Immobilienrecht

Automatische Verlängerung des Maklervertrages

Ohne Kündigung geht es weiter!

Ein Beitrag von Fiona Schönbohm

Bei Maklerverträgen kommt es gelegentlich zum Streit darüber, wie lange diese gelten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden, dass auch in Maklerverträgen solche Klauseln zulässig sind, die eine automatische Verlängerung des Maklervertrages ohne Kündigung vorsehen (Urteil vom 28.05.2020, Az. I ZR 40/19). Allerdings müssen auch solche Kauseln wirksam in den Vertrag einbezogen werden, um Gültigkeit zu entfalten.

Zwei Makler, eine Provision

Dem Urteil liegt die Klage einer Kreissparkasse zugrunde, die von einer Kundin zum Verkauf ihrer Eigentumswohnung in der Nähe von Stuttgart beauftragt worden war. Der als „Alleinverkaufsauftrag“ überschriebene Maklervertrag war zeitlich auf sechs Monate beschränkt. Eine Klausel in einer Anlage des Kaufvertrages sah aber vor, dass sich der Vertrag nach Ablauf der sechs Monate immer wieder um drei Monate verlängern würde, wenn die Frau ihn nicht rechtzeitig unter Einhaltung einer vierwöchigen First kündigte.

Nach Ablauf von sechs Monaten wechselte die Kundin allerdings den Makler, ohne den Maklervertrag zu kündigen oder zu widerrufen. Der neue Makler vermittelte die Immobilie anschließend problemlos an einen Käufer. Die Sparkasse verklagte die Frau anschließend wegen entgangener Maklerprovision auf Schadensersatz in Höhe von mehr als 15.000 EUR.

Mindestvertragslaufzeit gültig

In ihrem Urteil entschieden die Richter des BGH zunächst, dass die Mindestlaufzeit von 6 Monaten per se gründsätzlich zulässig sei – auch im Maklerrecht. Ähnlich hatte das Gericht bereits im Fall vieler anderer Verträge unter Beteiligung von Verbrauchern entschieden, etwa bei Fitnessstudioverträgen oder Handyverträgen.

Bei jeder Mindestvertragslaufzeit muss dabei im Einzelfall beurteilt werden, ob es einen angemessenen Grund für die Laufzeit gibt. Je höher die Dauer, desto höher dabei auch die Anforderungen an die Begründung. Bei wenigen Monaten reicht allerdings bereits ein berechtigtes Interesse des Vertragspartners an Planungssicherheit aus. Beim Maklervertrag muss dem Makler zudem regelmäßig ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, um Interessenten ausfindig zu machen. 6 Monate sind dabei, jedenfalls nach Ansicht der Richter, nicht unangemessen lang.

Automatische Verlängerung – aber richtig!

Aber auch die automatische Verlängerung um drei Monate hielten die Richter für an sich zulässig – sogar in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Anders hatte dies noch das Berufungsgericht beurteilt, das von einer unangemessenen Benachteiligung ausgegangen war. Dabei argumentierten die Richter des BGH insbesondere mit der verhältnismäßig kurzen Kündigungsfrist von vier Wochen. Eine unangemessene Benachteiligung entstehe dadurch nicht, da der Maklerkunde den Vertrag jederzeit kündigen könne.

Allerdings war die AGB-Klausel vorliegend nicht wirksam einbezogen worden, da sie sich in einer Anlage zum Vertrag befand. AGBs müssen zur wirksamen Einbeziehung aber klar erkennbar Bestandteil des Hauptvertrages sein und so einbezogen werden, dass eine Kenntnisnahme durch den Vertragspartner sofort möglich ist. Deswegen ging die Sparkasse im Ergebnis doch leer und ohne Maklerprovision aus.