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Möblierte Vermietung in Frankreich

Was Eigentümer wissen sollten

Ein Beitrag von Dr. Cécile Walzer, Rechtsanwältin für französisches Immobilienrecht

Sie sind Eigentümer einer hübschen französischen Immobilie und nutzen sie nicht oder nicht mehr selbst? Dann könnte statt einem Verkauf deren Vermietung als möblierte Wohnung interessant sein.

Wann gilt eine Wohnung als möbliert?

Die Definition der möblierten Wohnung wurde durch die „loi Alur“ im Jahre 2014 festgelegt. Danach gilt eine Wohnung als möbliert, wenn sie dem Mieter ein anständiges Wohnen ermöglicht und über hinreichend Mobiliar verfügt, um dort vernünftig zu schlafen, essen und leben wie es da tägliche Leben erfordert.

Dabei muss dem Mieter ein Minimum an Mobiliar zur Verfügung gestellt werden. Seit dem ersten September 2015 muss eine möblierte Wohnung mindestens folgende Gegenstände enthalten:

  • Bett mit Bettwäsche
  • Ofen oder Mikrowelle
  • Herd
  • Kühlschrank mit Gefrierschrank
  • Küchengeschirr
  • Tisch und Stühle
  • Lampen
  • Regale bzw. Schränke

Gut zu wissen: wenn die Wohnung über mehrere Räume verfügt, müssen alle Räume adäquat und entsprechend ihrer Nutzung möbliert sein. Wenn einzelne Räume leer bleiben besteht die Gefahr, dass die Wohnung als leer qualifiziert wird.

Was sind die Vorteile der Vermietung einer möblierten Wohnung?

Die Vermietung einer möblierten Wohnung hat in Frankreich mehrere Vorteile für den Vermieter aber auch für den Mieter.

1. Mietdauer: Die Mindestdauer eines Mietvertrages wird auf ein Jahr verkürzt statt regelmäßig drei Jahre für die Vermietung einer leeren Wohnung.  Dies kann für Mieter interessant sein, die eine Wohnung nur auf Zeit suchen und nicht auch noch in Mobiliar investieren möchten.

Gut zu wissen: der Mietvertrag kann auf neun Monate verkürzt werden, wenn an Studenten vermietet wird. Denn neun Monate ist die Dauer eines Studienjahres in Frankreich.

2. Kündigungsfrist: Während bei einer leeren Wohnung die Kündigungsfrist mindestens drei Monate beträgt, steht dem Mieter einer möblierten Wohnung eine Kündigungsfrist von lediglich einem Monat zu. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und muss per Einschreiben oder per Gerichtsvollzieher dem Vermieter zugestellt werden. Alternativ ist es auch möglich, die Kündigung selbst zu übergeben und sich den Empfang quittieren zu lassen.

Dem Vermieter steht wiederum eine Kündigungsfrist von drei Monaten zu im Vergleich zu sechs Monate bei einer leeren Wohnung.

3. Miet- und Kautionshöhe: Auch wenn die Vermietung einer möblierten Wohnung zunächst mit Investitionen verbunden ist spiegelt sich deren Vorteil in der Höhe der Miete wieder. Denn die Miete einer möblierten Wohnung ist definitiv höher als die einer leeren Wohnung.

Darüber hinaus ist die Höhe der Kaution die der Mieter zu Beginn der Miete zu leisten hat mindestens doppelt so hoch bei möblierten Wohnungen. Während Maximum eine Monatsmiete bei leeren Wohnungen verlangt werden kann können mindestens zwei Mieten als Garantie bei einer möblierten Wohnung gefordert werden.

4. Steuerliche Vorteile: Die Vermietung einer möblierten Wohnung unterliegt in Frankreich einer privilegierten Besteuerung, die bis hin zur vollständigen Steuerfreiheit führen kann.

Privatleuten bzw. nicht gewerblichen Vermietern (sogenannte „loueur meublé non professionel“ abgekürzt „LMNP“) haben sofern die Mieteinnahmen unter Euro 70.000,- bleiben über die Steuerregelung „Micro-Bic“ folgende attraktive Möglichkeiten:

  • pauschal nur die Hälfte ihrer Mieteinkünfte zu versteuern oder
  • von den realen Miteinkünften Darlehenszinsen sowie sämtliche im Zusammenhang mit der Immobilie anfallenden Investitionen (also auch die Kosten für die Möblierung) abzuziehen.  

Bei Mieteinnahmen über Euro 70.000,- ist hingegen eine Besteuerung der realen Einkünfte Pflicht.

Stets sollte die Pflicht zur Abführung der Sozialabgaben im Blick des Vermieters sein. Denn diese entsteht bereits ab Mieteinnahmen in Höhe von Euro 23.000,- .

Gut zu wissen: egal ob aufgrund der Höhe der Mieteinnahmen tatsächlich Steuern anfallen oder nicht, es müssen alle Mieteinnahmen - auch wenn sie letztlich steuerfrei sind - gemeldet werden.

Achtung: Frankreich hat auf französische Immobilien und daraus gewonnene Einkünfte das alleinige Besteuerungsrecht. Dies gilt auch, wenn der Eigentümer der Immobilie in Deutschland steuerlich ansässig ist.

5. Wohnsteuer sogenannte „taxe d´habitation“: Grundsätzlich ist die Wohnsteuer fällig wenn die Immobilie zum ersten Januar eines Jahres bewohnt ist.

Der Mieter hat die Wohnsteuer grundsätzlich zu zahlen, wenn er zum ersten Januar die Immobilie bewohnt und wenn er die Wohnung auch ununterbrochen und exklusiv bewohnt (also wenn weder der Vermieter oder ein Dritter die Wohnung zeitweise nutzt).

Sobald sich der Vermieter hingegen ein eigenes Nutzungsrecht der Immobilie vorbehält  - zum Beispiel außerhalb der Mietsaison –bleibt dieser alleine für die Wohnsteuer zahlungspflichtig.

Gibt es Besonderheiten bei der Ferienvermietung in Frankreich?

Anzeigepflicht: Das französische Recht kennt eine allgemeine Anzeigepflicht bei der Vermietung von Ferienwohnungen. Diese müssen unbedingt bei der Gemeinde des Belegenheitsortes der Immobilie angezeigt werden bevor die Vermietung aufgenommen wird. Wer die Anzeigepflicht vernachlässigt begeht einer Ordnungswidrigkeit die teuer geahndet werden kann.

Genehmigungspflicht: In manchen französischen Gemeinden besteht neben der Anzeigepflicht auch eine Genehmigungspflicht da das französische Recht die Umwandlung  einer Wohnung in eine Ferienwohnung  als Nutzungsänderung qualifiziert. Dies betrifft zum Beispiel die Vermietung von Ferienwohnungen in Paris.

Gut zu wissen: Seit 2017 ist zudem unter bestimmten Voraussetzungen ein Registrierungs- und Publikationsverfahren für Ferienwohnungen vorgesehen.  Da dessen Umsetzung  jedoch noch nicht abschließend erfolgt ist, sollten vor der Aufnahme einer Ferienvermietung stets die genauen Vermietungsvoraussetzungen bei der Gemeinde abgefragt werden.