Gewerbemietanpassung im Lockdown möglich

Mit Spannung erwartete Entscheidung des BGH liegt vor

Veröffentlicht am: 12.01.2022
Von: ROSE & PARTNER Rechtsanwälte Steuerberater

Mit Spannung erwartete Entscheidung des BGH liegt vor

Ein Beitrag von Dr. Andreas S. Grammling, Rechtsanwalt für Immobilien- und Gewerbemietrecht in Frankfurt

Der Bundesgerichtshof  hat sein erstes Urteil zu Mietanpassungen aufgrund pandemiebedingter Ladenschließungen im Einzelhandel verkündet (Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21). Gewerbemieter, die ihr Geschäft im Lockdown 2020 schließen mussten, können demnach grundsätzlich für diese Zeit zur Anpassung der Miete berechtigt sein. Es kommt nach dem Bundesgerichtshof jedoch stets auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Im konkreten Fall ging es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz.

Behördlich angeordnete Schließungen im Lockdown und die Folgen

Sowohl im Frühjahr als auch im Herbst 2020 mussten zahlreiche Geschäfte pandemiebedingt behördlich angeordnet schließen, was für die Betreiber mit zum Teil erheblichen wirtschaftlichen Einbußen verbunden war.

Entsprechend häufig waren und sind die Gerichte seitdem mit der Frage konfrontiert, ob derartige staatliche Maßnahmen zur Eindämmung der Covid 19 - Pandemie grundsätzlich eine Reduzierung bzw. Anpassung der Miete nach sich ziehen – und wenn ja, wie und in welcher Höhe diese vorzunehmen ist. Die Gerichte in erster und zweiter Instanz haben in zahlreichen Entscheidungen teilweise recht unterschiedliche Auffassungen hierzu vertreten. Wir verweisen diesbezüglich an dieser Stelle ergänzend auf unsere Beiträge vom 03.11.2021 (Gewerbemietzahlungspflicht während Covid 19) und vom 18.11.2021 (Mietzahlungspflicht trotz behördlicher Ladenschließung?).

Volle Mietzahlungspflicht, 50:50 oder doch ganz anders?

Die Filiale des betroffenen Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz musste im Frühjahr 2020 für einen Monat aufgrund entsprechender Anordnung schließen. Der Vermieter sah jedoch keinen Anlass für eine Aussetzung oder Anpassung der Mietzahlungspflicht nach dem Gewerbemietvertrag für diesen Zeitraum.

Dies sah auch noch das Landgericht Chemnitz in der ersten Instanz so (Urteil vom 26.08.2020 – 4 O 639/20) und entschied, dass Kik für den betroffenen Monat die volle Miete entrichten müsse. Das Oberlandesgericht Dresden hob dieses Urteil hingegen auf und entschied stattdessen, dass Kik nur 50 % der Miete zu zahlen habe (Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20).

Aufgrund der behördlichen Schließungsanordnung sei eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags nach § 313 Abs. 1 BGB eingetreten. Eine Geschäftsschließung von mehr als einem Monat sei derart erheblich, dass es für den Mieter nicht zumutbar sei. Der Mietvertrag müsse daher in der Weise angepasst werden, dass die Kaltmiete für die Dauer der Schließung nur zur Hälfte vom Mieter getragen werden muss. Da keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe, müsse die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf Vermieter und Mieter verteilt werden.

Der Bundesgerichtshof hat dieses Urteil des Oberlandesgerichts Dresden nun aufgehoben. Das Oberlandesgericht Dresden muss die Sache daher noch einmal verhandeln.

Kein Mangel und keine Unmöglichkeit

Der Bundesgerichtshof schließt sich der in dieser Frage weitgehend einheitlichen vorinstanzlichen Rechtsprechung an und sieht ebenfalls durch staatliche Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie grundsätzlich keine Mangelhaftigkeit des Mietobjektes begründet. Auch nimmt der Bundesgerichtshof keinen Fall der Unmöglichkeit an, der Mieter von ihrer Mietzahlungsverpflichtung befreit. Es kommt daher erwartungsgemäß entscheidend auf die Anwendung des § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) an.

Große Geschäftsgrundlage schwerwiegend gestört

Wie die vorinstanzliche Rechtsprechung hält auch der Bundesgerichtshof einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) grundsätzlich für denkbar. Die Anwendbarkeit von § 313 BGB sei insbesondere nicht durch die für die Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.09.2022 geltende Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB ausgeschlossen. Diese Vorschrift habe nach ihrem eindeutigen Wortlaut und ihrem Gesetzeszweck allein eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters zum Ziel und sage nichts zur Höhe der geschuldeten Miete aus.

Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie und der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben während des ersten Lockdowns sei die sogenannte „große Geschäftsgrundlage“ betroffen.

