Das Grundbuch

Bedeutung, Eintragungen, Löschungen, Einsichtnahme

Das Grundbuch ist das zentrale Register im Immobilienrecht. Ihm sind die wesentlichen Informationen zu einem Grundstück zu entnehmen. Eigentümer, Kaufinteressenten, Erben etc. sollten die rechtlichen Spielregeln rund um das Grundbuch kennen, um ihre Interessen durchzusetzen.

Als Kanzlei für Immobilienrecht beraten wir bundesweit in allen Rechts- und Steuerfragen rund um Immobilientransaktionen und sonstige Sachverhalte mit Bezug zum Grundbuch.

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Die rechtliche Bedeutung des Grundbuchs

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches Auskunft gibt hinsichtlich der Eigentümerstellung und Belastungen an Grundstücken. Es gilt, dass das, was im Grundbuch steht, richtig ist (öffentlicher Glaube § 892 BG). Der Immobilienkäufer kann sich also auf die Richtigkeit des Eintragungsstandes im Grundbuch verlassen, es sei denn er kennt die Unrichtigkeit des Grundbuchs oder im Grundbuch ist ein Widerspruch eingetragen.

Jedoch ist dieser öffentliche Glaube nicht grenzenlos. Er schützt nicht bei Rechten, die nicht eintragungsfähig sind oder nicht eintragungsbedürftig sind.

Auch in zeitlicher Hinsicht ist der öffentliche Glaube eingeschränkt. So kommt es etwa bei einem Immobilienkauf auf den Zeitpunkt der Kenntnis des Käufers nicht auf den Beurkundungstermin des Kaufvertrags, sondern auf den Zeitpunkt an, in dem (über den Notar) der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung gestellt wird. Wurde zwischenzeitlich die Eintragung eines Widerspruchs (§ 894 BGB) in das Grundbuch beantragt, ist der öffentliche Glaube zerstört.

So lässt sich festhalten, dass das Grundbuch ohne Frage ein sehr verlässliches Instrument ist, jedoch aus rechtlichen und tatsächlichen Gründen an Grenzen stößt. Hier sind dann weitere Informationsquellen anzuzapfen, wie z.B. die bei dem Grundbuchamt geführte Grundakte.

Welche Informationen können dem Grundbuch entnommen werden?

Das Grundbuch ist in ein Deckblatt, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen unterteilt. Das Deckblatt des Grundbuchs gibt Auskunft über das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer.

Das Bestandsverzeichnis  enthält die Bezeichnung des Grundstücks nach den Vorgaben des Katasteramtes, also insbesondere die Angabe von Gemarkung, Flur und Flurstück.

Abteilung 1 zeigt, wer Eigentümer ist. Eigentümer können natürliche Personen aber auch Gesellschaften inländischen und ausländischen Rechts.

Abteilung 2 gibt darüber Auskunft, wieweit das Grundstück belastet ist. Hier finden sich Auskünfte über Dienstbarkeiten, Wegerechte, Nießbrauchsrechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Vormerkungen, Reallasten, Erbbaurechte, Nacherbenvermerke, Testamentsvollstreckervermerke oder auch Versteigerungsvermerke.

Abteilung 3 gibt darüber Auskunft, ob und inwieweit das Grundstück mit Hypotheken oder Grundschulden belastet ist.

Nicht mehr bestehende Rechte werden auf der jeweiligen Grundbuchseite durchgestrichen.

Das Grundbuchamt und seine Aufgaben

Das Grundbuchamt überwacht bei Eintragungsanträgen und Löschungen die Einhaltung der rechtlichen Voraussetzungen, um die Richtigkeit des Grundbuchs zu gewähren. Dabei ist es an die Vorschriften der Grundbuchordnung (GBO) und natürlich auch an die Vorschriften des BGB gebunden. Das Grundbuchamt prüft auch, ob jemand die Berechtigung besitzt, in das Grundbuch und die Grundakten Einblick zu nehmen. 

Wer kann das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch kann jeder einsehen, „der ein berechtigtes Interesse darlegt“. Es ist also, anders als das Handelsregister, kein Register mit vollkommen unbeschränktem Zugang. Wer ein Einsichtsrecht hat ist bereits Gegenstand diverser Gerichtsentscheidungen gewesen. In folgenden Fällen wurde ein Einsichtsrecht bejaht;

Der Eigentümer selbst will das Grundbuch einsehen. Ein Gläubiger will die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben. Mieter möchten Klarheit hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse. Ein Ehegatte möchte etwaige Zugewinnausgleichsansprüche berechnen. Erben und Pflichtteilsberechtigt erbitten Grundbucheinsicht.

Kein Einsichtsrecht besteht etwa bei reiner Neugier oder dem Argument, man wolle auf der Grundlage den Eigentümer kontaktieren und sich nach dessen Verkaufsbereitschaft erkundigen. Typischerweise erfolgt die Einsichtnahme über einen Notar, der sich aber vergewissern muss, dass ein berechtigtes Interesse besteht. Er kann also darauf bestehen, dass ihm das berechtigte Interesse schriftlich nachgewiesen wird. Es entstehen (überschaubare) Gebühren.

Wie erfolgen Eintragungen und Löschungen im Grundbuch

§ 29 Grundbuchordnung (GBO) ordnet an, dass eine Eintragung nur vorgenommen wird, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. 

Praktisch bedeutet dies, dass die Parteien ihre grundbuchrelevanten Erklärungen vor einem Notar beglaubigen lassen. Damit bei der Änderung von Erklärungen oder bei Erklärungen die nur nach Eintritt bestimmter Bedingungen zum Grundbuch gelangen sollen (Antrag auf Eigentumsumschreibung nach Zahlung des Kaufpreises), wird regelmäßig ein Notar bevollmächtigt, Grundbucherklärungen abzugeben. Selbstverständlich ist der Notar dabei an die Instruktionen der Parteien gebunden.

Im Erbfall ist der Erbennachweis durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Grundsätzlich ist es auch möglich, die Eintragung durch Vorlage eines öffentlich beglaubigten (vor eine Notar oder Konsularbeamten) Testaments oder Erbvertrags zu erreichen. Das Grundbuchamt muss dann die vorgelegte Urkunde erbrechtlich prüfen. Ergeben sich dabei reelle Zweifel hinsichtlich des behaupteten Erbrechts, so kann das Grundbuchamt die Vorlage eines Erbscheins verlangen. 

Eintragungen im Grundbuch lösen nicht unerhebliche Gebühren aus. Die Gebühren richten sich bei Grundstücksgeschäften nach dem Wert des Geschäfts, bei einem Grundstückskaufvertrag also nach dem Kaufpreis.

Zuletzt ist zu beachten, dass Eintragungsprozesse im Grundbuch oftmals viel Zeit in Anspruch nehmen. Je nach Einzelfall muss man mit mehreren Wochen bis hin zu mehreren Monaten rechnen.

Weitere Informationen hierzu finden Sie auf folgenden Seiten unserer Kanzlei im Internet:

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