Unbewohnbares Einfamilienhaus
Arglist beim Hauskauf
Haftungsausschlüsse für Sachmängel in Kaufverträgen sind nur dann wirksam, wenn der Verkäufer nicht arglistig über Mängel getäuscht oder diese verschwiegen hat. Der BGH macht in einer aktuellen Entscheidung deutlich, dass die Beurteilung der Arglist nicht allzu einseitig ausfallen darf.
Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel eine bedeutende Entscheidung, die wohlüberlegt sein will. Dies gilt insbesondere dann, wenn sie als zukünftiges Familienheim dienen soll. Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist oft aufwendig und mit hohem Zeitaufwand verbunden. Vom ersten Besichtigungstermin bis zur notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrags können mehrere Monate vergehen. Umso ärgerlicher ist es, wenn sich erst nach Kaufabschluss herausstellt, dass der Verkäufer ein wesentliches Detail der Immobilie möglicherweise verschwiegen hat. In einem aktuellen Verfahren musste sich der Bundesgerichtshof mit den Folgen einer möglichen arglistigen Täuschung beim Immobilienverkauf befassen (BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 169/24).
Ferien- oder Einfamilienhaus?
Im Juni 2019 erwarb der beklagte Eigentümer das streitgegenständliche Grundstück für 150.000 €. Zu diesem Zeitpunkt hatte er bereits mehrere Jahre als Mieter in dem darauf befindlichen Haus gelebt. Das Gebäude verfügt über eine Wohnfläche von 49,83 qm sowie einen Anbau. Vor dem Haus befindet sich ein PKW-Stellplatz sowie ein Gartenhaus.
Nur ein Jahr nach seinem Erwerb verkaufte der Eigentümer das Grundstück im November 2020 für 350.000 €. Der Immobilienkaufvertrag enthielt einen Haftungsausschluss für Sachmängel.
Der Käufer stellte kurz nach Kaufabschluss fest, dass sich das Grundstück in einem Wochenendhausgebiet befindet, in dem eine Nutzung zu dauerhaften Wohnzwecken ausdrücklich unzulässig ist. Er macht geltend, dass ihm dieser Umstand vom Verkäufer beim Grundstückskauf arglistig verschwiegen worden sei. Im Maklerexposé war das Objekt als freistehendes „Einfamilienhaus“ beworben worden. Vor Gericht verlangt der Käufer Schadensersatz in Höhe von 160.000 €. Nachdem sowohl das Landgericht als auch das Kammergericht dem Käufer einen Anspruch in Höhe von 72.000 € zugesprochen hatten, legten beide Parteien Revision beim BGH ein.
Wirksamkeit des Haftungsausschlusses
Einigkeit bestand in allen Instanzen darüber, dass aufgrund der unzulässigen Wohnnutzung das Grundstück einen Sachmangel aufwies. Eine Haftung für solche Sachmängel war im Immobilienkaufvertrag gerade ausgeschlossen. Nach § 444 BGB entfaltet ein solcher Haftungsausschluss jedoch keine Wirkung, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und ihn dennoch verschweigt oder darüber täuscht. Die Beweislast hierfür trägt der Käufer. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs lässt sich die objektive Arglist des Verkäufers vergleichsweise leicht feststellen. Die Bezeichnung des Objekts im Exposé als „Einfamilienhaus“ konnte beim Käufer eine entsprechende Fehlvorstellung hervorrufen. Der Verkäufer wäre daher verpflichtet gewesen, darauf hinzuweisen, dass eine Nutzung zu Wohnzwecken rechtlich nicht zulässig ist.
Problematischer ist hingegen die Frage der subjektiven Arglist. Während die Vorinstanzen die Arglist allein objektiv herleiteten, machte der BGH deutlich, dass Arglist auch eine subjektive Komponente erfordert. Diese sei im vorliegenden Fall nicht ohne Weiteres feststellbar. Der Verkäufer trägt vor, dass er etwa zehn Jahre lang dauerhaft in dem Haus gewohnt und dort sogar seinen Hauptwohnsitz angemeldet habe. Zudem seien auch die umliegenden Häuser dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt worden, ohne dass dies beanstandet worden sei. Diesen Vortrag hätten die Vorinstanzen fehlerhaft unberücksichtigt gelassen.
Verträge und ihre Tücken
Der Bundesgerichtshof verwies den Fall daher zur erneuten Prüfung an das zuständige Kammergericht zurück. Dieses muss nun klären, ob dem Verkäufer subjektiv arglistig gehandelt hat. Sollte dies verneint werden, bleibt der Haftungsausschluss wirksam. Dem Käufer stehen in der Folge keine Ansprüche wegen des Sachmangels zu.
Haftungsausschlüsse sind in Kaufverträgen keineswegs ungewöhnlich. Gerade bei Immobilien können ihre finanziellen Folgen jedoch erheblich sein. Käufern ist daher dringend zu empfehlen, sowohl den Vertrag als auch die Immobilie vor dem Erwerb sorgfältig und mit professioneller Unterstützung prüfen zu lassen. Wie die aktuelle Entscheidung des BGH zeigt, sind nachträgliche Korrekturen häufig schwierig und mit Unsicherheiten verbunden.