihnen gerne bei allen Themen rund um die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH. Dazu gehören insbesondere folgende Leistungen:
- Steuerliche Beratung zur Rechtsformwahl als Immobilieninvestor (Steuerbelastungsvergleiche)
- Steuerliche und rechtliche Begleitung der Gründung von vermögensverwaltenden GmbHs oder anderer immobilienverwaltender Immobiliengesellschaften
- Beratung und Gutachten zur erweiterten Grundbesitzkürzung
- Steuerliche und rechtliche Begleitung der Gründung von Holdinggesellschaften
- Beratung zur Grunderwerbsteuer
- Beratung zu Einzelfragen der Immobilienbesteuerung
- Beratung zur Umstrukturierung von Immobilienportfolios
- Rechtliche und steuerliche Begleitung von Vermögensnachfolgen
Gerne bieten wir Ihnen einen Pauschalpreis zur Gründung einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH an.
Für eine unverbindliche Mandatsanfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.
Vorteile einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH
Die Immobilien-GmbH ist bei ertragsstarken Immobilien für die laufende Besteuerung der Mieteinkünfte attraktiv.
Die laufende Ertragsteuerbelastung liegt bei gerade einmal
- 15 % Körperschaftsteuer und
- 5,5 % Solidaritätszuschlag darauf (der Solidaritätszuschlag ist für GmbHs nicht abgeschafft).
Das ergibt eine laufende Steuerbelastung von 15,825 % auf den Gewinn. Voraussetzung ist, dass die sogenannte erweiterte Grundbesitzkürzung eingreift und die Immobilien-GmbH daher keine Gewerbesteuer zu zahlen hat.
Erkauft wird der Vorteil der laufend niedrigen Besteuerung mit dem Nachteil, dass die Wertzuwächse der Immobilie beim Verkauf zu versteuern sind. Allerdings kann unter bestimmten Umständen der Wertzuwachs zunächst weiterhin unversteuert bleiben, indem die „stillen Reserven“ auf eine neu erworbene Immobilie übertragen werden.
Erweitere Grundbesitzkürzung für die Gewerbesteuer
Eine GmbH – auch eine vermögensverwaltende GmbH – ist aufgrund ihrer Rechtsform immer gewerblich (iSv § 15 EStG) und unterliegt daher grundsätzlich der Gewerbesteuer. Eine außerbetriebliche Sphäre der GmbH existiert nicht.
Für Immobilien-GmbHs, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten oder nutzen, wird jedoch aus dem Gewinn der GmbH der Immobilienertrag auf Antrag gekürzt. Daneben darf die Immobilien-GmbH gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
- nur eigenes Kapitalvermögen verwalten,
- Wohnungsbauten betreuen oder
- Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen bauen und veräußern.
Ob die Voraussetzungen für die erweiterte Grundbesitzkürzung vorliegen, unterliegt einer strengen Kontrolle seitens der Finanzverwaltung. Bereits bei schädlichen Nebentätigkeiten in ganz geringem Umfang kann zu einer Versagung der erweiterten Grundbesitzkürzung führen. Wird die erweiterte Grundbesitzkürzung nicht gewährt, so wird zusätzlich Gewerbesteuer erhoben. Die Höhe der Gewerbesteuerbelastung hängt vom Standort ab und beträgt mindestens 7,0 % bis zu 31,5 %, im Durchschnitt rund 15,0 %.
Die erweiterte Grundbesitzkürzung ist daher von zentraler Bedeutung für den Steuervorteil der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH und bei jedem Investment sehr kritisch zu prüfen.
Höhere Gebäudeabschreibungen (AfA)
Eine wichtige Komponente in der steuerlichen Gesamtbetrachtung für Immobilien ist die Gebäudeabschreibung (AfA). Immobilien, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, werden mit 3 % statt 2,5 % oder 2 % abgeschrieben. Im Privatvermögen können nur neue Gebäude, die seit dem 31. Dezember 2022 fertigstellt wurden, auch mit 3 % jährlich abgeschrieben werden.
