Pachtvertrag bzw. Nutzungsvertrag für Freiflächen-Photovoltaik und Agri-PV

Informationen und Beratung/Prüfung für Grundeigentümer

Zahlreiche deutsche und internationale Betreiber von Freiflächen-PV (Solarparks) und Agri-PV bemühen sich derzeit um die Anpachtung von Flächen, die bisher vor allem landwirtschaftlich genutzt werden. Die Pachtverträge versprechen langfristige hohe Erträge, bergen aber auch zahlreiche Risiken – rechtlich, wirtschaftlich und steuerlich. 

Wichtige Klauseln im PV-Pachtvertrag (Rechte, Pflichten, Pacht etc)

Wichtige Klauseln im PV-Pachtvertrag (Rechte, Pflichten, Pacht etc)

Photovoltaik-Pachtverträge, auch Grundstücksnutzungsverträge oder Gestattungsverträge genannt, die sich auf Freiflächen bzw. einen Solarpark beziehen, sind sehr umfangreich. Hier eine Auswahl der wichtigsten Regelungen: 

a. Fläche (Vertragsgegenstand)

Das zu verpachtende Land wird vertraglich genau bestimmt – sowohl anhand der Flurstücke (Grundbuch), als auch durch einen (zunächst vorläufigen) Lageplan. 

b. Landwirtschaftliche Verpachtung

Wenn Sie als Eigentümer die Fläche nicht selbst bewirtschaften, sondern an einen Landwirt verpachtet haben, sollen Sie sich in der Regel vertraglich verpflichten, das Pachtverhältnis rechtzeitig zu kündigen oder – wenn dies nicht möglich sein sollte - innerhalb einer Frist eine sogenannte „Pächtereinverständniserklärung“ einzuholen. Hier ist eine rechtzeitige Kommunikation unverzichtbar. Ein Muster dieser Erklärung wird dem Pachtvertrag beigefügt. 

c. Nutzungsrechte

Unter der PV-Pacht versteht man die Gestattung der Nutzung von Grundstückflächen für die Planung, Bauvorbereitung, Errichtung, Erweiterung, Erneuerung, den Betrieb und den Unterhalt einer Photovoltaik-Anlage. Die Betreiber verlangen darüber hinaus die vertragliche Fixierung von Rechten zur Errichtung von technischen Nebenanlagen, Wechselrichtern, Starkstromkabeln, Umzäunungen etc. 

d. Pflichten des Verpächters

Als Grundeigentümer sollen Sie sich unter anderem vertraglich dazu verpflichten, keine Bepflanzungen oder Bebauungen vorzunehmen, welche den Betrieb beeinträchtigen. Wenn das auch für die angrenzenden Flächen in Ihrem Eigentum gelten soll, bedenken Sie unbedingt die etwaigen Konsequenzen für eine landwirtschaftliche Nutzung. 

Im PV-Vertrag verpflichten Sie sich als Eigentümer, zur Absicherung der Nutzungsrechte des PV-Betreibers, im Grundbuch für diesen eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Das kann zu Problemen mit bestehenden Finanzierungen oder der Grundstücksbeleihung führen.

e. Nutzungsentgeltbzw. Pacht

Das für Sie als Grundeigentümer wirtschaftliche Rückgrat des Pachtvertrags ist die Höhe der Pacht. Üblicherweise bieten die Betreiber einen prozentualen Anteil an den Einnahmen aus dem verkauften Strom (durch Einspeisevergütung bzw. Direktvermarktung). Abhängig von den Rahmenbedingungen und dem Verhandlungsgeschick reicht die Bandbreite in den meisten Fällen von 4 Prozent bis 7 Prozent. Geboten ist daneben auch die Zahlung einer Mindestpacht, damit sie als Pächter nicht das Risiko von Fehlkalkulationen und unvorhersehbaren Ereignissen tragen. Alternativ wird die Höhe der Pacht an die Größe der tatsächlich für den Betrieb der PV-Anlage genutzten Grundstücksfläche geknüpft. Vertraglich fixiert wird auch der Beginn der Pachtzahlungen sowie ihr Rhythmus. 

f. Reservierungsentgelt

Für den Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und dem Baubeginn der Anlage wird ein sogenanntes Reservierungsentgelt vereinbart. Die Höhe sollten Sie mit dem PV-Betreiber aushandeln. Es handelt sich um eine Entschädigung dafür, dass Sie dem Pächter mit Vertragsschluss bereits eine Exklusivität für die Solar-Nutzung gewähren. 

g. Vertragslaufzeit & Kündigung

Der Nutzungsvertrag tritt in Kraft, wenn er vom PV-Betreiber und Grundstückseigentümer unterschrieben wurde. Vereinbart wird regelmäßig eine Festlaufzeit von 20, 25 oder 30 Jahren ab Baubeginn der Photovoltaik-Anlage. Typisch ist auch eine Verlängerungsoption für den Pächter nach Ablauf der Festlaufzeit. 

