Der französische Immobilienkaufvertrag - sieben wichtige Bedingungen
Vorvertrag für Immobilien in Frankreich rechtssicher gestalten
Vorvertrag für Immobilien in Frankreich rechtssicher gestalten
Ein Beitrag von Rechtsanwältin Cécile Walzer
Im Rahmen eines französischen Immobilienkaufvertrages wünscht sich jede Partei Sicherheit. Was aber, wenn es nach der Unterzeichnung des Vorvertrages doch zu bösen Überraschungen kommt?
Stellen wir uns folgenden Fall vor: Ein Käufer unterzeichnet einen Vorvertrag und nun lehnt die Bank sein Darlehensantrag ab. Ist er dennoch am unterzeichneten Vertrag gebunden? Ähnlich ist die Fragestellung, wenn nach Abschluss eines Vorvertrages eine schwere Hypothekenbelastung oder stark einschränkende städtebauliche Regelungen zum Vorschein kommen. Was nun?
Zur Sicherheit von Käufer und Verkäufer sollten solche Ungewissheiten im französischen Immobilienrecht und deren möglichen Ausgang im Rahmen des Immobilienkaufvertrages klar geregelt werden.
Welche Arten von Bedingungen gibt es?
Der französische Vorvertrag kann mit zwei verschiedenen Arten von Bedingungen ausgestaltet werden.
In Betracht kommt zum einen die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung. Dies ist die sogenannte „clause suspensive“. Bei der aufschiebenden Bedingung wird die Wirksamkeit des Vorvertrages von dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses abhängig gemacht. Bis zum Eintritt der Bedingung ist der Vorvertrag „schwebend unwirksam“.
Bei der Vereinbarung einer auflösenden Bedingung hingegen wird der Vorvertrag mit Eintritt der Bedingung unwirksam. Im Französischen spricht man von einer „clause résolutoire“.
Sieben gängige Bedingungen im Überblick
Der französische Vorvertrag wird in der Regel unter einer Vielzahl von Bedingungen gestellt.
Nachfolgend stellen wir die folgenden sieben häufigsten Bedingungen dar:
- Erhalt der Darlehenszusage der Bank
- Kein Vorkaufsrecht
- Immobilienverkauf als weitere Bedingung
- Kein Vorliegen von stark beeinträchtigenden Dienstbarkeiten / städtebaulichen Belastungen
- Erhalt einer Baugenehmigung
- Keine Eintragung von Hypotheken
- Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
1. Erhalt der Darlehenszusage der Bank
Sofern der Käufer für die Finanzierung des Kaufpreises auf ein Darlehen zurückgreifen muss, wird die Wirksamkeit des Vorvertrages vom Erhalt der Darlehenszusage abhängig gemacht. Dies ermöglicht dem Käufer bei fehlender Finanzierung vom Vertrag Abstand zu nehmen. In diesem Fall steht dem Verkäufer keine Entschädigung für das Nichtzustandekommen des Vertrages zu.
Die finanzierende Bank muss die Ablehnung der Darlehensgewährung allerdings gut begründen. Französische Gerichte haben des Öfteren Käufer, die absichtlich unvollständige Unterlagen bei der Bank vorgelegt hatten um die Kreditvergabe zu verhindern und so aus dem Vorvertrag herauszukommen, zum Schadensersatz verurteilt.
2. Kein Vorkaufsrecht
Sowohl die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, als auch der Mieter, der die Immobilie bewohnt, können ihr Vorkaufrecht geltend machen und somit den Kaufvertrag zum Erliegen bringen.
Vorkaufsrechtberechtigte müssen die Geltendmachung ihres Vorkaufsrechts begründen. Insbesondere müssen die Gemeinden das besondere öffentliche Interesse an dem Kauf der Immobilie darlegen. In der Praxis wird eine Gemeinde eher bei Grundstücken als bei Häusern oder Wohnungen von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.
3. Immobilienverkauf als weitere Bedingung
Der Käufer kann verlangen, dass der Vorvertrag unter die Bedingung gestellt wird, dass er zunächst seine eigene Immobilie veräußert und somit die finanziellen Mittel für seinen Kauf erhält.
Die Formulierung dieser Bedingung bedarf besonderer Vorsicht. Sie muss besonders präzise ausgestaltet werden. Insbesondere muss neben der Frist in der der Käufer seine eigene Immobilie veräußern muss auch die Kaufpreisspanne festgelegt werden.
Die Vereinbarung einer solchen Bedingung stellt eine Belastung für den Verkäufer der Immobilie dar, da sie von besonderer Unsicherheit geprägt ist. Oft stimmen Verkäufer der Aufnahme einer solchen Bedingung in den Kaufvertrag nur dann zu, wenn der Käufer hinsichtlich des Verkaufs seiner Immobilie bereits einen Vorvertrag unterzeichnet hat.
4. Kein Vorliegen von stark beeinträchtigenden Dienstbarkeiten / städtebaulichen Belastungen
Es ist nicht auszuschließen, dass der Käufer erst nach Abschluss des Vorvertrages von Dienstbarkeiten oder städtebauliche Belastungen erfährt, die die Immobilie besonders stark beeinträchtigen, ihren Wert mindern und ihre vorgesehene Nutzung womöglich unmöglich machen.
Solche Dienstbarkeiten können zum Beispiel das Vorliegen von Wegerechten sein. Als städtebauliche Belastung kann die Umwidmung eines Baugrundstücks in ein Waldgrundstück genannt werden.
In all diesen Fällen ist zu bewerten, ob die Immobilie einen derartigen Wertverlust erleidet und der Käufer derart eingeschränkt wird, dass ein Festhalten am Vertrag für ihn nicht mehr zumutbar und die Bedingung somit eingetreten ist.
5. Erhalt einer Baugenehmigung
Sofern der Käufer umfangreiche Bauarbeiten an der Kaufimmobilie plant kann es sinnvoll sein, die Wirksamkeit des Vorvertrages vom Erhalt der notwendigen Baugenehmigung abhängig zu machen.
Die Parteien müssen für die Vereinbarung einer solchen Bedingung die Eckdaten des Bauantrages im Vorvertrag festhalten. Dabei muss sichergestellt werden, dass der Bauantrag grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Dem Verkäufer muss also die Möglichkeit eingeräumt werden einzuschätzen, ob die geplanten Bauarbeiten des Käufers durchführbar sein werden und der Vorvertrag durch den Erhalt der beantragten Baugenehmigung Bestand haben wird.
6. Keine Eintragung von Hypotheken
Dem Käufer muss die Möglichkeit eingeräumt werden sich vom Vorvertrag zu lösen, wenn sich bei der notariellen Einsicht im Grundbuch kurz vor der Beurkundung des Hauptvertrages das Vorhandensein umfangreicher Hypotheken herausstellt, die der Verkäufer nicht ablösen kann.
7. Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft kann zum Beispiel notwendig sein, wenn der Käufer plant die Nutzung der Immobilie zu verändern. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn er eine Wohnimmobilie in eine Gewerbeimmobilie umwidmen möchte. Der Erhalt dieser Zustimmung sollte als aufschiebende Bedingung in den Vorvertrag aufgenommen werden.
Fazit: Festzuhalten bleibt, dass die Vereinbarung solcher Bedingungen klar formuliert und von beiden Parteien gut durchdacht werden sollten. Aufgrund der gewichtigen Folgen des Eintritts oder Nichteintritts solcher Bedingungen für die eine oder andere Partei ist es ratsam - vor der Unterzeichnung des Vorvertrages - diesen von einem spezialisierten Anwalt für französisches Immobilienrecht prüfen zu lassen.