Die Übertragung von Grundstücken auf eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann je nach Ausgestaltung auch zum sogenannten AfA-StepUp verwendet werden. AfA-StepUp bedeutet, dass die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung neu angesetzt wird.
Thesaurierungsvorteil der vermögensverwaltenden Immobilien GmbH
Die niedrige Steuerbelastung der GmbH ermöglicht eine schnellere Tilgung der Verbindlichkeiten oder die zügige Bildung von Eigenkapital zum Erwerb weiterer Immobilien.
Wird der Gewinn ausgeschüttet, dann unterliegt diese Ausschüttung der Abgeltungssteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag (bleibt bestehen bei Kapitalerträgen). Bei bestimmten Voraussetzungen kann auch zum sogenannten Teileinkünfteverfahren gewechselt werden. Danach werden 60 % der Gewinnausschüttung mit dem individuellen Steuersatz besteuert.
Die Gesamtstrategie der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH zielt daher darauf ab, möglichst lange keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen. Es verbleiben aufgrund der niedrigen laufenden Besteuerung 84,175 % des Gewinns für Reinvestitionen.
Selbst bei einer Ausschüttung des Gewinns kann sich eine um bis zu 10,31 % geringere Gesamtsteuerbelastung der laufenden Mieterträge durch den Einsatz einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH ergeben.
Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH bietet sich daher an, um eine Altersvorsorge aufzubauen. Die gesparten Steuern können zur schnelleren Entschuldung der Immobilie verwendet werden oder um weitere Anlagen (gegebenenfalls am Aktienmarkt, etc.) zu tätigen.
Immobiliensteuerlast senken mit dem Optionsmodell
Helge Schubert, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater bei ROSE & PARTNER erklärt das Optionsmodell zur Senkung der Steuerbelastung für Immobilien in Gesellschaften.
Kombination mit Holdingstruktur
Um Ausschüttungen zu vermeiden, kann eine Holdingstruktur interessant sein. Die Kombination der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH und einer Holdingstruktur ermöglicht die Option für einen Share-Deal und damit die Chance auf eine Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn von nur ca. 1,5 %. Holdingstrukturen bieten sich an, um als Unternehmer eine unabhängige Altersvorsorge aufzubauen.
Wir haben große Erfahrungen mit diesen Gestaltungen und bieten Ihnen ausführliche Beratung für die Holding als Steuersparmodell an.
Vor- und Nachteile von Holdingstrukturen
Helge Schubert, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater bei ROSE & PARTNER gibt in diesem Video einen Praxis-Überblick zu den steuerlichen Möglichkeiten einer Holding.
Nachfolgegestaltung über die vermögensverwaltende Immobilien GmbH
Die Immobilien-GmbH wie auch die Immobilien-Familienpoolgesellschaft eignen sich für Übertragungen zur Optimierung der Erbschaftsteuer.
Hierbei kann bei entsprechendem Immobilienbestand oder auch durch Gestaltung eine steuerfreie Übertragung als Wohnungsunternehmen in Betracht kommen. In diesen Fällen kommt der Gesellschafter bzw. dessen Erben in den Genuss der Steuerbefreiungen für Betriebsvermögen. Alternativ bietet sich die Klaviatur der Übertragung unter Nießbrauchgestaltungen auch bei Immobilien-GmbHs an. Ein weiterer Vorteil bei der Strukturierung von Grundbesitz in einer GmbH ist die Möglichkeit, die Schenkungsteuerfreibeträge für Ehegatten und Kinder passgenau alle 10 Jahre optimal auszunutzen.
Neben der steuerlichen Begleitung der Nachfolge bieten wir Ihnen mit einem Team von Fachanwälten für Erbrecht auch die rechtliche Gestaltung durch Testamente, Erbverträge, Pflichtteilsverzichte etc.
Alternative: Die Immobilien-Familienstiftung
Die Immobilien-Familienstiftung kann eine sinnvolle Alternative zur vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH sein. Anders als eine GmbH ist eine Familienstiftung nicht aufgrund der Rechtsform gewerblich tätig. Daher sind die Voraussetzungen der erweiterten Grundbesitzkürzung nicht zu beachten und es besteht die Möglichkeit, eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei zu veräußern.
