Immobilienrecht

Makler aufgepasst!

Das Bestellerprinzip bei Immobilienkäufen kommt

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Philipp Schön

In Zeiten erhitzter Diskussion um den Wohnungsmarkt in deutschen Großstädten hat sich nun die Bundesregierung auch in Sachen Maklerprovision bei privaten Immobilienkäufen positioniert. Erklärtes Zahl ist die Senkung der Erwerbsnebenkosten und die Förderung von privatem Wohneigentum. Die Regierung verkündet: „Im Maklerrecht gilt künftig das allgemeine wirtschaftliche Prinzip: "Wer bestellt, der bezahlt". Das stellt sicher, dass derjenige die Maklergebühren zahlt, der den Makler beauftragt hat oder in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig geworden ist. In der Praxis ist das meist der Vermieter. Wohnungsvermittlungsverträge sind künftig zudem schriftlich abzuschließen.“

Wir erinnern uns:

Bislang hat der Gesetzgeber nur bei der Vermittlung von Wohnraummietverträgen in die Preisgestaltung und Preistragung eingegriffen. Zum einen existiert bei der Vermittlung von Wohnimmobilien ein Deckel in Höhe von 2,38 Monatsmieten (netto kalt). Zum anderen wurde das sogenannte Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietverträgen Gesetz. Danach trägt nicht der Mieter, sondern der Vermieter sämtliche Maklerkosten.

Die Provision des Maklers beim Immobilienkauf hingegen ist bislang nicht gedeckelt. Allenfalls eine Sittenwidrigkeit bei exzessiver Provisionshöhe könnte die Provision eindämmen. Eine andere Fallgruppe ist die, in der der Makler zweifelsfrei beauftragt war, jedoch eine Vereinbarung über die konkrete Provisionshöhe fehlte. Dann kommt es auf die ortsübliche (und regional unterschiedliche) Provisionshöhe an.

Was genau ist nun geplant?

Per heute gibt es noch keinen Gesetzesentwurf. Die Koalition hat aber einen Gesetzesentwurf in Auftrag gegeben. Danach soll der Immobilienkäufer, der keinen Makler beauftragt hat, maximal 50 % der Maklerkosten tragen. Weiter soll künftig bei einem durch Makler vermittelten Immobilienkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher die Provisionsansprüche des Maklers gegenüber Verkäufer und Käufer so in Abhängigkeit gestellt werden, dass die Vertragspartei, die den Makler nicht beauftragt hat, maximal eine Provision in Höhe der von der beauftragenden Vertragspartei zu zahlenden Provision schuldet. Die Vertragspartei, die den Makler nicht beauftragt hat, schuldet ihren Anteil an der Maklerprovision erst dann, wenn die beauftragende Vertragspartei nachweist, dass sie ihren Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat. Der Nachweis soll etwa durch die Vorlage eines Überweisungsbeleges geführt werden.

Einschätzung

Ersichtlich will die Regierung sicherstellen, dass es zu Gesetzesumgehen kommt, die dem beabsichtigten Verbraucherschutz zuwider laufen. Interessenvertreter der Maklerbranche haben bereits seit einiger Zweifel an die Verfassungsmäßigkeit des Bestellerprinzips erhoben, wir gehen davon aus, dass das zu erwartende Gesetz dann gerichtlich angegriffen wird. Unklar ist, wie  künftig geprüft werden soll, dass ein Auftraggeber tatsächlich seinen Teil der Provision bezahlt und sich nicht etwa vom Makler zurückerstatten lässt, so dass im Ergebnis es doch zu einer einseitigen Belastung des Immobilienkäufers mit Provisionsansprüchen kommt.

Die Maklerbranche ist also weiter unter Beschuss. Das neue Vorhaben wird zu einer Marktbereinigung führen, da Verkäufer nun noch kostenbewusster auftreten werden und kleinerer Maklerunternehmen auf der Strecke bleiben werden. Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass der Verkäufer stets zumindest die hälftige Provisionsteilung zur Bedingung des Immobilienverkaufs machen wird.