Immobilienrecht

Immobilien- und gesellschaftsrechtliche Transaktionen

Was alles muss beurkundet werden?

Ein Beitrag von Dr. Philipp Schön, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht in Berlin

Sowohl im Immobilienrecht als auch im Gesellschaftsrecht, dort insbesondere im Recht der GmbH, spielt der Notar eine zentrale Rolle. Das Gesetz enthält klare Vorschriften, wann Verträge zu beurkunden sind (z.B.: § 311b BGB, § 15 Abs. 4 GmbHG). Spannend wird es dann, wenn neben dem „eigentlichen Vertrag“ weitere damit in Zusammenhang stehende Vereinbarungen abgeschlossen werden. Müssen diese Vereinbarungen auch beurkundet werden?

Nebenvereinbarungen im Grundstücksrecht

Das Kammergericht Berlin (KG, Urt. v. 9.2.2021 – 21 U 126/19) hatte kürzlich darüber zu entscheiden, ob ein Grundstücksverkaufsvertrag, der mit einem Vertrag zur Bauplanung und Bauüberwachung verbunden ist formnichtig sei, da der Bauvertrag nicht beurkundet worden war. Eine notarielle Beurkundung muss sämtliche Vereinbarungen umfassen, aus denen sich der Vertrag nach dem Willen der Parteien zusammensetzt.  Ein Vertrag über Bauleistungen bilde dann eine rechtliche Einheit mit dem Vertrag über den Kauf eines Grundstücks, wenn die Parteien den Willen haben, beide Verträge so miteinander zu verknüpfen, dass das Grundstücksgeschäft von dem Bauvertrag abhänge und mit diesem „stehen und fallen“ solle. Daher hätte auch der Bauvertrag notariell beurkundet werden müssen. Im Ergebnis scheiterte die Immobilientransaktion.  

Nebenvereinbarungen im GmbH-Recht

Das Beurkundungserfordernis des GmbH-Rechts (§ 15 Abs. 4 GmbHG) bezieht sich nicht nur auf die Hauptpflicht zur Abtretung eines Geschäftsanteils, sondern grundsätzlich auch auf alle damit verbundenen Nebenabreden, die „nach dem Willen der Parteien Bestandteil der Vereinbarung über die Verpflichtung zur Abtretung sein sollen.“ Es kommt also darauf an, was die Parteien als wirtschaftlich notwendig zusammenhängend betrachten (zum Beispiel ein Treuhandvertrag betreffend die zu verkaufenden Geschäftsanteile).

Nicht übersehen werden darf, dass Gesellschaftervereinbarungen betreffend eine GmbH oder UG die Andienungspflichten, Vorkaufsrechte, Mitverkaufsrechte, Mitverkaufspflichten oder Optionen enthalten, ebenfalls beurkundet werden müssen, anderenfalls sind sie nichtig.

Beurkundung von Mietverträgen

Häufig wird auch in Gewerbemietverträgen übersehen, dass bei Vereinbarung eines Vorkaufsrechts für den Mieter der gesamte Mietvertrag zu beurkunden ist. Anderenfalls ist der komplette Mietvertrag null und nichtig.

Im Zweifel zum Notar...

…lautet die Erkenntnis. Das sorgt zwar für ein Mehr an Kosten, die Kosten sind im Regelfall aber vernachlässigenswert, wenn man sie in Relation setzt zum eintretenden Schaden, wenn die gesamte Transaktion rechtlich hinfällig wird.

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