Technische Gutachten beim Immobilienkauf in Frankreich
Asbest, Blei, Schwamm oder Überschwemmung - Schutz vor bösen Überraschungen
Das französische Recht sieht im Rahmen des Verkaufs einer Immobilie vor, dass unterschiedliche technische Gutachten (sog. „diagnostics techniques immobiliers“) vom Verkäufer einzuholen sind. Diese Gutachten, zusammen „dossier de diagnostic technique - DDT“ genannt, müssen sowohl bei dem Vorvertrag („compromis de vente“) und als auch bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages vorliegen und diesen als Anlage beigefügt werden.
Allgemeine Informationen zum Immobilienkauf/-verkauf in Frankreich finden Sie hier: Französisches Immobilienrecht
Sofern Sie Verkäufer sind, tragen Sie die Kosten der Fertigstellung der Gutachten. Sollten Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt haben, so wird dieser die Gutachten für Sie in Auftrag geben können.
Diese Gutachten sind für einen Käufer sehr wichtig, denn sie ermöglichen ihm einen genauen Überblick über das Kaufobjekt zu erhalten und helfen ihm einzuschätzen, ob weitere Kosten auf ihn zukommen könnten. Die Gutachten sollten zudem genau durchgesehen werden, denn in den meistens Fällen übernimmt bei deren Vorliegen der Käufer die Haftung für etwaige Fehlinstallationen oder Folgeschäden. Folgende Gutachten sind zwingend erforderlich:
- Gutachten über Asbest im Baumaterial („e?tat de pre?sence ou absence de mate?riaux ou produits contenant de l’amiante“) für alle Immobilien für die eine Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997 erteilt wurde. Die Gültigkeit des Gutachtens beträgt 3 Jahre, sofern Asbest vorliegt. Liegt kein Asbest vor, ist das Gutachten unbegrenzt gültig. Achtung: Gutachten die vor dem 1. Juli 2013 erstellt wurden, müssen auch dann erneuert werden, wenn damals kein Asbest gefunden wurde.
- Gutachten über Blei im Baumaterial („constat de risque d’exposition au plomb“ - CREP) Das Gutachten ist erforderlich, wenn die Immobilie vor dem 1. Januar 1949 errichtet worden ist. Die Gültigkeit des Gutachtens beträgt 1 Jahr, sofern Blei vorliegt. Liegt kein Blei vor ist das Gutachten unbegrenzt gültig.
- Gutachten u?ber bestehende Elektroinstallationen („diagnostic de conformite? e?lectrique“) Das Gutachten ist für Anlagen erforderlich, die vor mehr als 15 Jahre errichtet worden sind. Gültigkeit des Gutachtens: 3 Jahre.
- Gutachten über bestehende Gasinstallationen („e?tat de l’installation inte?- rieure de gaz“) für Gebäude die älter als 15 Jahre sind. Die Gültigkeit des Gutachtens beträgt 3 Jahre.
- In bestimmten Regionen ist ein Gutachten zum Schädlingsbefall durch Termiten („e?tat parasitaire relatif aux termites“) einzuholen. Das Gutachten darf nicht älter als 6 Monate sein.
- Gutachten über Naturgefahren (z. B. U?berschwemmungen oder Erdbeben), denen die Immobilie ausgesetzt sein könnte („e?tat des risques naturels et technologiques“ - R.N.T.E). Das Gutachten darf nicht älter als 6 Monate sein.
- Bescheinigung über die Energiebilanz der Immobilie („diagnostic de performance e?nerge?tique“ - D.P.E.). Gültigkeit des Gutachtens: 10 Jahre.
- Gutachten über den Zustand der Sickergrube sofern kein Anschluss am allgemeinen Abwassersytem besteht („e?tat de l’installation d’assainissement non collectif“). Das Gutachten darf nicht älter als 3 Jahre sein. Sollten Mängel entdeckt worden sein, ist der Käufer verpflichtet, die Anlage innerhalb eines Jahres nach Erwerb in Stand zu bringen.
- Gutachten über das Vorhandensein von Schwamm („diagnostic mérule“). Ein solches Gutachten ist für bestimmte betroffene Gebiete vorgeschrieben. Eine Gültigkeitsdauer ist nicht festgelegt.
- „Diagnostic Métrage loi Carrez“: im Rahmen dieses Gutachtens wird die Fläche der zu erwerbenden Immobilie berechnet. Das Fehlen einer solchen Berechnung bzw. einer entsprechenden Aufnahme der Ergebnisse im Kaufvertrag kann dazu führen, dass der Käufer den Kaufvertrag annullieren lassen kann.
- „Diagnostic Radon“: seit dem 1. Juli 2017 ist dieses Gutachten für diejenigen Immobilien erforderlich, welche sich möglicherweise in einem von Radon (radioaktives chemisches Element) betroffenen Gebiet befinden.
- Gutachten für Immobilien mit Wohnungseigentum („Diagnostic technique de l'immeuble en copropriété“). Dieses Gutachten wird als „diagnostic global“ bezeichnet. Seit dem 1. Juli 2017 muss ein solches Gutachten für sämtliche Immobilien von mehr als 10 Jahren vorliegen, welche in Wohnungseigentum aufgeteilt wurden sowie für solche Immobilien, die nicht den hygienischen Grundvorschriften („logement insalubre“) entsprechen. Für alle anderen Wohnungseigentumsanlagen hat die Eigentümerversammlung darüber zu entscheiden, ob ein solches Gutachten, welches insbesondere das Ziel hat, bevorstehende notwendige Renovierungen für die folgenden 10 Jahre aufzuzeigen, in Auftrag gegeben wird. Sofern ein solches Gutachten vorliegt, muss dieses zwingend bei dem Verkauf einer oder mehrerer Wohnungen vorgelegt werden.
Möchten Sie eine Immobilie in Frankreich erwerben oder Ihre Immobilie verkaufen und haben Sie hierzu noch Fragen? Wir unterstützen und beraten Sie sehr gerne bei Ihrem Kauf / Verkauf. Für eine unverbindliche Anfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular.
Autorin: Dr. Cécile Walzer, Rechtsanwältin