Aktuelle Entwicklungen im Gesellschafts- und Immobilienrecht

Im Zuge steigender Immobilienpreise, diverser (erwarteter) Gesetzesänderungen werden derzeit in großen Mengen Grundstücke mittels Familienpool an nachfolgende Generationen übertragen. Der Familienpool, ob nun in GbR oder in KG, ist für die steueroptimierte Nachfolgeplanung, jedenfalls wenn eine gewisse kritische Größe erreicht ist, ein optimales Vehikel. Dies wird für die GbR jedenfalls ab 2024 gelten, denn dann wird die GbR endlich ein eigenes öffentliches Register erhalten, woraus sich unter anderem die Vertretungsmacht der Gesellschafter verlässlich entnehmen lassen wird.

Die Verwalterzustimmung als Bremse

In der Euphorie drohen Formalitäten aus den Augen zu geraten. Ein Beispiel ist bei der Einbringung von Wohnungseigentum in die Familiengesellschaft die sogenannte Verwalterzustimmung nach § 12 WEG. Danach kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. In der Praxis findet sich ein den Gemeinschaftsordnungen sehr häufig ein Passus, wonach eine Veräußerung einer Wohnung der Zustimmung des WEG-Verwalter bedarf. Der Verwalter ist also ein zulässiger „Dritter“.

Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, dass Sondereigentum an unseriöse Personen übertragen wird und dadurch die Eigentümergemeinschaft, etwa durch ein Mitglied, welches seine Beiträge nicht zahlt, Schaden nimmt. In der Praxis wird kaum einmal die Zustimmung zur Veräußerung verweigert. Häufig werden auch innerfamiliäre Übertragungen ausdrücklich von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen, so zum Beispiel bei Veräußerungen an den Ehegatten und Verwandte in gerader Linie.

Brauche ich die Zustimmung auch bei Einbringung in meine Familiengesellschaft?

Mit Blick auf die oft privilegierten Übertragungen an nahe Angehörige drängt sich die Frage auf, ob die Zustimmung des Verwalters auch bei Übertragung von WEG-Eigentum in eine Familiengesellschaft erforderlich ist.

Trotz Befreiung von der Zustimmungspflicht bei einer Veräußerung an Verwandte ist nach Auffassung mehrerer Gerichte die Übertragung auf eine allein aus Verwandten bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts zustimmungspflichtig, da das später mögliche Eintreten von Gesellschaftern, denen unter Umständen die Zustimmung zum Erwerb versagt werden könnte, nicht kontrollierbar sei. In der Tat können GbR Anteile ohne weiteres „am Grundbuch und am Verwalter vorbei“ übertragen werden. Wenn dann sämtliche Gesellschafter bis auf einen ausscheiden, wächst dem verbleibenden Gesellschafter das Alleineigentum an der Wohnung an. Auf diesem Wege könnte eine ungeeignete Person Eigentum erwerben. Die Zustimmung des Verwalters kann daher keinen vollständigen Schutz bieten, da sie nur bei der erstmaligen Übertragung an eine Familiengesellschaft erforderlich ist, spätere Übertragungen aber grundsätzlich nicht angezeigt und auch nicht genehmigt werden müssen.

… und die steuerlichen Auswirkungen nicht vergessen

So muss bei der Nachfolgeplanung mittels Familiengesellschaft immer auch das Grundstücksrecht mitgedacht werden. Nur angerissen werden soll an dieser Stelle das Thema einer etwaigen steuerlichen Rückwirkung einer Genehmigung. Was, wenn die Beteiligten alles getan haben, um die Genehmigung des WEG Verwalters zu erhalten, jener aber – warum auch immer – nicht oder erst mit großer Verzögerung zustimmt? Gehen zwischenzeitliche Erhöhungen der für die steuerliche Bewertung geltenden Vergleichswerte zulasten der Beteiligten? Zumindest bei öffentlich-rechtlichen Zustimmungserfordernissen, etwa bei der Veräußerung von Landwirtschaftsflächen, soll eine verzögerte Bearbeitung der Behörde nicht maßgeblich sein; stattdessen solle für steuerliche Zwecke der Tag der Beurkundung gelten. Das wirft die Frage auf, ob dies nicht auch bei der Verwalterzustimmung gelten soll.