Dachgeschosswohnung oder Wohnung unterm Dach?

Im Immobilienrecht sind vielfältige Rechte an Grundstücken denkbar. In vielen Fällen müssen diese Rechte hinreichend bestimmt im Grundbuch eingetragen werden. Fehlt eine entsprechende Eintragung oder ist sie ungenügend, besteht das Recht im Zweifel nicht. Wie wichtig die konkrete Gestaltung immobilienbezogener Einigungen ist, zeigt ein aktuelles Urteil des Oberlandesgericht Zweibrücken (OLG Zweibrücken, Urteil vom 15.01.2026 – 4 U 121/23).

Unbestimmter Grundbucheintrag

Im Jahr 1994 ließ der Eigentümer eines Einfamilienhauses ein dingliches Wohnrecht zugunsten seines Sohnes bestellen. Im Grundbuch wurde eingetragen, dass dem Sohn die alleinige und ausschließliche Benutzung der „abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“ zustehe. Als der Sohn seinen Vater im Jahr 2023 zur Räumung dieser Wohnung aufforderte, verweigerte dieser den Auszug. Daraufhin erhob der Sohn Klage vor dem Landgericht Kaiserslautern (LG Kaiserlautern, Urteil vom 16.11.2023 – 3 O 196/21) auf Räumung.

Problematisch war, dass das Einfamilienhaus tatsächlich keine abgeschlossene Dachgeschosswohnung aufwies. Vielmehr bestand es aus zwei Einheiten: einer Einliegerwohnung im Keller und einer weiteren Wohnung, die sich über das Erd- und Obergeschoss erstreckte. Der Sohn argumentierte, dass mit dem Wohnrecht der obere Teil des Hauses – also Erd- und Obergeschoss – gemeint gewesen sei. Der Eigentümer lehnte diese Auslegung ab.

Keine Rettung durch die Mutter

Mithilfe der Mutter erwirkte der Sohn in erster Instanz ein Räumungsurteil gegen den Vater. Das Gericht vernahm sie als Zeugin. Sie erklärte, mit der „Wohnung im Dachgeschoss“ sei alles gemeint gewesen, was zum damaligen Zuhause des Sohnes gehört habe. Damit die gesamte obere Wohnung.

Gegen diese Entscheidung legte der Vater Berufung ein. Vor dem Oberlandesgericht blieb die Aussage der Mutter unberücksichtigt, sodass der Sohn unterlag. Das Gericht machte deutlich, dass zur Wahrung des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebots der Inhalt der Einigung für jedermann ohne Weiteres erkennbar sein muss. Die subjektive Vorstellung der Mutter sei gerade nicht von außen ersichtlich.

Angesichts der baulichen Situation sei aus der Grundbucheintragung allein nicht erkennbar, auf welchen Teil des Hauses sich das Wohnrecht beziehen sollte. Insbesondere könne nicht angenommen werden, dass der gesamte obere Teil gemeint gewesen sei. Bereits sprachlich erfasse eine „abgeschlossene Dachgeschosswohnung“ nicht eine sich über Erd- und Obergeschoss erstreckende Einheit. In der Konsequenz wurde das Wohnrecht mangels Bestimmtheit nie wirksam bestellt.

Grundbucheinträge und ihre Bedeutung

Der Fall zeigt eindrücklich die Bedeutung präziser Grundbucheinträge im Immobilienrecht. Rechte an Immobilien stehen und fallen mit klaren, bestimmten Vereinbarungen und deren Publizität. Anders als im Schuldrecht kann eine undeutliche Vereinbarung gerade nicht durch die Heranziehung des Parteiwillens oder Zeugen der Vereinbarung gerettet werden. Umso wichtiger, dass schon im ersten Anlauf alles wunschgemäß verfasst wird.