Due Diligence beim Immobilienkauf

Risikoprüfung und Wertermittlung vor dem Immobilienkauf

Gewerbliche Immobilientransaktionen sind oftmals komplex. Die Due Diligence ist ein wirksames Instrument, potentielle Risiken beim An- und Verkauf zu minimieren. Eine systematische Überprüfung des Objekts kann/muss dabei sowohl in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht als auch in wirtschaftlicher und technischer Hinsicht erfolgen.

Der gewerbliche Immobilienkäufer führt typischerweise ab einer gewissen Investitionshöhe eine Due Diligence durch. Je nach Art des Grundstücks (zum Beispiel mit Büroflächen bebaut vs. Brachfläche) und Ankaufsstruktur (asset deal vs. share deal) kann die Due Diligence mehr oder weniger komplex werden.

Als Kanzlei für Wirtschafts- und Immobilienrecht beraten wir bundesweit Mandanten bei gewerblichen Immobilientransaktionen in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht.

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Vorab: Immobilien Asset oder Share Deal?

Eine wesentliche Weichenstellung ist die Entscheidung, ob ein Grundstück unmittelbar erworben oder ob Gesellschaftsanteile an der das Grundstück haltenden Gesellschaft erworben werden. Es liegt auf der Hand, dass der Prüfungsaufwand bei einem Anteilskauf deutlich höher liegen wird, da der Kaufinteressent auch die Gesellschaft selbst auf Risiken hin prüfen muss (sog. gesellschaftsrechtliche Due Diligence). Auf der anderen Seite gibt es steuerlichen Gestaltungsspielraum bei dem Erwerb einer Grundstücksgesellschaft anstelle des Erwerbs von deren einzigem Vermögenswert. Dem gegenüber stehen Risiken durch zunehmend striktere steuerliche Regelungen und natürlich auch die theoretisch unbegrenzten Haftungsrisiken die sich der Käufer durch den Erwerb einer Gesellschaft aussetzt. Der Immobilienkauf per Share Deal will also gut überlegt sein.

Was ist eine Due Diligence in der Immobilienwirtschaft?

Eine Due Diligence ist die Prüfung der Immobilie auf Risiken. Dabei gibt es verschiedene Teilgebiete zu beachten.

Rechtliche Due Diligence

Hier werden Rechtsanwälte beauftragt, die Immobilie auf rechtliche Risiken hin zu untersuchen. Dies beginnt bei der Prüfung des aktuellen Grundbuchstandes und geht hin bis zur mietrechtlichen Prüfung bestehender Mietverträge; bestehender Gewährleistungsansprüche gegen aus Bauverträgen und Fragen des öffentlichen-Baurechts (z.B.: erfasst die bestehende Baugenehmigung auch die beabsichtigte Nutzung?).

Wirtschaftliche Due Diligence

Hier werden Dienstleister eingeschaltet, die z.B. die Attraktivität eines bestimmten Einzelhandelsstandortes, insbesondere auch unter Berücksichtigung der demografischen Umstände und der Verkehrsanbindung, bewerten.

Technische Due Diligence

Bei der Technischen Due Diligence werden technische Dienstleister eingeschaltet, die das Grundstück auf Mängel, insbesondere Baumängel oder Umweltmängel, untersuchen.

Due Diligence durch den Verkäufer oder den Käufer?

Gewissermaßen klassisch ist die Due Diligence durch den Kaufinteressenten. Nachdem er den Verkäufer von seiner Seriosität überzeugt hat, öffnet der Verkäufer seine Unterlagen und lässt sein Unternehmen auf Risiken überprüfen. Zu beachten ist hier auch, dass aus Gründen der Haftungsvermeidung die Geschäftsführung des Käufers eine Due Diligence durchführen muss.

