Nicht beauftragte Maklertätigkeit
Wem haftet der Makler?
In einem aktuellen Fall schließt der BGH die Haftung des Immobilienmaklers nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag weitgehend aus. Dennoch schützt dies den Makler nicht vor jeglicher Haftung.
Das Maklerrecht sorgt in der Praxis immer wieder für Streitigkeiten zwischen Eigentümern, Mietern und Immobilienmaklern. Häufig wird davon ausgegangen, dass die Tätigkeit eines Maklers letztlich stets im Interesse des Eigentümers erfolgt. Dass dies nicht zwingend der Fall ist, zeigt jedoch eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Das Gericht hatte darüber zu entscheiden, ob und in welchem Umfang ein Immobilienmakler haftet, wenn er nicht vom Eigentümer selbst, sondern von einem Mieter beauftragt wurde (BGH, Urteil vom 30.04.2026 – III ZR 164/25).
Dein Makler – mein Makler
Die Eigentümerin einer Gewerbeimmobilie in München hatte diese bereits seit mehreren Jahren an eine ortsansässige GmbH vermietet. Im Jahr 2024 suchte die Mieterin für die von ihr genutzte Fläche einen Unter- oder Nachmieter und beauftragte hierzu einen Immobilienmakler. Dieser vermarktete das Objekt auf verschiedenen Internetplattformen als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“.
Mit dieser Vermarktung durchkreuzte der Makler offenbar die eigenen Vermietungspläne der Eigentümerin. Diese trug vor, bereits im Januar 2024 selbst einen Makler mit der Vermittlung eines Mietvertrages beauftragt zu haben. Im April 2024 mahnte die Eigentümerin den von der Mieterin beauftragten Makler daher ab und forderte ihn zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung sowie zur Erstattung der angefallenen Rechtsanwaltskosten auf. Zwar gab der Makler die Unterlassungserklärung ab, die Zahlung der Anwaltskosten verweigerte er jedoch. Diese klagte die Eigentümerin anschließend ein.
Geschäftsführung ohne Auftrag?
Zentrale Frage des Falls war, wem die Tätigkeit des Maklers rechtlich zuzurechnen ist. Das Landgericht München bejahte zunächst einen Unterlassungsanspruch aus den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag. Daraus folge zugunsten der Eigentümerin auch ein Schadensersatzanspruch gemäß § 678 BGB in Höhe der angefallenen Rechtsanwaltskosten. Der BGH lehnte eine Geschäftsführung ohne Auftrag hingegen ab. Voraussetzung hierfür sei, dass ein objektiv fremdes Geschäft vorliege. Ein solches sei gegeben, wenn die Tätigkeit erkennbar einem fremden Rechts- oder Interessenkreis zuzuordnen sei. Die Maklertätigkeit sei jedoch nicht dem Interessenkreis der Eigentümerin, sondern dem der Mieterin zuzuordnen, die den Makler beauftragt hatte. Zwar berühre die Tätigkeit des Maklers auch die Interessen der Eigentümerin, dies jedoch lediglich reflexartig. Dies genüge für die Annahme eines fremden Geschäfts nicht.
Ein Unterlassungs- oder Schadensersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag kam daher nicht in Betracht.
Dennoch konnte der Makler nicht vollständig aufatmen. Der BGH merkte an, dass in den Inseraten Fotografien des Gebäudes und der Gartenanlage verwendet worden waren. Das Recht zur gewerblichen Nutzung solcher Aufnahmen steht grundsätzlich dem Grundstückseigentümer zu. Erfolgt die Verwendung ohne dessen Einwilligung, kann dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Absatz 1 BGB zustehen. Ist dieser Anspruch begründet, folgt für die Grundstückseigentümerin ein Anspruch auf Erstattung der der Rechtsanwaltskosten aus §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB.
Rechtssichere Maklerverträge
Ob der Immobilienmakler letztlich tatsächlich Aufwendungsersatz leisten muss, ist bislang offen. Zwischen den Parteien ist weiterhin streitig, ob die Eigentümerin mit der Beauftragung des Maklers durch die Mieterin einverstanden war. Hierüber muss nun erneut das Landgericht München entscheiden.
Die Entscheidung verdeutlicht die Risiken unsicherer Vertragsgestaltungen im Maklerrecht. Der BGH hat mit seinem Urteil die Anwendung der Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag auf Maklertätigkeiten deutlich eingeschränkt. Für Grundstückseigentümer bedeutet dies, dass Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche nicht ohne Weiteres auf diese Vorschriften gestützt werden können. Umgekehrt zeigt die Entscheidung jedoch auch, dass Makler bei unklaren Vertrags- und Eigentumsverhältnissen Gefahr laufen, eigene Aufwendungsersatzansprüche zu verlieren.
Gerade im Maklerrecht bleibt daher eine sorgfältige Prüfung der Eigentumsverhältnisse und der bestehenden Beauftragungen vor Annahme eines Auftrags unerlässlich.