Darunter sei die Erwartung der Vertragsparteien zu verstehen, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde. Diese Erwartung sei durch die behördlichen Maßnahmen "schwerwiegend gestört" worden. Die Geschäftsgrundlage sei daher nach § 313 Abs. 1 BGB weggefallen.

Festhalten am unveränderten Gewerbemietvertrag muss unzumutbar sein

Der Bundesgerichtshof stellt jedoch klar, dass allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage noch keine Vertragsanpassung rechtfertige. Vielmehr sei als weitere Voraussetzung erforderlich, dass dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein unverändertes Festhalten am Gewerbemietvertrag unzumutbar ist.

Die wirtschaftlichen Nachteile eines Mieters bei einer pandemiebedingten Schließung seien nicht die Folge unternehmerischer Entscheidungen, sondern der umfangreichen behördlichen Eingriffe. Dafür treffe keine der beiden Mietvertragsparteien die Verantwortung. Letztlich habe sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, dass von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst sei, sofern es nicht im Vertrag so festgehalten worden sei.

Keine pauschale Regel, sondern umfassende Abwägung im Einzelfall

Eine pauschale Betrachtungsweise, ob der Mieter nun die vertraglich vereinbarte Miete entrichten muss oder nicht, verbiete sich. Auch komme – entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Dresden – keine pauschale Vertragsanpassung dergestalt in Betracht, dass jede Partei grundsätzlich 50 % zu tragen hat.

Der Bundesgerichtshof verlangt vielmehr eine sorgfältige und umfassende Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen seien. Für die Abwägung sei insbesondere relevant, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Primär sei dabei vor allem auf den Umsatzrückgang in Bezug auf das konkrete Mietobjekt für die Zeit der Schließung abzustellen. Es dürfe jedoch keine Überkompensation der entstandenen Verluste erfolgen. Nach dem Bundesgerichtshof sei auch zu berücksichtigen, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen habe oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Ebenfalls relevant könnten womöglich gezahlte staatliche Leistungen werden, die der Mieter gegebenenfalls zum Ausgleich pandemiebedingter Nachteile erhalten habe. Auch mögliche Leistungen aus der Betriebsversicherung spielten bei der Bewertung eine Rolle. Schließlich seien auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. Die Darlegungs- und Beweislast für eine etwaige Unzumutbarkeit der Mietzahlung liegt beim Mieter.

Bei der Einzelfallbewertung unberücksichtigt bleiben laut Bundesgerichtshof jedoch staatliche Unterstützungsmaßnahmen auf Grundlage eines Darlehens, da diese nicht als endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen zu sehen seien.

Zurück auf Los: Oberlandesgericht Dresden muss erneut verhandeln und prüfen

Da das Oberlandesgericht Dresden in seinem Urteil auf derartige Umstände des konkreten Einzelfalles nicht eingegangen ist, sondern lediglich eine pauschale Risikoverteilung (50:50) vorgenommen hat, hat es nach der Aufhebung und Zurückverweisung durch den Bundesgerichtshof nunmehr zu prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum für den Mieter hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.

Urteil des BGH bringt Klarheit – doch der Teufel steckt im Detail

Das Urteil des Bundesgerichtshofs hatte sich nach den bisherigen Äußerungen der Richter so abgezeichnet und schafft Klarheit in Bezug auf die bei der Abwägung zu berücksichtigenden Umstände. Zu begrüßen ist auch, dass der Bundesgerichtshof sowohl Interessen der Mieterseite als auch der Vermieterseite in den Blick nimmt. Das Urteil betrifft zwar einen Zeitraum aus dem ersten Lockdown im Frühjahr 2020; die vom Bundesgerichtshof aufgestellten allgemeinen Leitlinien dürften allerdings auch auf nachfolgende Lockdowns bzw. pandemiebedingte Beeinträchtigungen übertragbar sein.

Das bedeutet jedoch auch, dass es einfache und pauschale Lösungen in diesen Konstellationen nicht geben wird. Vielmehr ist bei der Frage ob und in welchem Umfang einem Mieter eine Mietanpassung zusteht oder nicht stets eine umfassende Einzelfallprüfung nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Leitlinien erforderlich. Zudem sind etwaige vertragliche Regelungen zur Risikoverteilung und besondere Konstellationen, wie etwa die Vereinbarung einer Umsatzmiete, mit zu berücksichtigen.

Spannend bleibt, wie sich der Bundesgerichtshof in Zukunft in Bezug auf die Höhe eines Mietanpassungsanspruchs positionieren wird. Eine diesbezügliche Entscheidung steht noch aus.

Auch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs empfehlen wir unseren Mandanten (sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite), zunächst das konstruktive Gespräch zu suchen und eine interessengerechte einvernehmliche Lösung zu finden.