Jedoch gibt es auch Szenarien, in denen der Verkäufer die Due Diligence (Vendor’s Due Diligence) durchführt. Im Immobilienrecht bietet sich dies hinsichtlich grundbuchlich einzutragender oder noch zu beseitigender Rechte an, da Anmeldungen und Eintragungen im Grundbuch oftmals mehrere Wochen, wenn nicht Monate erfordern. Der Verkäufer kann also im Einzelfall gut beraten sein, wenn er bereits sehr frühzeitig das Objekt auf grundbuchliche Hindernisse prüft und Eintragungs-/Löschungsprozesse in die Wege leitet.

Ablauf einer Due Diligence

Die Due Diligence beginnt mit der Übersendung eines Due Diligence Fragebogens. Der Verkäufer arbeitet dann diesen Bogen ab und macht die angefragten Informationen und Dokumente elektronisch verfügbar. Häufig gibt auch der Immobilienverkäufer Vollmachten an den Kaufinteressenten, so dass jener dann bei Behörden Informationsanfragen stellen kann.

Die bereitgestellten Informationen werden ausgewertet und es werden Rückfragen gestellt und beantwortet (Q&A). Typischerweise wir vor Beginn der Due Diligence ein bestimmter Zeitraum für diesen Prüfprozess festgelegt.

Idealerweise ist dem Kaufinteressenten bereits zu einem frühen Zeitpunkt ein Zwischenstand über den Prüfungsprozess zu liefern (one pager; Hinweise auf red flags), um frühzeitig auf etwaige Transaktionshindernisse hinzuweisen.

So nicht vorher ein deal breaker, also ein unüberwindbares Transaktionshindernis, sichtbar geworden ist, erhält der Interessent basierend auf dem Ergebnis der Prüfung einen Due Diligence Bericht, der Risiken und die entsprechenden Lösungsmöglichkeiten aufzeigt. Die Ergebnisse der immobilienrechtlichen Due Diligence bilden die Grundlage für die Vertragsgestaltung und Verhandlung. Insbesondere fließen deren Ergebnisse in Freistellungs- und Garantieklauseln ein. Es ist auch möglich, dass die Empfehlung lautet, die Fälligkeit des Kaufpreises noch vom Eintritt bestimmter aufschiebender Bedingungen (etwa Abschluss von Mietverträgen mit Ankermietern; Einholen der Baugenehmigung) abhängig zu machen.

Zum Due Diligence Service unserer Rechtsanwälte und Fachanwälte gehören unter anderem folgende Leistungen: 

  1. Eigentum: Prüfung der Eigentumsverhältnisse
  2. Grundbuchliche Belastungen: Prüfung und Bewertung der grundbuchlichen Belastungen, wie zum Beispiel Erbbaurechte, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte und Grundschulden
  3. Belastungen außerhalb des Veräußerungsverbot/Verfügungsbeschränkungen Ermittlungen hinsichtlich bestehender Veräußerungshindernisse, wie z.B. Insolvenz des Verkäufers, laufender Testamentsvollstreckung, Nachlassverwaltung oder öffentlich-rechtlicher Genehmigungserfordernisse
  4. Miet- und Pachtverträge, dort insbesondere Prüfung der Einhaltung der zwingenden gesetzlichen Schriftform
  5. Finanzierungsverträge, bei Übernahme bestehender Finanzierungen Prüfung, inwieweit die durch Grundschulden gesicherten Forderungen noch valutieren,
  6. Versicherungen, Prüfung der versicherten Risiken, Versicherungssumme, Limits und jährliche Versicherungsprämien, Kündigungsmöglichkeiten
  7. Wartungs- und Dienstleistungsverträge: Prüfung der Verträge zur Objektverwaltung (technisch und kaufmännisch)
  8. Öffentlich-Rechtliche Verträge/Bescheide, wie zum Beispiel Förderbescheide, Sanierungsvereinbarungen, Erschließungsverträge

Hinsichtlich aller nicht-rechtlichen Aspekte einer Immobilien Due Diligence können wir Kontakte zu etablierten Dienstleistern herstellen.

Weitere Informationen zu relevanten Immobilienthemen finden Sie auf folgenden Seiten unserer Kanzlei im Internet:

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