Immobilienrecht

Entschärfung des „Schriftform-Jokers“ bei Gewerbemietverträgen

Ein Klassiker im Gewerbemietrecht

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Philipp Schön

Bereits seit vielen Jahren stehen die Auswirkungen der gemäß § 578 Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) auch auf das Gewerbemietrecht anwendbaren sogenannten Schriftformklausel des § 550 BGB in der Diskussion. Diese sieht vor, dass Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und damit nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar sind.

Gesetzgebungsvorhaben zur Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 550 BGB

Ursprünglich sollte die Schriftformklausel, dies ergibt sich aus den Gesetzesmaterialien, vor allem den Erwerber einer Mietsache, der nach § 566 BGB in das laufende Mietverhältnis einzutreten hat, schützen. Nach ihrem Wortlaut gibt die Norm jedoch nicht nur ihm, sondern auch den ursprünglichen Mietvertragsparteien die Möglichkeit, sich aufgrund dieses Formverstoßes vorzeitig von einem eigentlich auf längere Zeit geschlossenen Gewerbemietvertrag zu lösen. Die Regelung des § 550 BGB ist nach herrschender Auffassung zwingendes Recht und kann damit vertraglich nicht abbedungen werden. Sie findet auch auf nachträgliche Vertragsänderungen und Ergänzungen, soweit diese vertragswesentliche Umstände betreffen, Anwendung. Sämtliche Versuche, der Kündbarkeit durch entsprechende Vertragsgestaltungen mit Schriftform- oder Schriftformheilungsklauseln zu begegnen, hat der Bundesgerichtshof mit Entscheidungen aus den Jahren 2017 und 2018 endgültig für unwirksam erklärt. Diese strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat dazu geführt, dass es in den vergangenen Jahren quasi zu einer „Zweckentfremdung“ der Regelung des § 550 BGB gekommen ist, weil immer wieder eine der Vertragsparteien versucht, sich unter Berufung auf Schriftformverstöße vom Vertrag zu lösen.

Was gibt es nun Neues?

Am 20.12.2019 hat der Bundesrat beschlossen, einen Gesetzentwurf des Landes Nordrhein-Westfalen zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht in den Bundestag einzubringen.

Die Schriftformklausel des § 550 BGB sollte ursprünglich den Erwerber einer Mietsache schützen. Sie sah vor, dass Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher  Form geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und damit nach Ablauf eines  Jahres ordentlich  kündbar  sind.  Dies  sollte  für  den  Erwerber,  der  nach  § 566  BGB  in das  laufende  Mietverhältnis  einzutreten  hat,  sicherstellen,  dass  sich  sämtliche wesentlichen  Vereinbarungen,  die  zwischen  den  bisherigen  Mietvertragspartei-en geschlossen wurden, aus den schriftlichen Vertragsunterlagen ergeben.

Die vereinbarte Laufzeit bedeute aber für den Vermieter eine wichtige Grundlage für Investitionsentscheidungen, weil er für eine bestimmte Zeit auf Mieteinnahmen vertrauen könne. Für den gewerblichen Mieter sei für die Investition in Ein- und Umbauten und die Sicherung seines Gewerbestandortes eine gewisse Dauer des Mietverhältnisses Voraussetzung. Durch die mit der derzeitigen Fassung des § 550 BGB gegebene Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses sei beides gefährdet und es ergäben sich erhebliche  Rechtsunsicherheiten  für  Mieter  und  Vermieter. 

Der Mieter verliert durch die geplante Neuregelung das ihm bisher zustehende eigene Kündigungsrecht. Er soll dadurch geschützt werden, dass die Kündigungsmöglichkeit für den Erwerber auf einen Zeitraum von drei Monaten seit seiner Kenntnis von den ohne Wahrung der notwendigen Schriftform getroffenen Vereinbarungen begrenzt werden soll. Der Mieter müsse somit bei einem Formverstoß für die restliche Mietzeit nicht zeitlich unbegrenzt mit einer entsprechenden Kündigung rechnen. Der Mieter soll die Kündigung auch verhindern können, wenn er sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den in Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt. Zudem soll der Mieter dadurch geschützt werden, dass der Erwerber sich für eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht auf solche Verstöße gegen die Schriftform berufen kann, die auf Vertragsabreden unter seiner Beteiligung nach dem Erwerb des Objektes beruhen.

Ein Ausblick

Ein Klassiker des Gewerbemietrechts steht vor einer weitreichenden Reform. Künftig gibt es also die Exit-Möglichkeit Schriftformmangel wohl nur noch für den Vermieter. Die damit einhergehende Erhöhung der Renditesicherheit ist für Immobilieninvestoren eine gute Nachricht. Mieter können die vorzeitige Vertragsbeendigung nur im Verhandlungswege oder in Ausnahmefällen unter Berufung auf einen wichtigen Grund, erreichen. Noch ist nichts beschlossen; es gilt das Gesetzgebungsverfahren weiter zu beobachten.