Immobilienrecht

Das lebenslange Wohnrecht

Ausreichende Absicherung für den Lebensabend?

Ein Beitrag von Dr. Philipp Schön

Aktuell befinden wir uns in einer „Erbwelle“, der in der Nachkriegszeit erarbeitete Wohlstand, oft in Form von Immobilien, wird an die nächste Generation weitergereicht. Oftmals geschieht dies aus steuerlichen Gründen durch lebzeitige Schenkungen. Wenn es sich bei der betroffenen Immobilie um eine von dem Schenker bewohnte Immobilie handelt, stellt sich unweigerlich die Frage nach einem lebenslangen Wohnrecht - rechtlich korrekt: Wohnungsrecht -  des Schenkers. Der Schenker möchte verständlicherweise möglichst viel Sicherheit haben. Das Wohnrecht ist in der Praxis aber auch relevant außerhalb von innerfamiliären Schenkungen. So kann auch das Eigenheim an einen Käufer mit dem Vorbehalt eines lebenslangen Wohnrechts verkauft werden.

Das Wohnrecht

Vereinfach gesagt ist dies das Recht, ein Haus oder eine Wohnung bis zum Tode zu bewohnen, auch wenn das Objekt im Eigentum eines anderen steht. Das Wohnrecht muss nicht im Grundbuch eingetragen werden. Jedoch ist dies dringend zu empfehlen, denn nur bei Eintragung im Grundbuch gilt es nach einem Grundstücksverkauf auch einem neuen Eigentümer gegenüber.

Der Wohnberechtigte hat das Recht, seine Familie und Pflegepersonal aufzunehmen. Der Wohnberechtigte muss die laufenden Kosten sowie Reparaturen tragen. Nur bei außergewöhnlichen Maßnahmen und Instandsetzungsarbeiten ist der Eigentümer verpflichtet, die Kosten zu tragen.

Anspruchsvoll wird es, wenn der Wohnrechtsberechtigte auszieht. Dann stellt sich die Problematik, ab welchem Zeitraum der Abwesenheit man von einem Auszug und damit von der Aufgabe des Wohnrechts sprechen kann und wie das Grundbuch „bereinigt“ werden kann. Hier kann es zu komplizierten Situationen kommen, in der das Grundbuch noch das Wohnrecht ausweist und dadurch der Verkaufswert des Grundstücks gemindert ist, obwohl tatsächlich die Wohnungsberechtigten dort nicht mehr wohnen (etwa, wenn Sie in einem Pflegeheim wohnen) aber nicht die notwendigen Erklärungen zur Löschung im Grundbuch abgeben (können).

Oder doch lieber den Nießbrauch?

Weiter als ein Wohnrecht geht ein Nießbrauch. Der Nießbrauch gibt dem Berechtigten nämlich das Recht, entweder selbst in der Immobilie zu wohnen oder sie zu vermieten. So könnte der Berechtigte nach einem Umzug in ein Pflegeheim die entstehenden Kosten durch die Mieteinnahme bestreiten. Wie beim Wohnrecht gilt: es ist möglich, den Nießbrauch nur schuldrechtlich zu vereinbaren, jedoch sollte er besser ins Grundbuch eingetragen, damit auch Grundstückserwerber das Recht gegen sich gelten lassen müssen.

Wenn es einmal nicht mehr so harmonisch läuft…

Wenn bei der lebzeitigen Übertragung von Vermögen die Stimmung normalerweise freudig sein wird, kann sich dies – aus vielerlei Gründen – später ändern. So ist an groben Undank der Beschenkten oder deren Privatinsolvenz und den folgenden Zugriff der Gläubiger auf die Immobilie zu denken. Hier will der Schenker sich üblicherweise das Recht vorbehalten, die Schenkung rückgängig zu machen. Die Vereinbarung eines Wohnrechts oder eines Nießbrauchs innerhalb der Familie sollte daher immer mit sorgfältig formulierten Widerrufsrechten versehen werden.

Fazit

Der Nießbrauch ist ohne Frage für den Schenker das weitergehende Recht im Vergleich zum Wohnrecht. Aus diesem Grund wird aus Sicht des Schenkers oft die Entscheidung zugunsten des Nießbrauchs fallen. Das Wohnrecht ist aber dennoch keinesfalls überflüssig. Es gibt immer wieder Situationen, in denen das Wohnrecht das passende rechtliche Instrument ist. Mehr zum Vergleich von Nießbrauch und Wohnrecht finden Sie hier.