Neubau in Frankreich kaufen

Darauf ist beim contrat de réservation zu achten

Ein Beitrag von Dr. Cecile Walzer, Rechtsanwältin für französisches Immobilienrecht

Sie haben ein spannendes Neubauprojekt in Frankreich entdeckt und liebäugeln mit dem Kauf einer der beworbenen Immobilien? Es hat sicherlich einige Vorteile sich für eine Neubauimmobilie zu entscheiden, allerdings ist sie in der Regel noch nicht gebaut oder noch nicht vollständig fertiggestellt. In einem solchen Fall wird,in der Regel statt eines Vorvertrages ein sogenannter „contrat de réservation“ unterzeichnet. Mit diesem Reservierungsvertrag sichert sich der Käufer seine Rechte an der zukünftigen und noch zu entstehenden Immobil

Wozu dient der „contrat de réservation“?

Der Verkauf einer Neubauimmobilie wird in Frankreich abgekürzt „VEFA“ genannt. Dies bedeutet „vente d´un logement en état futur d´achevement“ also Verkauf einer Immobilie mit zukünftiger Fertigstellung.Dabei wird die Kaufentscheidung auf der Basis von Plänen getätigt und nach Bauabschnitt gezahlt. Der französische Gesetzgeber hat für einen solchen Verkauf strenge Regelungen getroffen.  Im französischen Immobilienrecht ist unter anderem vorgesehen, dass bei der Unterzeichnung eines solchen „contrat de réservation“ und der Zahlung einer Garantiesumme die gewählte Immobilie für den Erwerber reserviert wird.

Ist die Unterzeichnung eines solchen Vertrages zwingend?

Die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrages ist zwar gesetzlich festgelegt aber nicht vom Gesetz vorgeschrieben. Es ist also nicht zwingend erforderlich einen solchen Vertrag zu unterzeichnen – allerdings ist der Verkäufer nur in diesem Fall verpflichtet die gewünschte Immobilie zu reservieren.

Welche Formalien müssen eingehalten werden?

Die Schriftform ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Ein nur mündlich geschlossener Reservierungsvertrag ist nichtig. Der Gang zum Notar ist hingegen nicht erforderlich. Es reicht ein privatschriftlicher Vertrag zwischen dem verkaufenden Bauunternehmen und dem Erwerber.

Welche Angaben muss ein Reservierungsvertrag enthalten?

Dieser Vertrag soll die Eckdaten des noch abzuschließenden Kaufvertrages festlegen und muss deshalb folgende Angaben enthalten:

• Umfassende Informationen zu den Vertragsparteien
• Alle Objektinformationen (Wohnfläche, Zimmeranzahl, Lage des Objekts, Angaben zur Gemeinschaftsanlage, Angaben zu den verwendeten Materialien sowie zur Ausstattung)

Zwingend erforderlich sind sind zudem:

• Die Angabe des Kaufpreises,
• Details zu einer eventuellen Finanzierung des Käufers (mit Aufnahme einer aufschiebenden Bedingung des Erhalts einer Finanzierungszusage der Bank),
• Das Datum der Beurkundung des Hauptvertrages,
• Die Fristen in denen die Bauarbeiten zu erfolgen haben,
• Die gesetzlichen Bestimmungen zu Rücktrittsrecht des Käufers.

Ohne diese Angaben ist der Reservierungsvertrag nichtig.

Wann kann man vom „contrat de réservation“ zurücktreten?

Entsprechend der geltenden „loi Macron“  wird dem Käufer  von Gesetzes wegen ein 10-tägiges Rücktrittsrecht gewährt. Innerhalb dieser Frist kann der Käufer ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten. Die Frist beginnt ein Tag nach der Zustellung des beiderseits unterzeichneten Vertrages bei dem Käufer. Die Zustellung erfolgt entweder per postalischem oder elektronischem Einschreiben (via Email).

Ist eine Garantiezahlung zu leisten?

Die Garantieleistung stellt eine Gegenleistung für die Reservierung der gewünschten Immobilie durch den Verkäufer dar.  Die Reservierung bedingt somit die Zahlung einer Garantie und ist vom Käufer beim Abschluss eines Reservierungsvertrages zu leisten. Sie erfolgt auf einem Notaranderkonto oder, auf ein eigens für den Käufer eröffnetes Bankkonto. Die Höhe der Garantiesumme hängt von der Dauer der Reservierung, also der Dauer zwischen der Unterzeichnung der Reservierung und der Beurkundung des Hauptvertrages ab.

Es sind maximal 5 % des Kaufpreises wenn die Reservierungsdauer weniger als ein Jahr beträgt. Bei einer Reservierungsdauer zwischen einem und zwei Jahre darf die Garantie nicht Höher als 2% des Kaufpreises sein.

Achtung:

Erstreckt sich die Reservierungsdauer über mehr als zwei Jahre, wird der Hauptvertrag also erst zwei Jahre nach der Unterzeichnung des Reservierungsvertrages beurkundet, so kann der Verkäufer keine Garantiezahlung vom Käufer verlangen.

Unter welchen Voraussetzungen wird die Garantieleistung zurückerstattet?

Wenn der Käufer von dem Reservierungsvertrag Abstand nimmt und doch beschließt die Immobilie nicht zu erwerben, bekommt er nur unter bestimmten Voraussetzungen seine Garantiezahlung zurück.

Dies ist der Fall, wenn:

• der tatsächliche Kaufpreis der Immobilie bei Beurkundung des Hauptvertrages weicht mehr als 5 % des im Reservierungsvertrages vereinbarten Kaufpreises ab;
• die Bank des Käufers hat die Finanzierungsanfrage des Käufers abgelehnt und den gewünschte Kredit nicht gewährt;
• die Beurkundung kann nicht innerhalb der vom Reservierungsvertrag festgelegten Frist erfolgen und dies ist dem Verkäufer zuzurechnen;
• der Käufer innerhalb der ihm zustehenden Rücktrittsfrist vom Reservierungsvertrag zurücktritt;
• die fertiggestellte Immobilie entspricht nicht der in der Reservierungsbestätigung festgelegten Immobilie.

In den übrigen Fällen steht die gezahlte Garantieleistung dem Verkäufer als Entschädigung zu.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie im Rahmen eines Neubauprojekts sollte gut durchdacht und das Projekt im Detail geprüft werden. Denn anders als der Kauf einer bereits bestehenden Immobilie hat der Käufer in der Regel nicht die Möglichkeit die Immobilie zu besichtigen. Ihm steht zwar ein 10-tägiges Rücktrittsrecht nach Abschluss des Reservierungsvertrages zu,  er verpflichtet sich aber grundsätzlich zur Zahlung einer Garantiesumme die beim Nichtzustandekommen des Hauptvertrages nicht immer zurückerstattet wird.

Mehr nützliche Informationen zum Immobilienkaufvertrag nach französischem Recht finden Sie hier: Immobilienkaufvertrag Frankreich