Eine vorzeitige Kündigung des Vertrags ist in aller Regel nur als außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Die im Vertrag aufgenommen Beispiele für einen solchen wichtigen Grund sollten genau geprüft werden. 

h. Rückbauverpflichtung

Wichtig ist die vertragliche Rückbauverpflichtung für die PV-Anlage zum Ende der Vertragslaufzeit. Die Pflicht sollte möglichst schnell greifen (kurze Frist), umfassend sein und gegebenenfalls abgesichert werden. Die Kosten des Rückbaus sollten durch eine sogenannte Rückbaubürgschaft abgesichert sein. 

Der Ablauf – von der Anbahnung bis zur Pachtzahlung

In vielen Fällen treten Projektentwickler von Freiflächenanlagen auf der Suche nach geeigneten Grundstücken an Flächeneigentümer heran. Der Erstkontakt kann aber auch vom Eigentümer ausgehen. 

Mit einer Flächenanalyse klärt der Entwickler, ob die Fläche tatsächlich für die PV-Nutzung geeignet (also z.B. ohne wesentliche Verschattung) und rechtlich grundsätzlich auch umsetzbar ist (also z.B. nicht in einem Naturschutzgebiet liegt). 

Bei Eignung der Fläche schickt der Projektentwickler dem Grundstückeigentümer einen Vertragsentwurf zu, der bereits alle Regelungen und auch die Konditionen enthält. Im Entwurf ist berücksichtigt, dass noch nicht feststeht, ob das Projekt überhaupt behördlich genehmigt wird, wie groß es tatsächlich sein wird/kann und welche Erträge erwartet werden können. 

Der Vertrag und seine rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen sollten sodann geprüft und an die Bedürfnisse des Flächeneigentümers angepasst werden.

Nach dem Abschluss des PV-Pachtvertrags kümmert sich der Projektentwickler um die behördlichen Genehmigungen, um schließlich den Solarpark zu errichten. 

Steuerfalle PV? So kriegen Sie die steuerlichen Auswirkungen der Verpachtung in den Griff

Die Errichtung eines Solarparks auf einer landwirtschaftlichen Fläche hat regelmäßig gravierende steuerliche Folgen, die zu berücksichtigen sind. Eine ganze Reihe steuerlicher Privilegien für land- und forstwirtschaftliches Vermögen/Betriebe können durch die Nutzung als Solarpark verlorengehen. 

• Besonderes Augenmerk gilt dabei der Erbschaft- und Schenkungsteuer, wenn der Solarpark auf einer landwirtschaftlichen Fläche (Ackerland, Weideland) errichtet werden soll. Die steuerlichen Vergünstigungen für Betriebsvermögen und die günstigen Bewertungsregelungen für landwirtschaftliche Flächen können bei Freiflächen-PV nicht mehr in Anspruch genommen werden.
• Hinsichtlich der Grundsteuer unterliegen die Grundstücke nicht mehr der günstigen Grundsteuer A, sondern der Grundsteuer B – mit erhöhten Bodenwerten aufgrund des Solarpark-Betriebs.
• Auch die ertragsteuerliche Ebene muss berücksichtigt werden. Sind Sie Landwirt, erzielen Sie nach der PV-Verpachtung keine betrieblichen Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, sondern solche aus Vermietung und Verpachtung.

Steuerlich vorteilhafter – aber nicht ohne Risiken – ist der Betrieb einer Agri-PV-Anlage, bei denen viele steuerliche Vorteile landwirtschaftlicher Flächen erhalten 

Agri-PV-Pachtvertrag – rechtliche Besonderheiten für die Doppelnutzung

Neben der klassischen Nutzung von Freiflächen für die Stromerzeugung etabliert sich zunehmend auch die Agri-Photovoltaik. Diese ermöglicht eine gleichzeitige Nutzung von Flächen für die landwirtschaftliche Produktion und die PV-Stromproduktion. Üblich sind sowohl horizontale „PV-Zäune“ mit bifacialen Modulen, als auch die Überdachung landwirtschaftlicher Flächen mit PV-Modulen.

Pachtverträge für Agri-PV beinhalten zahlreiche Besonderheiten im Hinblick auf die Doppelnutzung der Fläche und der damit einhergehenden Herausforderungen. Die landwirtschaftliche Nutzung wird regelmäßig in einer separaten Bewirtschaftungsvereinbarung geregelt. Wenn Sie Eigentümer der Fläche sind, diese aber nicht selbst bewirtschaften, sondern verpachtet haben, entstehen vertragliche Beziehungen zwischen Eigentümer, PV-Pächter und Landwirt, die fixiert und aufeinander abgestimmt werden müssen. 

Um die steuerlichen Vorteile von Agri-PV-Flächen im Bereich Grundsteuer sowie Erbschaft- und Schenkungsteuer zu sichern, muss der Pächter im Pachtvertrag u.a. zur Einhaltung der technischen Anforderungen an die Steuerbefreiung verpflichtet werden. Eine Zentrale Rolle spielt dabei die DIN SPEC 91434 (Agri-PV Anforderungen an die landwirtschaftliche Hauptnutzung)

FAQ PV-Pachtvertrag

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