Insbesondere im Hinblick auf den Schutz des Vermögens vor Vollstreckungsversuchen von Gläubigern (Asset Protection) kann die Familienstiftung bei entsprechendem zeitlichen Vorlauf erhebliche Vorteile gegenüber der Immobilien-GmbH haben.
Alternative: Immobilien-Personengesellschaft bzw. Familien-Immobilienpool
Für Investoren, die gemeinsam in Immobilien investieren und die nicht über eine vermögensverwaltende Immobilien GmbH investieren wollen, bietet sich eine Investition als vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder vorzugswürdig über eine Kommanditgesellschaft (KG) an. Die Mieteinnahmen sind mit dem individuellen Steuersatz zu versteuern. Es besteht (noch) die Möglichkeit, nach einer Haltedauer von zehn Jahren die Immobilie steuerfrei zu veräußern. Besonderes Augenmerk ist auf die Ausgestaltung des Gesellschaftervertrags zu legen. Ein guter Gesellschaftsvertrag kann teure Gesellschafterstreitigkeiten unterbinden.
Der Immobilen-Familienpool wird regelmäßig als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder Kommanditgesellschaft (KG) ausgestaltet. Der Immobilien-Familienpool eignet sich insbesondere für frühzeitige Übertragungen in die nächste Generation.
Keine Alternative: Die Immobilien-Familiengenossenschaft
Eine Zeitlang wurde die Familiengenossenschaft propagiert. Diese Gestaltung zielte darauf ab, die Mieteinnahmen vollständig steuerfrei erzielen zu können. Dafür versuchte man an sogenannte investierende Genossen zu vermieten und die „echten“ Genossen waren die Familienmitglieder, die dann von den Mieteinnahmen profitierten.
Mit Gesetzesänderung in 2019 ist diese Steuerlücke geschlossen worden.
Nachteile der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH
Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH ist nicht in allen Konstellationen die beste Wahl, da sie auch steuerliche Risiken birgt.
- Veräußerungsgewinne aus Immobilientransaktionen sind auch nach Ablauf von 10 Jahren nicht steuerfrei.
- Steuerliche Vorteile entfallen, wenn die GmbH weitere Einkünfte aus operativer Tätigkeit hat.
- Der Verwaltungs- und Buchhaltungsaufwand sowie die Publikationspflichten sorgen für einen höheren Aufwand in der GmbH
- Bei einem Wegzug des GmbH-Gesellschafters droht die Wegzugsbesteuerung.
Welche Rechtsform die passende für Ihr Immobilienvermögen ist, hängt also von vielen Faktoren und Ihrer individuellen Situation ab. Unsere Fachanwälte und Steuerberater beraten Sie gerne bei der Suche nach der optimalen Gestaltung für Ihren Grundbesitz.
FAQ vermögensverwaltende Immobilien-GmbH
Schnelle Antworten auf häufige Fragen
Welche Gesellschaftsformen eigenen sich für Immobilienvermögen?
In der Praxis finden sich fast alle Rechtsformen, wenn es um die Strukturierung von Grundbesitz geht. Weit verbreitet sind die GbR, die KG aber auch die vermögensverwaltende GmbH. Welche Gesellschaftsform die passende ist, hängt nicht nur von steuerlichen Erwägungen ab, sondern auch von etwaigen Haftungsfragen und dem Schutz des Vermögens vor dem Zugriff Dritter und der Weitergabe an die nächste Generation.
Was bedeutet "vermögensverwaltend"?
Das Steuerrecht grenzt die gewerbliche Tätigkeit von der Vermögensverwaltung ab. Letztere besteht darin, Vermögen zu nutzen, also etwa Geld anzulegen oder Immobilien zu vermieten. Bei der vermögensverwaltenden Tätigkeit wird also die Substanz des Vermögens genutzt, um Erträge oder Nutzungen zu erzielen.