Polnisches Immobilienrecht - Kauf und Verkauf von Immobilien in Polen

 

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Wichtiger aktueller Hinweis: Derzeit ist in unserer Kanzlei kein Rechtsanwalt mit Kenntnissen im polnischen Recht bzw. der polnischen Sprache tätig, so dass wir keine Mandatsanfragen mit entsprechendem Bezug bearbeiten können. Sobald das deutsch-polnische Dezernat personell neu besetzt ist, finden Sie hier einen Hinweis.

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Nicht erst seit dem EU-Beitritt Polens sind polnische Häuser, Wohnungen, Grundstücke oder landwirtschaftliche Flächen im Fokus deutscher Käufer und Investoren. Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in Polen sind jedoch die Besonderheiten des polnischen Immobilienrechts und etwaige Beschränkungen zu beachten.

Unsere Leistungen

ROSE & PARTNER berät und vertritt Käufer und Verkäufer von Immobilien in allen Fragen des polnischen Immobilienrechts – in deutscher und auch polnischer Sprache.

  • Vorprüfungen für Immobilienerwerbe: erforderliche Genehmigungen, Belastungen, Mietverträge etc.
  • Entwurf und Prüfung von Immobilienkaufverträgen
  • Abwicklung von Immobiliengeschäften in Polen
  • Einholung erforderlicher behördlicher
  • Genehmigungen Prüfung polnischer Grundbücher

Nachfolgend wollen wir Ihnen einen kurzen Überblick über das polnische Immobilienrecht geben. Bei Fragen rund um die Themen Kauf und Verkauf von Immobilien in Polen (Häuser, Wohnungen, Grundstücke, landwirtschaftliche Flächen) kontaktieren Sie bitte direkt einen unserer Rechtsanwälte mit Kenntnissen im polnischen Immobilienrecht.

Allgemeine Informationen zum polnischen Kaufrecht finden Sie hier: Kaufrecht Polen

Voraussetzungen und Beschränkungen beim Kauf und Verkauf polnischer Immobilien

Der Erwerb von Grundstücken in Polen durch Ausländer unterliegt grundsätzlich Beschränkungen. Ein entsprechendes polnisches Gesetz setzt hierfür eine öffentlich-rechtliche Genehmigung des Innenministeriums voraus, die im Einzelfall auch von der Zustimmung weiterer Behörden abhängig sein kann. Im Zuge des EU-Beitritts Polens ist die Genehmigungspflicht für Deutsche und andere EU-Bürger beim Erwerb polnischer Immobilien grundsätzlich entfallen. Allerdings hat sich Polen – um einen Ausverkauf heimischer Immobilien an ausländische Investoren entgegenzusteuern – jedoch Übergangsfristen vorbehalten, die zum Teil noch gelten.

So gibt es für land- und forstwirtschaftliche Flächen noch eine solche Beschränkung bis zum Mai 2016. Gerade deutsche und andere westeuropäische Landwirte und Agrarunternehmen haben großes Interesse an einem Erwerb solcher Flächen in Polen. Für sie gilt die genannte Übergangszeit nur dann nicht, wenn sie ihren Wohnsitz bereits drei Jahre ununterbrochen in Polen haben, dort ebenso lang land- oder forstwirtschaftliche Ländereien gepachtet haben und in Polen selbständig Landwirtschaft betreiben wollen.

Rechtliche Probleme gibt es weiterhin für Deutsche Käufer, die über einen polnischen Strohmann Gründstücke in Polen erworben haben oder eine Wohnsitzverlegung nach Polen nur zum Schein angegeben hat.

Immobilienkaufvertrag und Abwicklung von Immobilienkäufen in Polen

Vor dem Erwerb einer Immobilie in Polen ist stets das örtliche Grundbuch zu Prüfen um wichtige Vorfragen hinsichtlich Eigentümer, Belastungen und Art des Grundstücks zu prüfen.

Der Kauf von Immobilien in Polen ist im polnischen Immobilienrecht anders als im deutschen Recht nicht in den verpflichtenden Kaufvertrag und das Erfüllungsgeschäft durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch zweigeteilt. Beides erfolgt in Polen durch ein einziges Geschäft, den Kaufvertrag, der der notariellen Beurkundung bedarf. Die Eintragung der Eigentümeränderung in das Grundbuch hat entsprechend lediglich deklaratorische Wirkung. Ungeachtet dessen entfalten auch das polnische Grundbuch und seine eingetragenen Inhalte öffentlichen Glauben.

Das Formerfordernis der notariellen Beurkundung gilt nicht für einen Vorvertrag, der noch keine Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück beinhaltet, sondern lediglich eine Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrages.

Wie in Deutschland können beim Haus- oder Gründstückskauf in Polen Vorkaufsrechte zu beachten sein. Diese können sich sowohl gesetzlichen oder vertraglichen Ursprungs sein.

Immobilienerwerb durch eine Gesellschaft

Auch in Polen können Grundstücke von Gesellschaften wie z.B. einer GmbH erworben und gehalten werden. Eine - insbesondere für landwirtschaftliche Flächen relevante - behördliche Genehmigung für den Erwerb der Immobilie durch eine Gesellschaft kann auch dann erforderlich sein, wenn es sich um eine polnische Gesellschaft handelt. Das polnische Immobilienrecht bewertet den Erwerb einer Immobilie durch eine Gesellschaft dann als Kauf durch einen Ausländer, wenn diese von ausländischen (natürlichen oder juristischen) Personen kontrolliert werden, z.B. durch Halten einer Mehrheitsbeteiligung. Weitere Informationen zur Gründung einer Gesellschaft in Polen und zum polnischen Gesellschaftsrecht finden Sie hier: Gesellschaftsgründung, Niederlassung in Polen