Immobilienrecht

Alle Jahre wieder – eine Lektion zum Verjährungsrecht, nicht nur im Mietrecht

LG Münster zur Hemmung von Verjährung durch Verhandlungen

Ein Betrag von Dr. Philipp Schön, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht in Berlin

Zum Jahresende liegen vielerorts die Nerven regelmäßig blank. Dies liegt zum einen an ungewohnter familiärer Nähe und daraus resultierenden Streitigkeiten, zum anderen aber auch daran, dass Ansprüche verjähren können, was (für den Anwalt) sehr teuer werden kann. Eine neue Entscheidung des LG Münster erteilt nun nicht nur Anwälten eine Lektion zur Verjährung.

Grundsätzliche Regelungen zur Verjährung

Grundsätzlich verjähren Ansprüche mit einer dreijährigen Frist zum Ablauf eines Kalenderjahres. Es gibt darüber hinaus diverse Sonderregeln zur Verjährung, etwa im Rahmen der Managerhaftung oder im Gewerbemietrecht.

So sieht bei der Vorstandshaftung § 88 AktG eine kurze Verjährung bei Haftungsansprüchen der AG gegen den Vorstand von 6 Monaten vor. Im Gewerbemietrecht läuft nach Auszug und Rückgabe der Mieträume an den Vermieter nach § 548 BGB eine kurze Frist von nur 6 Monaten für etwaige Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache.

Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen

Oft versuchen die Parteien, einen Rechtsstreit zu verhindern und verhandeln außergerichtlich. Das Gesetz will dafür auch einen Anreiz geben und sagt in § 203 BGB:

Schweben zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände, so ist die Verjährung gehemmt, bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Die Verjährung tritt frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein.“

„Hemmung“ bedeutet, dass die Verjährung für die Dauer der Verhandlungen nicht weiterläuft. Die Uhr ist sozusagen angehalten. Wann genau „Verhandlungen“ geführt und auch wieder abgebrochen werden, ist Auslegungssache und entsprechend unsicher. Eine jüngere mietrechtliche Entscheidung des LG Münster (Urteil vom 29. November 2019 – Az.: 8 O 224/18) macht deutlich, wie risikoreich außergerichtliche Verhandlungen sein können:

Urteil zum Gewerbemietvertrag

Der Mieter hatte einen Gewerbemietvertrag mit Wirkung zum 31. August 2017 gekündigt. Im Juli und August 2017 führten die Parteien eine Begehung durch und verhandelten eine abschließende Vereinbarung betreffend Rückgabe und etwaiger Zahlungsansprüche. Der Mieter zahlte sodann auch den vereinbarten Betrag zur Abgeltung etwaiger Schäden.

Nach erfolgter Rückgabe am 1. September 2017 stellte der Vermieter am 19. Oktober 2017 fest, dass der Mieter unberechtigterweise die Alarmanlage ausgebaut und mitgenommen hatte. Hinzu kamen weitere Schäden am Objekt. Der Vermieter forderte den Mieter dann zur Zahlung von Reparaturkosten auf. Es kam dann zu Korrespondenz und Gesprächen zwischen Vermieter und Mieter. Am 11. Januar 2018 gab der Mieter schriftlich zu verstehen, dass er die Ansprüche vollständig zurückweise. Wörtlich schrieb der Mieter, er sehe "keine Veranlassung, insbesondere Verpflichtung", weiteren Forderungen im Zusammenhang mit der Rückgabe der Mietsache nachzukommen.

Am 16. August 2018 reichte der Vermieter schließlich Klage ein. Der Mieter berief sich auf die Einrede der Verjährung. Der Vermieter argumentierte, der Lauf der Verjährung sei durch Verhandlungen angehalten worden und daher sei bei Klageinreichung der Anspruch noch nicht verjährt.

Keine ausdrückliche Ablehnung erforderlich

Das LG Münster wies die Klage ab, Ansprüche des Vermieters seien verjährt. Die Verjährung sei mit Rückgabe der Immobilie am 1. September 2017 in Gang gesetzt worden. Tatsächlich sei die Verjährung vom 23. Oktober 2017 bis 11. November 2017 gehemmt gewesen. Bis zu diesem Zeitpunkt habe der Kläger demnach annehmen könne, dass sich die Beklagte noch auf Erörterungen über die Berechtigung von Schadensersatzansprüchen einließ

Das Schreiben des Mieters vom 11. Januar 2018 sei aber eindeutig und lasse keinen Raum für weitere Verhandlungen. Einer ausdrücklichen Ablehnung, sich im weiteren Verlauf auf eine erneute Prüfung einzulassen, habe es nicht bedurft.

Kein „doppeltes Nein“ unter Geschäftsleuten

Das Gericht verneinte auch, dass es erforderlich sei, nicht nur den geltend gemachten Anspruch, sondern explizit zusätzlich ausdrücklich weitere Verhandlungen abzulehnen.

Das Gericht argumentierte, dass § 203 BGB seinem Wortlaut nach nicht voraussetze, dass der Schuldner weitere Verhandlungen ausdrücklich ablehne. Die ausdrückliche Ablehnung von weiteren Verhandlungen, so nun wörtlich das LG Münster, „mag in der Kindererziehung von Zeit zu Zeit berechtigt sein, im Geschäftsverkehr ist sie lebensfern“.

Vielmehr sei das ablehnende Schreiben auszulegen und das vorliegende Schreiben habe unmissverständlich deutlich gemacht, dass die Ansprüche rundherum abgelehnt würden und man für Verhandlungen nicht zur Verfügung stünde.

Lektionen aus dem Urteil, nicht nur für das Gewerbemietrecht

Die Entscheidung des LG Münster zeigt, wie risikoreich es ist, mit einer Klage zuzuwarten und sich auf eine Verlängerung der Verjährung infolge von Verhandlungen zu verlassen. Im Zweifel ist es sicherer, einen schriftlichen Verjährungsverzicht einzuholen oder den Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Auf Seiten des Schuldners ist es, auch wenn dem LG Münster in der Sache zuzustimmen, ratsam und letztlich unschädlich, doppelt zu verneinen und vorsorglich auch jegliche weitere Verhandlungen schriftlich abzulehnen.

Die Entscheidung ist aber über die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB hoch relevant, da sie letztlich auf die meisten zivilrechtlichen Ansprüche übertragbar ist. In der Vertragspraxis sollte gerade bei besonders komplexen und hochvoluminösen Verträgen, insbesondere bei Unternehmenskaufverträgen, vereinbart werden, dass eine Hemmung durch Verhandlungen ausdrücklich ausgeschlossen ist oder „Verhandlungen“ nach einem bestimmten, im Vertrag festgelegten Verfahren beginnen und enden, so dass die Parteien sich nicht in unsicheres Fahrwasser der richterlichen Auslegung begeben müssen.

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