Immobilienrecht

Muss der Makler um seinen Provisionsanspruch bangen?

Die verschwundene E-Mail im Immobilienrecht

Ein Beitrag von Dr. Philipp Schön, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht in Berlin

Man würde meinen, dass die allgemeine Lebenserfahrung nahelegt, dass eine E-Mail, die an die richtig buchstabierte E-Mail-Adresse geschickt worden ist, auch ankommt.

Streiten sich die Parteien darüber, ob eine E-Mail angekommen ist, muss derjenige den Zugang darlegen und beweisen, der sich hierauf beruft. Dies wird nach der bisherigen Rechtsprechung dann gelingen, wenn der Empfänger eine Lesebestätigung geschickt hat. Was aber, wenn das nicht passiert ist?

Das OLG Schleswig (Urteil vom 07.06.2021 – 16 U 139/20) hat hierzu kürzlich eine lesenswerte Entscheidung in einer Provisionsstreitigkeit getroffen.

E-Mails kommen nicht immer an

Bislang entschieden Gerichte regelmäßig, dass es nicht der allgemeinen Lebenserfahrung entspreche, dass eine verschickte E-Mail auch beim angeschriebenen Empfänger ankam. Der Empfänger konnte sich also in einer Auseinandersetzung darauf beschränken, den Zugang der E-Mail zu bestreiten. Es genügte insbesondere nicht, dass der Absender der E-Mail beweist, dass die E-Mail seine Sphäre verlassen hat.

Onlinevertrag mit dem Makler: Widerrufsbelehrung muss per E-Mail zugehen

Provisionsansprüche von Maklern werden oft mittels Widerrufes aufgrund fehlender oder fehlerhafter Widerrufsbelehrungen zu Fall gebracht. Bei Online Maklerverträgen ist es erforderlich, dass der Verbraucher zumindest per E-Mail sämtliche Informationen zum gesetzlichen Widerrufsrecht erhält, so dass er die Informationen speichern und jederzeit nachlesen kann.

OLG Schleswig zur Frage: Provisionsanspruch trotz nicht zugegangener E-Mail?

Das Gericht gab dem zahlungsunwilligen Verbraucher nicht Recht. Der Makler hatte nach Ansicht des Gerichts erfolgreich den Beweis einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung geführt, so dass der Maklerkunde den Maklervertrag aufgrund des Fristablaufs nicht mehr widerrufen konnte.

Die Ausführungen des Gerichts sind hilfreich:

„Die Klägerin hat durch das Zeugnis des Zeugen R. den Nachweis geführt, dass dem Beklagten, nachdem er die für den Download des Exposés erforderlichen Häkchen gesetzt hatte, von OnOffice eine automatische E-Mail mit dem Inhalt der Anlage K 18 an seine E-Mail-Adresse zugesandt worden ist. Das hat der Zeuge nachvollziehbar und glaubwürdig so geschildert, ebenso, dass der Inhalt dieser Anlage, der auf die Konfiguration der Klägerin zurückgeht, nicht manipulierbar sei, ferner, dass bei der gängigen (...."@web.de") und vom Beklagten selbst zuvor verwandten E-Mail-Adresse ein Fehlgehen der E-Mail sehr, sehr unwahrscheinlich sei. Das überzeugt den Senat, § 286 ZPO, dessen Mitglieder in letzterer Hinsicht die gleichen Erfahrungen gemacht haben, nämlich diejenige, dass eine E-Mail, wenn denn die Adresse richtig geschrieben ist, praktisch immer ankommt.

Soweit der Beklagte dagegen noch vorgebracht hat, er habe sein Postfach so eingestellt, dass E-Mails, die versehentlich in den Spam Ordner gerieten, sofort gelöscht würden, kann er damit nicht gehört werden. Wenn der Beklagte in dieser Weise verhindert, dass ordnungsgemäß versandte und ihm auch zugegangene E-Mails zu seiner Kenntnis gelangen, so ist das allein sein Problem.

Man prüfe täglich seinen SPAM Ordner

Die Entscheidung des OLG Schleswig ist durchaus überraschend. Das Gericht setzt sich dadurch deutlich von der bisherigen herrschenden Meinung ab. Das Gericht hat sich ersichtlich auch davon leiten lassen, dass der Provisionsschuldner durch Anklicken von Versandfeldern selbst den Versand der Widerrufsbelehrung ausgelöst hat und er auch zuvor über die gleiche E-Mail-Adresse mit dem Makler korrespondiert hat.

Der Entscheidung lässt sich entnehmen, dass der Verweis auf ein geleertes SPAM Fach nicht als Einwendung taugt; wer per E-Mail kommuniziert, muss auch regelmäßig seinen SPAM Ordner betreffend Irrläufer prüfen. Weiter lässt sich der Entscheidung entnehmen, dass in einem Rechtsstreit durchaus von einem Gericht gewürdigt wird, wenn bereits diverse E-Mails zwischen den Parteien erfolgreich ausgetauscht worden sind.

E-Mails kommen also doch immer an… und nicht nur im Immobilienrecht

Vor diesem Hintergrund wird es für den Beklagten schwierig, zur Überzeugung des Gerichts vorzutragen, dass genau die streitentscheidende E-Mail (die Widerrufsbelehrung; die AGB, etc) gerade nicht bei ihm eingegangen sei. Die Entscheidung hat also eine Bedeutung, die über die Grenzen des Immobilienrechts hinausgeht.

Es bleibt zu hoffen, dass sich die Gerichte im Rahmen ihrer Beweiswürdigung ein Beispiel am OLG Schleswig nehmen und künftig die technische Realität zutreffend rechtlich abbilden, denn es gilt: E-Mails kommen grundsätzlich immer an.

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