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Immobilienrecht

Grundstücksverkauf in der Insolvenz

Der Blick ins Grundbuch lohnt!

Ein Beitrag von Dr. Philipp Schön, Rechtsanwalt für Immobilienrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Das OLG Köln (Beschl. v. 28.10.2019 – 2 Wx 290/19) hatte sich vor Kurzem mit einem Fall zu beschäftigen, in dem es darum ging, dass ein insolventer Eigentümer im April 2019 eine Wohnung verkaufte und zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung bewilligte.

Anfang Juli 2019 wurde das Insolvenzeröffnungsverfahren über das Vermögen des Verkäufers eröffnet und ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt. Ende Juli 2019 beantragte der Verkäufer, dass die Eigentumsumschreibung stattfinden solle. Der Käufer wurde Anfang September 2019 auch zum Eigentümer eingetragen. Der Insolvenzverwalter wollte sich damit nicht abfinden. Er erklärte Widerspruch zum Eigentumsübergang zum Grundbuch, nach seiner Auffassung sei das Grundbuch unrichtig, da nicht wirksam Eigentum übertragen worden sei und daher sei der Eigentumserwerb rückgängig zu machen. Das Grundbuchamt trug die Widersprüche ein und meinte, dass die Widersprüche nur gelöscht würden nach Freigabe des Insolvenzverwalters. Dies griff der neue Eigentümer gerichtlich an.

Fehlende Verfügungsbefugnis des Verkäufers nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Das OLG Köln wies die Argumente des Insolvenzverwalters zurück. Zwar war der Verkäufer zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung des Käufers Anfang September 2019 nicht mehr verfügungsbefugter Eigentümer, weil zuvor im Insolvenzeröffnungsverfahren durch Beschluss des Insolvenzgerichts angeordnet worden ist, dass Verfügungen des Schuldners über Gegenstände seines Vermögens nur noch mit Zustimmung des Insolvenzverwalters wirksam seien.

Jedoch lägen die Voraussetzungen eines sogenannten gutgläubigen Erwerbs vor. Gutgläubiger Erwerb bedeutet, dass ein Käufer sich auf den Stand des Grundbuchs verlassen kann und er nicht das Risiko tragen soll, dass das Grundbuch bei Abschluss des Immobilienkaufvertrags unrichtig ist.

Das Grundbuch war zum Zeitpunkt der Eintragung des Käufers als Eigentümer tatsächlich unrichtig, weil die insolvenzrechtliche Verfügungsbeschränkung nicht im Grundbuch eingetragen war. Es sei auch kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, dass der Käufer zum Zeitpunkt der Eintragung positive Kenntnis von einer Verfügungsbeschränkung des Verkäufers hatte. Sie waren daher gutgläubig.

Was im Grundbuch steht, darf ich glauben, was nicht im Grundbuch steht, existiert auch nicht!

Auch wenn es dem Gerechtigkeitsgefühl widersprecht: Selbst der insolvente Schuldner kann unter um Umständen noch wirksam einen Grundstückskaufvertrag abschließen und vollziehen. Dies hätte nur die rechtzeitige Eintragung eines Insolvenzvermerks im Grundbuch nach § 32 InsO verhindern können oder – der schwer zu führende Nachweis – dass der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufvertrags von der Insolvenz des Verkäufers wusste.