Gesellschaftsrecht Immobilienrecht

Asset Protection durch das dingliche Wohnungsrecht

Wie Manager und Geschäftsführer das Risiko für ihr Zuhause minimieren können

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Philipp Schön, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht in Berlin

Im Gesellschaftsrecht, insbesondere mit Blick auf die Geschäftsführer  - und Vorstandsebene sowie im M&A Bereich lauern unzählige Haftungsrisiken. Die Begrenzung dieser Risiken erfolgt auf Ebene von Anstellungsverträgen sowie über Haftungsbegrenzungen und Disclosure Klauseln in Unternehmenskaufverträgen und über das Einkaufen von Versicherungsschutz (D&O / W&I Versicherung). Ein solcher rein unternehmensrechtlicher Haftungsschutz ist jedoch nicht ausreichend.

Risiken für Manager und ihr privates Vermögen

Beispielsweise kann Haftungsschutz im Einzelfall bereits dann nicht greifen, wenn der Manager „grob fahrlässig“ handelt. Dann nützen ihm die diversen Sicherheitsnetze nichts, der Gläubiger greift ungehindert auf sein privates Vermögen, inklusive des Eigenheims zu. Schlimmstenfalls droht die Räumung des Familienheims.

Vor diesem Hintergrund ist es mittlerweile weit verbreitet, im Rahmen des rechtlich Erlaubten, frühzeitig private Maßnahmen der Vermögenssicherung (Asset Protection) zu betreiben. Da typischerweise das Eigenheim den zentralen Bestandteil des Vermögens ausmacht und/oder emotional eine besonders hohe Bedeutung hat, spielen grundbuchrechtliche Sicherungsmaßnahmen in der Praxis eine große Rolle.

Dinglicher Nießbrauch als Asset Protection

Der Nießbrauch ist, vor allem vor dem Hintergrund von Steuergestaltungen, weiterhin ein sehr populäres Instrument. Jedoch kann der Immobiliennießbrauch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gepfändet werden und schlimmstenfalls kann der Vollstreckungsgläubiger des Nießbrauchsberechtigten das Grundstück in Besitz nehmen.

Ein weiteres Risiko beim Nießbrauch besteht darin, dass bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks durch einen dem Nießbrauchsberechtigten gegenüber vor- oder gleichrangigen Gläubiger grundsätzlich der Nießbrauch durch den Zuschlag erlischt. An die Stelle des erloschenen Nießbrauchs tritt der Anspruch auf Zahlung einer Geldrente aus dem Versteigerungserlös, falls dieser entsprechend hoch ist. Es kommt also entscheidend darauf an, wie hoch das Grundstück noch finanziell belastet ist.

Sollte der Grundstückseigentümer (also klassischerweise der Ehepartner des haftungsgefährdeten Nießbrauchsberechtigten) insolvent werden, hätte der Nießbrauchsberechtigte lediglich Anspruch auf sog. abgesonderte Befriedigung, also auf Geldkompensation. Der Nießbrauch würde aber gelöscht, die Immobilie müsste geräumt werden.

Vorzugswürdig: Wohnungsrecht

Es ist deutlich geworden, dass der dingliche Nießbrauch diverse Schwachstellen hat und damit kein zuverlässiges Instrument der Asset Protection ist. In der Praxis arbeitet man daher oft mit im Grundbuch eingetragenen, lebenslangen Wohnungsrechten.

Zentraler Unterschied zwischen dem Nießbrauch und dem Wohnungsrecht ist, dass der Nießbraucher inhaltlich breiter ist, der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht (also erlaubt er z.B. auch die Vermietung) während das Wohnungsrecht nur das Wohnen der Berechtigten in der Immobilie erlaubt. Ein dingliches Wohnungsrecht hat daher einen deutlich höheren Vollstreckungsschutz.

Das Wohnungsrecht kann zudem nicht gepfändet werden, wenn ausdrücklich bestimmt wird, dass die Nutzung des Wohnungsrechts nur persönlich durch den Wohnungsrechtinhaber erlaubt ist. Das Wohnungsrecht bleibt bestehen, auch wenn ein vorrangiger Gläubiger in das Grundstück vollstreckt. Zuletzt bleibt das Wohnungsrecht auch bestehen im Fall der Privatinsolvenz des Grundstückseigentümers.

Steuerlich werden Immobilien-Nießbrauchsrecht und dingliches Wohnungsrecht übrigens gleich behandelt. Mit Blick auf den Schutz des Eigenheims ist daher unserer Ansicht nach das dingliche Wohnungsrecht dem Nießbrauch deutlich überlegen.

Wohnungsrechtbelastung auch bei Grundstücken im Eigentum einer Familiengesellschaft

Zuletzt sei auch darauf hingewiesen, dass es auch einen Gedanken wert ist, Grundbesitz, der in Familiengesellschaften eingebracht wird, mit einem Wohnungsrecht zu belasten. Dies ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass dazu kommen kann, dass der Unternehmer/Manager zwangsweise die Gesellschaft verlassen muss (z.B. aufgrund eines Zerwürfnisses oder aufgrund von Vollstreckungszugriffen auf seinen Gesellschaftsanteil).

Dann erhält der Ausscheidende zwar eine gesellschaftsvertragliche Abfindung (die er jedoch womöglich mit seinen Gläubigern teilen muss), ein Nutzungsrecht hinsichtlich einer oder mehrerer Immobilien hat er jedoch nicht. Dies lässt sich dadurch vermeiden, dass Grundstücke bereits belastet mit einem Wohnungsrecht in die Gesellschaft eingebracht worden. So bliebe im Krisenfall zumindest das „Dach über dem Kopf“.

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