Ist Immobilienkaufvertrag mit absichtlich falschem Preis wirksam?
BGH zu Schwarzgeldabreden im Immobilienhandel
Der Immobilienkaufpreis ist oft schon ohne die dazugehörigen Kaufnebenkosten hoch genug – da kommt manch einer auf die Idee, beim Notar einen geringeren falschen Kaufpreis anzugeben, um zumindest ein wenig Grunderwerbsteuer zu "sparen". Was das für die Wirksamkeit des Immobilienkaufvertrags bedeutet, beleuchten wir in diesem Beitrag.
Vor einigen Wochen hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung im Zusammenhang mit Schwarzgeldabreden beim Grundstückskauf präzisiert (BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 115/22). Warum Grundstücks- und Immobilienkaufverträge den Richtern zufolge nicht immer nichtig sind, wenn die Vertragsparteien beim Notar einen geringeren Immobilienkaufpreis angegeben haben, um Steuern zu hinterziehen (insb. Grunderwerbsteuer), beleuchten wir in diesem Beitrag.
Wann liegt eine Schwarzgeldabrede beim Hauskauf vor?
Treffen Käufer und Verkäufer eine sogenannte Schwarzgeldabrede, wird entweder ein geringerer Kaufpreis im notariellen Immobilienkaufvertrag angegeben, als vom Käufer später tatsächlich geleistet wird oder ein erheblicher Anteil des Kaufpreises wird für den vermeintlichen Erwerb von Mobilien und Inventar angesetzt. Zweck einer solchen Abrede ist das "Einsparen von Steuern" – was in diesem Zusammenhang genau genommen den Straftatbestand der Steuerhinterziehung im Sinne des § 370 Abgabenordnung (AO) erfüllen kann.
Immobilienkaufvertrag wegen Steuerhinterziehung nichtig?
Fraglich ist dann, ob ein solcher notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag, der gar nicht den tatsächlich vereinbarten Immobilienkaufpreis erkennen lässt, wirksam sein kann.
Im Rahmen von Dienst- oder Werkverträgen hat der BGH in steter Rechtsprechung aus § 1 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) eine Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot § 134 BGB abgeleitet, wenn eine Schwarzgeldabrede (zum Beispiel, dass die Leistung ohne Rechnung erbracht wird) getroffen wurde.
Auf Grundstückskaufverträge seien den Richtern zufolge die Prinzipien des SchwarzArbG jedoch nicht übertragbar. Anders liege es aber, wenn der Hauptzweck des Immobilienkaufvertrags in der Steuerhinterziehung liegt. Dann kann auch ein Grundstückskaufvertrag nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig, also unwirksam, sein – das sei aber nur selten der Fall, da der Immobilienkaufvertrag regelmäßig mit dem Hauptzweck des Verkaufs einer Immobilie geschlossen wird und nicht maßgeblich deshalb, um Steuern zu hinterziehen.
Mündlicher Immobilienkaufvertrag wirksam, wenn Übereignung erfolgt ist
Im vorliegenden Fall war es so, dass die Parteien des Kaufvertrags mündlich einen anderen Preis vereinbart haben, als sie im Immobilienkaufvertrag notariell beurkunden ließen, um an der Grunderwerbsteuer zu "sparen". Den Karlsruher Richtern zufolge liege dennoch ein wirksamer Grundstückskaufvertrag vor, sodass der Käufer auch wirksam neuer Eigentümer des Grundstücks geworden sei.
Zunächst habe man zwar feststellen müssen, dass es sich bei dem notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag aufgrund des zu niedrigen Kaufpreises um ein Scheingeschäft im Sinne des § 117 Abs. 1 BGB handelte und dieser somit nichtig sei.
Allerdings könne der mündlich geschlossene Immobilienkaufvertrag, der den tatsächlichen Kaufpreis zum Gegenstand hatte, wirksam sein. Obwohl Grundstücks- und Immobilienkaufverträge grundsätzlich notariell beurkundet werden müssen und somit formbedürftig sind, kann ein Formfehler (d.h. die vorgeschriebene Form wurde nicht eingehalten) jedoch durch notariell erklärte Auflassung und Eintragung ins Grundbuch (= Übereignung der Immobilie) geheilt werden. Dies sei hier der Fall gewesen, sodass der mündliche Kaufvertrag mit dem tatsächlich abgesprochenen Kaufpreis wirksam ist, nicht aber der "Scheinkaufvertrag", der dem Notar vorgelegt wurde.
Werkvertragsrecht: Schwarzgeldabrede führt meistens zur Nichtigkeit
Mit diesem Urteil ändert der V. Zivilsenat des BGH seine Rechtsprechung nicht, grenzt sich aber ausdrücklich zur Rechtsprechung des VII. Zivilsenats ab. Letzterer hat seinen Tätigkeitsschwerpunkt im Werkvertragsrecht und bejaht regelmäßig die Nichtigkeit von Werkverträgen, die unter Schwarzgeldabreden getroffen wurden.
Immobilienkaufverträge, die unter Schwarzgeldabreden geschlossen wurden, bleiben dagegen grundsätzlich wirksam, sofern Auflassung und Eintragung ins Grundbuch bereits erfolgt sind.