Immobilienrecht

Die Nachmieterklausel im Gewerbemietvertrag

Manchmal Luxus, manchmal Absicherung des Ruhestands

Ein Beitrag von Dr. Philipp Schön, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht in Berlin

In wirtschaftlich unruhigen Zeiten möchte der Gewerbemieter idealerweise die Möglichkeit haben, sich einseitig und vorzeitig aus dem Gewerbemietvertrag lösen zu können. Aus Mietersicht wird dann argumentiert, dass der Vermieter doch gar keinen Nachteil erleide, wenn der Mieter einen seriösen und solventen Nachmieter stelle. Aus Vermietersicht hingegen ist jede neue eintretende Person erst einmal ein Risiko. Er hat sich ja bewusst diesen einen Mieter ausgesucht und möchte ungern in die Verlegenheit kommen, einen unbekannten neuen Mieter akzeptieren zu müssen.

Vor diesem Hintergrund gibt es in der Beratungspraxis eine Spannbreite von Lösungsvorschlägen, um die gegenläufigen Interessen auszubalancieren. Die Gestaltungen reichen von einer vollkommen im freien Ermessen stehenden Zustimmungsmöglichkeit des Vermieters zu einem neuen Mieter, über die Erfüllung von gewissen prüfbaren Kriterien, an denen die Qualität des Nachmieters gemessen wird, bis hin zu einem Recht des Mieters, einseitig einen Ersatzmieter zu bestimmen.

Gewerbemieter möchte Nachmieter bestimmen

Je nach Branche ist es mehr oder weniger erfolgversprechend, dass der Vermieter dem Mieterwunsch nach einem Recht auf Stellung eines Nachmieters im Mietvertrag nachkommt. Je nach Branche ist eine solche Exitmöglichkeit auch mehr oder weniger dringend. Für eine Anwaltskanzlei ist eine solche Klausel wohl meist weniger nötig als für einen Allgemeinarzt, der seine angestammte Praxis nach einem langen Berufsleben an einen Nachfolger mitsamt des Kundenstamms (der natürlich mit an der Praxisimmobilie hängt) verkaufen will.

Echte oder unechte Nachmieterklausel

Die Minimallösung ist die sogenannte unechte Ersatzmieterklausel, wonach der Vermieter lediglich in das Ausscheiden des Mieters einwilligen muss. Dies wird dem verkaufswilligen Mieter nicht sonderlich helfen, da er ja gerade nicht die Überleitung des Mietvertrags auf den Käufer seines Betriebs sicherstellen kann.

Deutlich besser ist eine sogenannte echte Ersatzmieterklausel, wonach der Mieter den Nachmieter bestimmen darf oder - noch weitergehender - der Vermieter bereits im Mietvertrag seine Zustimmung zur Übertragung der Rechte aus dem Mietverhältnis auf einen Nachmieter erteilt. Stellt der Mieter im Falle einer solchen Ersatzmieterklausel einen Nachfolger, muss jener solvent und dem Vermieter zumutbar sowie bereit sein, in den bestehenden Mietvertrag als Mieter einzutreten.

Lang ersehntes Urteil erlassen

In den letzten Jahren, besser: mindestens im letzten Jahrzehnt, hat es – soweit ersichtlich – keine neuen Entscheidungen zu Nachmieterklauseln gegeben. Schön, dass das LG Dresden (Urteil vom 07.08.2020 - 3 S 359/19) sich im letzten Jahr mit einem Praxismietvertrag auseinandersetzen und die dort enthaltene Nachmieterklausel hat einordnen müssen. Der Wortlaut der Klausel war:

Sollte einer der Mieter vorzeitig sterben, ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis auch mit einem anderen Arzt anstelle des verstorbenen Mieters fortzusetzen. Das Recht, einen Arzt als Nachfolgemieter zu bestimmen, steht dem jeweiligen Mieter auch dann zu, wenn er nicht mehr in der Lage ist, aus gesundheitlichen oder sonstigen Gründen die Praxis weiterzuführen."

Praxisverkauf zieht Unstimmigkeiten nach sich

Nun kam es zum Praxisverkauf und zwischen Vermieter und dem neu eintretenden Arzt lief die Kommunikation nicht gerade rund. Der Vermieter stellte sich stur und argumentierte, die Entscheidung betreffend den Mieterwechsel treffe er nach freiem Ermessen.

Letztlich aber zog der Praxiskäufer ein und zahlte über einen gewissen Zeitraum auch Miete und Betriebskosten. Der Vermieter schien sich damit zu arrangieren. Nach einigen Monaten zog der Nachmieter einvernehmlich aus, blieb jedoch eine Monatsmiete schuldig.

LG Dresden spricht Vermieter nach Praxisverkauf Zahlungsanspruch zu

Das Gericht bejahte zu Recht einen Zahlungsanspruch des Vermieters gegen den Praxisnachfolger, denn es habe eine echte Nachmieterklausel vorgelegen.  Die Klausel sei weit auszulegen und erfasse nach ihrem Zweck alle Gründe – nicht nur gesundheitliche – die die Aufgabe des eigenen Praxisbetriebes begründen. 

Offen ließ das Gericht die interessante Frage, ob bereits durch schriftliche Benennung ein Eintritt des Nachmieters in das Mietverhältnis erfolgt oder ob es noch eines schuldrechtlichen Vertrages hierzu bedürfe, zu dessen Abschluss der Vermieter verpflichtet wäre.

Was ist also beim Gewerbemietvertrag über (Praxis-)Immobilien zu beachten?

Vermieter sollten sich klarmachen, dass die Gerichte im Zweifel von der Existenz einer „echten“ Nachmieterklausel ausgehen und der Mieter nach Maßgabe des jeweiligen Wortlauts einseitig einen neuen Mieter stellen darf. Aus Verhandlungsperspektive könnte der Vermieter dem Wunsch auf eine Nachmieterklausel zum Beispiel so begegnen, dass er (übergangsweise) noch eine Mithaft des ausscheidenden Mieters für den neu eintretenden Mieter verlangt oder vereinbart, dass der Nachmieter eine notarielle Räumungsunterwerfung zu unterschreiben hat, um eine „Fehlbesetzung“ dann wenigstens schnell aus der Immobilie zu bekommen.

Aus Mietersicht zeigt sich, dass eine Nachmieterklausel ein scharfes Schwert ist und insbesondere Ärzte und Apotheker, also Mieter, deren wirtschaftliche Lebensplanung auf einen Praxisverkauf ausgerichtet sind, sollten stets auf gut formulierte Nachmieterklauseln achten, dabei sich aber nicht nur auf das Rechtliche verlassen, sondern den Prozess der Vorstellung des neuen Mieters frühzeitig und professionell angehen, um Verstimmungen und resultierende Streitigkeiten bereits im Vorfeld zu verhindern.

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