Immobilienrecht

Die Nachmieterklausel in Gewerbemietverträgen

Wichtiges Instrument beim Verkauf von Arztpraxen, Restaurants und Einzelhandelsläden

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Philipp Schön

Bei Unternehmen mit Publikumsverkehr, insbesondere Arztpraxen und Restaurants, ist der Eintritt in den Mietvertrag das KO-Kriterium für den Käufer. Ohne Standortsicherheit wird der Käufer das Unternehmen nicht kaufen wollen. Der Abschluss und Vollzug des Unternehmenskaufs (in Form des Asset Deal) hängt also zwingend vom Eintritt des Käufers in den Mietvertrag, alternativ vom Abschluss eines komplett neuen Mietvertrags ab.

Nicht selten enthalten bestehende Mietverträge sog. Nachmieterklauseln, wonach der Mieter einen solventen Nachmieter stellen darf. Aber auch bei der Neuverhandlung von Mietverträgen sollte der Mieter versuchen, eine Nachmieterklausel in den Vertrag zu verhandeln.

Ausgangspunkt: Kein Recht auf vorzeitigen Austritt aus dem Mietvertrag bei Stellen eines solventen Nachmieters

Auch wenn es in der Praxis häufig gut läuft, einen Rechtsanspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag hat der Mieter nicht. Wenn ihm das Betreiben seines Geschäfts nicht mehr möglich ist, sollte er prüfen, ob ihm vertraglich ein Recht auf Untervermietung eingeräumt worden ist und ob er die Untervermietung dem Vermieter lediglich anzeigen oder sie vorab genehmigen lassen muss. Der Mieter sollte hier vorsichtig agieren, da das Risiko besteht, dass der Vermieter ihm wegen nicht genehmigter Untervermietung fristlos kündigt und im Anschluss die bis zum Ende der ursprünglich vereinbarten Laufzeit zu zahlende Miete, den sog. „Mietausfallschaden“, geltend macht.

Unechte oder echte Nachmieterklausel?

Wohl dem Mieter, der eine Nachmieterklausel in seinem Vertrag findet. Was genau ist das?

Die Minimallösung ist die sogenannte unechte Ersatzmieterklausel, wonach der Vermieter lediglich in das Ausscheiden des Mieters einwilligen muss. Dies wird dem verkaufswilligen Mieter nicht sonderlich helfen, da er ja gerade nicht die Überleitung des Mietvertrags auf den Käufer seines Betriebs sicherstellen kann.

Deutlich besser ist eine sogenannte echte Ersatzmieterklausel, wonach der Mieter den Nachmieter bestimmen darf oder - noch weitergehender - der Vermieter bereits im Mietvertrag seine Zustimmung zur Übertragung der Rechte aus dem Mietverhältnis auf einen Nachmieter erteilt. Stellt der Mieter im Falle einer solchen Ersatzmieterklausel einen Nachfolger, muss jener solvent und dem Vermieter zumutbar sowie bereit sein, in den bestehenden Mietvertrag als Mieter einzutreten.

Im Idealfall unterzeichnet der Vermieter nach Bereitstellung von Solvenznachweisen (Schufa-Auskunft; BWA; Steuererklärung) eine Urkunde in der er den Eintritt des Nachmieters in den Mietvertrag und die Entlassung des Altmieters aus dem Mietvertrag schriftlich bestätigt. So haben alle Beteiligten rechtliche Klarheit.

Die Risiken

Probleme entstehen, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert. Selbst wenn die Nachmieterklausel so großzügig gestaltet ist, dass der Vermieter bereits mit Abschluss des Mietvertrags dem Eintritt eines solventen Nachfolgers zustimmt bleibt doch das Risiko einer gerichtlichen Auseinandersetzung, da es durchaus streitig werden kann, ob ein Nachmieter ausreichend solvent und auch sonst akzeptabel ist. Der potentielle Nachmieter hat jedenfalls keine direkte Handhabe gegenüber dem Vermieter, er muss auf das Verhandlungsgeschick des Altmieters gegenüber dem Vermieter vertrauen. Im worst case scheitert der beabsichtigte Unternehmensverkaufan dieser Unsicherheit.

Tipps für bestehende und neu zu verhandelnde Mietverträge

Vor diesem Hintergrund sollte bei bestehenden Mietverträgen der Mieter vor Berufung auf eine Nachmieterklausel Kontakt zum Vermieter aufnehmen, um zu testen, ob dort Widerstand zu erwarten ist. Er sollte mit dem Nachmieter ein überzeugendes Konvolut von Solvenznachweisen zusammenstellen und dem Vermieter übermitteln. Handelt es sich bei dem Nachmieter um einen Arzt ist ein Nachweis über die Zulassung als Arzt beizufügen. Im Zweifel gilt der Maßstab: je mehr und wertvolle Nachweise der Mieter hinsichtlich der Person und der finanziellen Leistungsfähigkeit des Nachmieters beibringen kann, desto besser ist seine Position.

Ist der Mieter in der Situation, dass er den Mietvertrag noch gestalten kann wäre es die bestmögliche Gestaltung, wenn er das Recht hat, einen solventen Nachmieter zu stellen und die Genehmigung des Vermieters als eingetreten gilt, wenn letzterer nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums (z.B. 4 Wochen) mit sachlichen Gründen dem Nachmieter widerspricht. Es ist nicht unüblich, dass sich Vermieter hierauf, insbesondere bei Arztpraxen und Apotheken auf solche oder ähnliche Klauseln einlassen.

Der Investor sollte im Rahmen der immobilienrechtlichen Due Diligence bei Nachmieterklauseln hellhörig werden, um bei besonders mieterfreundlichen Nachmieterklauseln keine unangenehmen Überraschungen zu erleben.