Compromis de vente, promesse de vente und offre d´achat?

Wichtige Begriffe im französischen Immobilienrecht

Ein Beitrag von Dr. Cecile Walzer, Rechtsanwältin für französisches Recht

Wenn die Traumimmobilie in Frankreich gefunden ist, soll es in der Regel sehr schnell gehen. Dem interessierten Käufer wird oft, vom Makler oder Verkäufer, ein Dokument zur Unterzeichnung vorgelegt, der den Kauf „sichern“ soll. Dabei denken viele Käufer, ein solcher „Vorvertrag“ sei kein richtiger Vertrag und daher ohne rechtliche Konsequenzen. Dies ist leider falsch und kann zu bösen Überraschungen führen.

Promesse de vente

Im Rahmen einer „promesse de vente“ verpflichtet sich der Eigentümer gegenüber einem potentiellen Käufer ihm seine Immobilie zu einem bestimmten Preis zu verkaufen.  Dem Käufer wird dabei für einen begrenzten Zeitraum eine Art „exklusive Kaufoption“ eingeräumt.

In diesem Zeittraum ist es dem Verkäufer verboten von seinem Angebot zurückzutreten oder die Immobilie anderweitig anzubieten. Der Käufer hat den enormen Vorteil, sich in dieser Zeit für oder gegen den Kauf entscheiden zu können. Dieser Vorteil hat aber auch seinen Preis – zumindest, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Denn der Käufer hat dem Verkäufer in diesem Fall eine Entschädigung von in der Regel 10% zu leisten. Diese Entschädigung wird „indemnité d´immobilisation“ genannt. Während diese Summe bei Zustandekommen eines Immobilienkaufs auf den Kaufpreis angerechnet wird, steht sie dem Verkäufer zu, wenn der Käufer der Verkaufsversprechen innerhalb der gesetzten Frist nicht annimmt.

Achtung: Ein solches Verkaufsversprechen ist nur wirksam, wenn es innerhalb von 10 Tagen nach Unterzeichnung bei der „recette des impots“ eingetragen wird. Wird diese Kaufoption länger als 18 Monate eingeräumt, so muss diese sogar notariell beurkundet werden.

Compromis de vente

Der „compromis de vente“ ist ein Vertrag in dem sich Verkäufer und Käufer gleichermaßen binden. Der Verkäufer verpflichtet sich zum Verkauf und der Käufer zum Kauf der Immobilie. Die wesentlichen Elemente eines Vertrages sind bekannt - Parteien, Kaufgegenstand und Preis – so dass es sich bei dem compromis de vente um einen rechtlich bindenden Vertrag handelt.

Ausführlich dazu: Französisches Immobilienrecht

In der Regel wird die Erfüllung des compromis de vente an Bedingungen geknüpft. Dies kann zum Beispiel der Erhalt einer Finanzierung oder einer Baugenehmigung sein.

Sind die Bedingungen erfüllt und entscheidet sich der Käufer dennoch anders, weil er ein besseres Objekt gefunden hat oder der Verkäufer, weil ihm ein besserer Preis angeboten wird, so kann der jeweils andere seinen Vertragspartner gerichtlich zwingen und darüber hinaus Schadensersatzansprüche geltend machen.

Auch bei dem Abschluss des compromis de vente zahlt der Käufer einen Betrag in Höhe von 5 bis 10% des vereinbarten Kaufpreises an den Verkäufer. Diese Zahlung wird „dépot de garantie“ genannt und soll auch hier dem Verkäufer eine gewisse Sicherheit bieten. Selbstverständlich wird diese Anzahlung auch in diesem Fall auf den Kaufpreis angerechnet, wenn der Kaufvertrag beurkundet wird.

Anders als die promesse de vente muss  der compromis de vente nicht registriert werden.

Offre d´achat

Bei einer „offre d´achat“ ist Vorsicht geboten. Gerne legen Makler potentiellen Käufern ein solches Dokument zur Unterzeichnung vor. Gebunden ist in diesem Fall lediglich der Käufer, der ein befristetes Kaufversprechen zu einem bestimmten Preis abgibt.

Der Verkäufer hat dem Käufer seine Entscheidung zur Annahme des Angebotes innerhalb der Frist (die sehr kurz sein sollte) und unter einer in der offre d´achat festgelegten Form mitzuteilen. Nimmt der Verkäufer an, gilt der Kaufvertrag als geschlossen. Macht der Verkäufer hingegen ein Gegenangebot oder reagiert dieser auf die offre d´achat nicht, bleibt der Käufer frei.

Es ist immens wichtig etwaige Bedingungen des Kaufes bereits im Rahmen der offre d´achat aufzunehmen. Sofern die Immobilie also durch ein Darlehen finanziert werden soll, sollte die offre d´achat unter der Bedingung des Erhalts des Darlehens gestellt werden.

Achtung: im Gegensatz zur promesse de vente oder zum compromis de vente darf im Rahmen der offre d´achat keinerlei Vorauszahlung vom Käufer verlangt werden.