Der Gewerbemietvertrag

Formelle und inhaltliche Voraussetzung an den Gewerbemietvertrag

Der Gewerbemietvertrag ist das zentrale rechtliche Instrument für die Vermietung von Büros, Lagerhallen, Industriegrundstücken und sonstigen gewerblich genutzten Immobilien. Das Gewerbemietrecht bietet im Vergleich zum Wohnmietrecht einen größeren Gestaltungsspielraum bei der vertraglichen Gestaltung. Wer als Vermieter oder Mieter die rechtlichen Risiken minimieren will, muss diese Spielräume für sich nutzen.

Anwaltliche Leistungen zum Gewerbemietvertrag

Als Kanzlei für Immobilienrecht und Gewerbemietrecht beraten wir bundesweit gewerblich Vermieter und Mieter in rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen:

  1. Entwurf bzw. Prüfung und Verhandlung von Gewerbemietverträgen
  2. Durchsetzung bzw. Abwehr von Ansprüchen aus Gewerbemietverträgen
  3. Gutachterliche Stellungnahme zu Spezialfragen des Gewerbemietrechts
  4. Mietrechtliche Due Diligence

Für eine unverbindliche Anfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.

Überblick über die wichtigsten Klauseln im Gewerbemietvertrag

Der Begriff Gewerbemietvertrag erfasst sämtliche betrieblichen Nutzungen einer Fläche, gleichgültig, ob ein „Gewerbe“ im gesetzlichen Sinne oder eine freiberufliche Tätigkeit (Arztpraxen) handelt.

Die folgenden Punkte geben eine Übersicht über die zentralen Regelungen eines Gewerbemietvertrags.

  • Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien
  • Genaue Bezeichnung des Mietobjekts und vereinbarte Nutzung
  • Konkurrenzschutz
  • Betriebspflichten (Einzelhandel und Gastronomie)
  • Miete, Umsatzmiete, Mietanpassung (Staffelmiete; Indexklauseln)
  • Mietsicherheit (Kaution)
  • Notarielle Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung zur Sicherung der Räumung
  • Change-of-Control Klauseln
  • Laufzeit und Optionsrechte
  • Betriebskosten
  • Instandhaltung und Instandsetzung
  • Verkehrssicherungspflichten
  • Modernisierung, Baumaßnahmen des Vermieters und des Mieters
  • Untermiete

Branchenbedingte Besonderheiten

Über die Jahre haben sich, je nach Mietobjekt und Branche des Mieters gewisse Vertragsklauseln herausgebildet. Es gibt also nicht den einen Mietvertragsstandard, sondern es sind bei jedem Mietverhältnis die Besonderheiten der beabsichtigten wirtschaftlichen Nutzung zu beachten. So enthält der Vertrag über die Anmietung einer Veranstaltungsfläche zum Teil ganz andere Klauseln als ein Praxismietvertrag oder ein Vertrag über Einzelhandelsflächen. Die mietrechtliche Beratung setzt also nicht nur die Kenntnis des Mietrechts, sondern auch der branchentypischen Gepflogenheiten und auch angrenzender Rechtsgebiete voraus. So sind bei Gewerbemietvertragen fast immer auch versicherungsrechtliche Fragen oder Fragen des Gesellschaftsrechts berührt. Gesellschaftsrechtlich geht es dabei häufig um Fragen der Vertretungsbefugnis oder die Zulässigkeit von Umstrukturierungsmaßnahmen (Formwechsel; Ausgliederung; Verschmelzung) auf Mieterseite.

AGB-Kontrolle im Gewerbemietrecht

Grundsätzlich herrscht im Gewerberaummietrecht Vertragsfreiheit. Jedoch ist es sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter überragend wichtig, die aktuelle Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) im Gewerbemietrecht zu können. Große Vermieter arbeiten typischerweise mit Standardmietverträgen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. Die Gerichte legen bei der Prüfung die gleichen strengen Maßstäbe wie der Prüfung von Verbraucherverträgen an. Dies kann im Einzelfall dazu führen, dass eine auf den ersten Blick für den Vermieter günstige Klausel am Ende vor Gericht nicht „hält“. Die Rechtsprechung ist hier immer im Fluss, so kann es vorkommen, dass Klauseln, die ganz überwiegend für wirksam gehalten worden sind, mehr oder weniger überraschend durch den Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt werden.

Formvorschriften für den Gewerbemietvertrag

Gewerbemietverträge mit einer längeren Laufzeit als 1 Jahr müssen zwingend in Schriftform abgeschlossen werden (§ 550 BGB). Vereinfacht gesagt bedeutet Schriftform, dass ein Mietvertrag alle wesentlichen Vertragsinhalte enthält (Person des Vermieters, Person des Mieters, Mietobjekt, Mietdauer, Miethöhe) und der Mietvertrag durch beide Parteien unterschrieben ist. Ein Mietvertrag, welcher per Email geschlossen ist, entspricht nicht der Schriftform. Erst recht gilt das natürlich für mündliche Vereinbarungen.

Sämtliche späteren Änderungen eines Mietvertrags (Nachträge) müssen ausnahmslos schriftlich festgehalten werden. Falls die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten ist, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies hat zur Folge, dass jede der beiden Vertragsparteien dien Vertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 2 Kalenderquartalen kündigen kann.

Ein Mieter könnte sich also aus einem unliebsam gewordenen Mietvertrag lange vor Ablauf der Festmietzeit lösen. Einen Vermieter, dessen Kalkulation auf langfristigen Mietverträgen basiert, kann eine solche Kündigung schwer treffen. Andererseits ist es nicht gesagt, dass nicht auch ein Vermieter einen Mieter vor der Zeit unter Berufung auf Formmängel kündigt und dadurch Platz schafft für einen lukrativeren Mieter.

Im Rahmen von gewerblichen Immobilienkäufen sollten Käufer im Rahmen der immobilienrechtlichen Due Diligence und der Kaufvertragsverhandlungen genau hinsehen, anderenfalls drohen Renditeeinbußen durch eine geringere als die kalkulierte Miete.

Gerichtliche Durchsetzung von Rechten

Vermieter und Mieter stehen für die Durchsetzung ihrer Rechte sämtliche Instrumente des Zivilprozesses, inklusive Maßnahmen des einstweiligen Rechtsschutzes, zur Verfügung. Klassische Konflikte sind die Räumungsklage, die Klage auf Mietausfallschaden sowie die Beantragung einstweiliger Verfügungen (entweder durch den Mieter, zum Beispiel auf Unterlassen stark störender Sanierungsarbeiten, oder durch Vermieter, zum Beispiel auf Erzwingung des Betriebs eines Einzelhandelsgeschäfts in einem Einkaufszentrum – Durchsetzung einer Betriebspflicht). Weiter sei auch die Möglichkeit für den Vermieter genannt, ausstehende Mieter in einem beschleunigten Verfahren, dem Urkundenprozess, durchzusetzen.

Weitere Informationen hierzu finden Sie auf folgenden Seiten unserer Kanzlei im Internet:

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