Streit um die Maklerprovision
Wer zahlt beim Kauf eines Zweifamilienhauses?
Seit der Einführung der §§ 656b ff. BGB müssen Makler bei der Vereinbarung ihrer Maklerprovision besondere Sorgfalt walten lassen. Nachdem der BGH in zwei vorherigen Fällen aufgrund unwirksamer Vertragsgestaltungen den Provisionsanspruch der Makler vollständig verneint hatte, entschied er in der aktuellen Entscheidung zugunsten des Maklers.
Beim Kauf und Verkauf von Grundstücken und Wohnimmobilien sind selten nur die Kaufvertragsparteien beteiligt. Zur Vermittlung und Abwicklung von Kaufverträgen wird regelmäßig ein Makler eingeschaltet. Ist dessen Tätigkeit erfolgreich und kommt durch seine Vermittlung ein Kaufvertrag zustande, hat er grundsätzlich Anspruch auf eine Maklerprovision. Die Maklervergütung ist jedoch häufig Gegenstand späterer Auseinandersetzungen. Schließlich möchte kaum eine Partei die damit verbundenen Kosten allein tragen. Das Maklerrecht lässt den Makler allerdings nicht schutzlos zurück. In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass sich Vertragspartner ihrer Zahlungspflicht nicht einfach entziehen können (BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 111/25).
Ein- oder Zweifamilienhaus?
Ein Immobilienmakler inserierte online ein Grundstück mit einem Zweifamilienhaus. Ursprünglich war das Gebäude als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung eingetragen. Später wurde es jedoch an zwei Mietparteien vermietet und auch im notariellen Kaufvertrag wurde das Gebäude als Zweifamilienhaus bezeichnet.
Zwischen dem Makler und einem Kaufinteressenten, der die Immobilie später erwarb, kam ein Maklervertrag zustande. Auf dieser Grundlage verlangte der Makler vom Käufer die Zahlung der vollständigen Maklerprovision. Der Käufer verweigerte die Zahlung. Er argumentierte, dass er dem Makler nach Abschluss des Maklervertrags mitgeteilt habe, die Immobilie künftig allein mit seiner Familie nutzen zu wollen. Deshalb sei das Gebäude als Einfamilienhaus anzusehen. Daraus folge, dass er nicht die gesamte Maklerprovision schulde.
Gemäß § 656c Absatz 1 BGB müssen Käufer und Verkäufer bei dem Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Maklerprovision grundsätzlich hälftig tragen. Verlangt der Makler entgegen dieser Vorschrift die vollständige Provision von nur einer Vertragspartei, ist der Maklervertrag nach § 656c Absatz 2 BGB unwirksam. Der Käufer sah in dem Provisionsverlangen des Maklers einen solchen Verstoß.
Der Makler erhob daraufhin Provisionsklage vor dem Landgericht Berlin II und verfolgte seinen Anspruch schließlich bis zum BGH weiter.
Halbteilungsgrundsatz gilt nicht
Der Halbteilungsgrundsatz des § 656c Absatz 1 BGB soll Verbraucher vor einer einseitigen Kostenbelastung schützen. Der BGH hatte daher zu klären, wann eine Immobilie als Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist.
Nach Auffassung des Gerichts kommt es in erster Linie darauf an, welcher Nutzungszweck für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar war. Maßgeblich ist dabei insbesondere die objektive Beschaffenheit der Immobilie. Ist ein Gebäude baulich auf die Nutzung durch nur eine Wohneinheit ausgerichtet, spricht dies für ein Einfamilienhaus. Ist es hingegen, wie im vorliegenden Fall, auf die Nutzung durch mehrere Wohneinheiten ausgelegt und wird es auch tatsächlich von mehreren Parteien genutzt, spricht dies für ein Zweifamilienhaus.
Dennoch schließt der BGH eine abweichende Einordnung durch die Parteien nicht vollständig aus. Eine Immobilie kann trotz ihrer objektiven Beschaffenheit als Einfamilienhaus behandelt werden, wenn der Käufer seine Absicht, das Gebäude ausschließlich selbst zu nutzen, spätestens bei Abschluss des Maklervertrags eindeutig zum Ausdruck bringt.
Im Fall des BGH teilte der Käufer seine Nutzungsabsicht jedoch erst nach Abschluss des Maklervertrags mit. Da die Immobilie nach ihrer objektiven Beschaffenheit als Zweifamilienhaus einzustufen war, findet der Halbteilungsgrundsatz keine Anwendung. Das Verlangen der vollständigen Maklerprovision stellte daher keinen Verstoß gegen § 656c Absatz 1 BGB dar. Der Maklervertrag blieb wirksam.
Vorsicht bei der Maklerprovision
Die Vereinbarung einer Maklerprovision sollte weder von Maklern noch von Kaufvertragsparteien auf die leichte Schulter genommen werden. Seit der Einführung der §§ 656b ff. BGB sind die Anforderungen an eine wirksame Provisionsvereinbarung erheblich gestiegen.
Dies zeigt auch die jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. In zwei Entscheidungen aus dem Jahr 2025 (BGH, Urteile vom 06.03.2025 – I ZR 32/24 und I ZR 25/24) führten Gestaltungen, die den Halbteilungsgrundsatz umgehen sollten, dazu, dass die betroffenen Makler ihre Provisionsansprüche vollständig verloren.
Die aktuelle Entscheidung verdeutlicht, dass bereits die konkrete Beschaffenheit der Immobilie erhebliche Auswirkungen auf die Wirksamkeit einer Provisionsvereinbarung haben kann. Um den Verlust von Provisionsansprüchen zu vermeiden, sollten die maßgeblichen Umstände und die beabsichtigte Nutzung der Immobilie bereits bei Vertragsschluss sorgfältig dokumentiert werden. Durch eine anwaltliche Begleitung bei der Vertragsgestaltung können rechtliche Risiken vermieden werden.