Angst um die Maklerprovision

Erneut musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Maklerprovision beschäftigen. Während diese für den Makler das einzige Entgelt und damit wesentlich für seine Tätigkeit ist, stellt sie für Verkaufsparteien regelmäßig ein erhebliches Ärgernis dar. Das Maklerrecht sieht für die Provision eine Reihe von Vorgaben vor. Bereits in zahlreichen Verfahren versuchten Parteien vergeblich, diese zu umgehen oder besonders auszudehnen. Der BGH macht in einer aktuellen Entscheidung deutlich, dass bei der Zahlung bzw. Nichtzahlung der Maklerprovision nur wenig Spielraum besteht (BGH, Urteil vom 16.07.2026, Az. I ZR 223/25).

Doppelmakler mit doppeltem Provisionsanspruch

Im Jahr 2022 wird ein Makler von einer Erbengemeinschaft mit der Vermittlung des Verkaufs einer Immobilie in Berlin beauftragt. Dafür soll der Makler eine Provision von 3,57 % erhalten. Der Berliner Immobilienmakler bot das Objekt auf den üblichen Verkaufsplattformen an und erstellte daneben ein Exposé. Dieses wurde von einem Ehepaar im August 2022 angefordert. In dem Exposé wies der Makler die Käuferprovision von ebenfalls 3,57 % ausdrücklich aus. Das Ehepaar verpflichtete sich nach der Besichtigung im Falle eines Kaufes schriftlich zur Zahlung.

Nur wenige Tage nach der Besichtigung des interessierten Ehepaares fiel der Erbengemeinschaft ein entscheidender Fehler in ihrem Maklervertrag auf. Bei Abschluss des Maklervertrags fehlte die erforderliche Widerrufsbelehrung. In der Konsequenz widerrief die Erbengemeinschaft den Maklervertrag wirksam. Damit verlor der Immobilienmakler die Verkäuferprovision.

Im Mai 2023 kaufte das Ehepaar das angebotene Gebäude. Drei Monate später übersandte der Berliner Makler ihnen eine Rechnung in Höhe der Käuferprovision. Das Ehepaar verweigerte die Zahlung. Da auch der Verkäufer keine Provision zahlen müsse, fehle dem Makler die Grundlage für sein Zahlungsverlangen.

Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz

Der in § 656c Absatz 1 BGB geregelte Halbteilungsgrundsatz besagt, dass der Doppelmakler seine Provision nur von beiden Kaufvertragsparteien in gleicher Höhe verlangen kann. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er gemäß § 656c Absatz 1 Satz 2 BGB auch von der anderen Partei keine Provision verlangen. Das Kammergericht sah den Satz 2 im Falle des Berliner Immobilienmaklers als erfüllt an. Da auch die Verkäuferseite keine Provision zahlen müsse, könne der Makler auch keine Provision vom Käufer verlangen. Andernfalls würde der Immobilienmakler gegen den Halbteilungsgrundsatz verstoßen.

Dieser rechtlichen Wertung macht der BGH nun aber einen Strich durch die Rechnung. Schon aus dem Wortlaut des § 656c Absatz 1 Satz 2 BGB ergebe sich, dass nur ein Provisionsverzicht des Maklers erfasst wird. Der Immobilienmakler hat aber gerade nicht verzichtet. Sein Anspruch ist durch einen wirksamen Widerruf unfreiwillig untergegangen. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf diesen Fall könne nicht überzeugen. Der Gesetzgeber wollte ausdrücklich nur solche Fälle erfassen, in denen der Makler bewusst zu Lasten einer Partei agiert.

Fehler können teuer werden

Wenn es um die Provision geht, sollten Makler hellhörig werden. Dass Streitigkeiten im Maklerrecht vor den Gerichten landen, ist keine Seltenheit mehr. Immer wieder geht es dabei darum, dass keine Partei die Maklerprovision zahlen will. Umso ungünstiger ist es, wenn dem Makler selbst Fehler bei der Vertragsgestaltung oder -durchführung unterlaufen sind. Die Konsequenzen solcher Fehler dürfen nicht unterschätzt werden. In zwei Entscheidungen aus dem Jahr 2025 führten fehlerhafte Verträge zum vollständigen Verlust der Maklerprovision (BGH, Urteile vom 06.03.2025 – I ZR 32/24 und I ZR 25/24). Je nach Kaufpreis können sich solche Fehler schnell zu erheblichen finanziellen Verlusten summieren.

Makler sollten ihre Verträge daher laufend auf ihre Rechtskonformität überprüfen lassen. Gegebenenfalls kann es sich sogar anbieten, den gesamten Prozess fachanwaltlich begleiten zu lassen.