Steuerrecht allgemein Immobilienrecht

Verkauf der eigengenutzen Immobilie

Steuerliche Folgen beachten

Ein Beitrag von Dirk Mahler, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater in Berlin

Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat sich in seinem Urteil vom 7.12.2018 (Aktenzeichen K 289/17) mit der Veräußerung einer nach Eigennutzung kurzzeitig vermieten Immobilie befasst. Die Auswirkungen der Entscheidungen im Bereich der Immobilienbesteuerung sollten private  Immobilieninvestoren bei Transaktionen im Blick behalten.

Nicht nur an den Kaufpreis, sondern auch an die Steuern denken

Vor dem Hintergrund der stark gestiegenen Immobilienpreise kann die Veräußerung einer Immobilie erhebliche steuerliche Folgen haben. Dabei gilt der Grundsatz, dass im Privatvermögen gehaltene Immobilien von der Steuer befreit sind. Für Immobilien, die vor der Veräußerung kürzer gehalten worden sind, fällt in der Regel die sogenannte Spekulationssteuer an.

Für Eigentümer einer eigengenutzten Wohnimmobilie hat der Gesetzgeber weitere Steuerbefreiungstatbestände geschaffen, sodass in diesen Fällen der Veräußerungsgewinn auch nach einem sehr viel kürzeren Zeitraum von der Steuer befreit sein kann.  § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 sieht eine Steuerbefreiung für die beiden folgenden Alternativen vor:

  • Die Immobilie wird während der Dauer zwischen der Anschaffung bzw. Fertigstellung und der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, oder
  • Die Immobilie wird im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Der Fall und die gegenseitigen Positionen

Im vorliegenden Fall ging es um die zweite Alternative. Diese kann immer nur dann zur Anwendung kommen, wenn der Eigentümer die Wohnimmobilie im Jahr des Auszuges veräußert. Ein Leerstand in der Zwischenzeit wird unstrittig als unschädlich erachtet. Hier hatte der Eigentümer die Immobilie jedoch in der Zeit ab dem Auszug bis zur Veräußerung im Dezember des gleichen Jahres zwischenzeitlich vermietet.

Die Finanzverwaltung war der Auffassung, dass wegen der zwischenzeitlichen Vermietung eine schädliche Nutzung vorgelegen habe. Der Steuerbefreiungstatbestand sei als Ausnahmeregelung eng auszulegen und auch die erste Alternative werde nur bei Eigennutzung gewährt.

Der Kläger argumentierte mit dem Wortlaut des Gesetzes. Die Norm verlange gerade keine „ausschließliche“ Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Veräußerungsjahr.

Entscheidung des Finanzgerichtes

Das Finanzgericht folgte der Argumentation des Klägers. Für die Steuerbefreiung genüge eine zusammenhängende Nutzung, die sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Dabei müsse die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken einzig in dem mittleren Kalenderjahr ganzjährig vorgelegen haben. Im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung sei eine Eigennutzung indes nicht während des gesamten Kalenderjahres erforderlich.

Dieses ergebe sich aus der Gesetzesbegründung: Der Gesetzgeber habe eine ungerechtfertigte Besteuerung von Veräußerungsvorgängen bei Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) vermeiden wollen. Dieser Zweck würde jedoch konterkariert, wenn nach Beendigung der Selbstnutzung im Veräußerungsjahr ein Veräußerungsgewinn wegen einer kurzzeitigen Vermietung bis zur Veräußerung steuerbar würde. Dann müsste, um eine steuerpflichtige Veräußerung zu vermeiden, die Wohnung bis zur Veräußerung leer stehen, anstatt die finanzielle Doppelbelastung durch eine Zwischenvermietung abzumildern.

Eine Revision wurde nicht zugelassen. Die Finanzverwaltung hat Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Über diese ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht entschieden.

Wie geht es weiter? Praxistipps für Immobilieneigentümer

Das Urteil ist für andere Fälle nicht bindend und eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes über die Nichtzulassungsbeschwerde steht derzeit noch aus.

Das Urteil ist in der Sache richtig. Ungeachtet dessen besteht die Gefahr, dass die Finanzverwaltung in ähnlich gelagerten Fällen weiter ihren bisherigen Standpunkt vertreten wird. Steht zum Zeitpunkt des Auszuges eine Veräußerung (im gleichen Jahr!) bereits fest, sollte von einer zwischenzeitlichen Zwischenvermietung möglicherweise abgesehen werden.

Liegt ein vergleichbarer Sachverhalt hingegen bereist vor, ist eine Auseinandersetzung vor dem Finanzgericht wahrscheinlich unvermeidbar, hat jedoch – in Abhängigkeit vom weiteren Sachverhalt - möglicherweise gute bis sehr gute Erfolgsaussichten.