Der Makler als Steuerberater?

BGH zur Haftung im Maklerrecht

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Philipp Schön

Versierte Immobilienmakler kennen die steuerlichen Rahmenbedingungen bei Immobilienkäufen. Maklerkunden, die sich die Kosten für einen Steuerberater sparen wollen, könnten auf die Idee kommen, sich allein auf den Makler zu verlassen. Dieser wird schon auf steuerliches Ungemach hinweisen (müssen), oder?

Der Bundesgerichtshof hatte sich kürzlich mit dieser Frage des Maklerrechts beschäftigt (BGH, Urt. v. 12.7.2018 – I ZR 152/17). Hier hatte ein Makler, der für sich in Anspruch nahm, eine qualifizierte Immobilienvermarktung aufgrund langjähriger Markterfahrung zu betreiben, die Verkäuferin einer vermieteten Immobilie nicht auf die Besonderheit der Zehnjahresfrist für die steuerliche Belastung des Verkaufserlöses für nicht eigengenutzte Immobilien hingewiesen. Das Mietshaus wurde veräußert. Erst nach Eingehen des Steuerbescheids, merkte die Verkäuferin, dass ihre Rendite durch die Steuern merklich reduziert wurde.

Die Verkäuferin verlangte sodann von dem Makler Schadenersatz. Der Vorwurf: der Makler habe die Verkäuferin vor Abschluss des Immobilienkaufvertrags auf ihre Pflichten aus § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG hinweisen müssen. Danach unterliegt der durch den Verkauf einer Immobilie erzielte Gewinn dem Einkommenssteuergesetz, sofern zwischen Erwerb und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Makler habe durch einen kurzen Blick in das Grundbuch erkennen können, dass die Zehnjahresfrist noch laufe, hier hätte zumindest ein warnender Hinweis erfolgen müssen.

BGH: das Weiterreichen eines Exposés genügt nicht

Der BGH fasste zunächst zusammen, dass sich die Pflichten des Maklers nicht im Weiterreichen eines Exposés erschöpfen. Im Gegenteil, die besondere Vertrauensstellung die ein Makler genieße, gehe regelmäßig mit Haftungsrisiken einher. Einen Makler träfen durchaus bestimmte Aufklärungs- und Beratungspflichtengegenüber seinem Kunden. Der Makler müsse den Kunden über alles aufklären, was potentiell zu einem Schaden führen könnte, insbesondere über alle dem Makler bekannten Umstände, die für den Kunden relevant sein könnten. Wie weit diese Unterrichtungspflicht im Einzelnen reicht, hänge von den Umständen des jeweiligen Falles ab.

Also auch auf steuerliche Risiken hinweisen?

Makler sind zwar gemäß § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten, sie sind dazu aber gegenüber dem Kunden nach dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet.

Anders ist es, wenn der Makler offen damit wirbt, er habe steuerliche Expertise und daraufhin beim Auftraggeber Vertrauen in dessen Fachkunde generiert wird. Auch durch Werbeaussagen des Maklers könnte im Einzelfall ein Vertrauen des Kunden darauf entstehen, dass der Makler schon an den entscheidenden Punkten Hinweise geben wird. Auch muss ein Makler – wenn der Kunde in der konkreten Situation evident beratungsbedürftig ist –die Einholung professionellen rechtlichen Rats empfehlen und seinen Kunden vor überstürzten Entscheidungen bewahren.

Im Konkreten Fall habe eine solche Pflicht nach Ansicht des BGH aber nicht bestanden, auch wenn der Makler aufgrund der Einsichtnahme in das Grundbuch habe erkennen müssen, dass die Verkäuferin das Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist erworben habe. Der BGH betonte, dass bei einer anderen Sachverhaltsgestaltung durchaus eine Haftung zu bejahen gewesen wäre. Allerdings sei die Verkäuferin in diesem Fall nicht evident mit der Transaktion überfordert gewesen, weshalb eine Hinweispflicht des Maklers nach den oben dargelegten Maßstäben hier nicht bestanden hätte.

Lehrreich für den Makler – eine schmerzhafte Lektion für den Maklerkunden

Das Urteil ist in mehrerlei Hinsicht lehrreich. Zum einen illustriert das Urteil gut, dass der Makler potentiell weitreichenden Haftungsrisiken ausgesetzt ist. Der professionell agierende Makler tut gut daran, rechtssichere Allgemeine Geschäftsbedingungen zu verwenden und natürlich seine Tätigkeit stets gewissenhaft auszuüben. So kann das Haftungsrisiko signifikant reduziert werden. Insbesondere muss der Makler auf ihm bekannte Risiken hinweisen, auch wenn die Provision noch so sehr lockt.

Zum anderen zeigt das Urteil, dass es sich oft rächt, auf professionelle rechtliche und steuerliche Beratung zu verzichten. Die aufzuwendenden Beraterkosten wären hier in Relation zum eingetretenen Schaden wirtschaftlich unbedeutend gewesen.

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