Nießbrauch - Nießbrauchsrecht

Nießbrauch an Immobilien, Unternehmen etc. - Zweck, Vertrag, Widerruf, Steuern 

Der Nießbrauch ist ein wichtiges Instrument für die rechtliche und steuerliche Optimierung von Vermögensübertragungen. Häufig dient der Nießbrauchsvorbehalt bei Schenkungen der wirtschaftlichen Absicherung des Schenkers. In der Praxis ist vor allem das Nießbrauchsrecht an Immobilien oder Gesellschaften relevant (z.B. beim "Familienpool").

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Anwaltliche Leistungen im Zusammenhang mit dem Nießbrauch

Fragen zum Nießbrauch tauchen vor allem im Immobilienrecht, Gesellschaftsrecht sowie Erbrecht und Schenkungsrecht auf. Beratungsschwerpunkte spezialisierter Anwälte im Nießbrauchsrecht sind insbesondere:

  1. Vertragliche Gestaltung von Nießbrauchsrechten an Grundeigentum, Unternehmen und sonstigen Vermögenswerten
  2. Prüfung von Alternativen zum Nießbrauch bei Vermögensübertragungen
  3. Steuerliche Prüfung und Optimierung des Nießbrauchs
  4. Vertretung bei Konflikten zwischen Nießbrauchsberechtigtem und Eigentümer
  5. Gestaltung von Nießbrauchsrechten bei der Erbfolge, insbesondere durch Testamente

Typische Konstellationen und Motive beim Nießbrauchsvorbehalt

Nießbrauch, was ist das eigentlich? Das Gesetz selbst kommt mit einer etwas holperigen Definition daher: Ein Nießbrauch ist die Belastung einer Sache in der Weise, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzung der Sache zu ziehen.

In der Praxis taucht der Nießbrauch vor allem bei Sachverhalten wie den folgenden auf:

  1. Eine Immobilie wird an Angehörige verschenkt. Durch den Vorbehaltsnießbrauch kann der Schenker die Immobilie weiter bewohnen oder auch auf eigene Rechnung vermieten. Insoweit geht der Nießbrauch über ein bloßes Wohnrecht hinaus.
  2. Im Rahmen der Unternehmensnachfolge werden Gesellschaftsanteile unentgeltlich übertragen. Durch einen vereinbarten Nießbrauch bleiben die Gewinne jedoch beim schenkenden Unternehmer und sichern seine Versorgung im Alter.
  3. Ein Wertpapierdepot wird im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an die nächste Generation übertragen. Zur Vermeidung von Schenkungsteuer wird ein Nießbrauchsrecht zugunsten des Schenkers vereinbart.
  4. Eines Tages werden die Kinder flügge: Statt ganz klassisch das Sparbuch zu füttern, um sie gut ausgestattet aus dem Nest zu entlassen, können Nießbrauchrechte an Mietimmobilien, Wertpapieren oder auch Gesellschaftsanteilen bestellt werden. Die Erträge fließen dann mit gutem Steuervorteil, unter Ausschöpfung der Grundfreibeträge für Kapitalerträge und Erträge aus Vermietung und Verpachtung, auf das Sparbuch für die erste Weltreise oder Ausbildung. Auch denkbar: Ein Nießbrauch statt Unterhalt fürs Studium.

Die Anforderungen an eine erfolgreiche Nießbrauchgestaltung sind hoch. Gerade bei der Übertragung von Betriebsvermögen/Gesellschaftsanteilen unter Nießbrauchsvorbehalt ist äußerste Sorgfalt in der Vertragsausgestaltung notwendig, da ansonsten eine Aufdeckung aller stillen Reserven droht. Der Nießbrauch ist auch sehr Facettenreich. Es gibt den Vorbehaltsnießbrauch, den Zuwendungsnießbrauch, Höchstbetragsnießbrauch, Quotennießbrauch, Nießbrauch kombiniert mit Entnahmebeschränkungen, etc. Eine gute Beratung durch einen spezialisierten Anwalt kann daher ihre Wünsche und Vorstellungen umsetzen und ist auch allein deshalb wichtig, um im Streitfall den Schenker vor schlimmen Folgen zu bewahren einerseits und um keine unnötig saftigen Steuerbescheide ins Haus flattern zu sehen andererseits.

Nachfolgend stellen wir die wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten und Gestaltungsmöglichkeiten im Bereich Nießbrauch bzw. Nießbrauchsrecht vor.

Ausführliche Informationen rund um die Schenkung von Grundeigentum finden Sie hier:

Dauer und Beendigung des Nießbrauchs

Ein Nießbrauch kann zu Gunsten einer Person oder einer Mehrheit an berechtigten Personen und auf Lebenszeit oder befristet bestellt werden. Grundsätzlich kann der Nießbraucher jederzeit vorzeitig auf sein Recht verzichten. Auf jeden Fall endet das Nießbrauchsrecht mit dem Tod des (letzten) Nießbrauchnehmers, vererbt werden kann es nicht.

Denkbar ist aber, dass in einem Testament über einen Gegenstand, zum Beispiel eine Immobilie, verfügt wird und die Verfügung mit einem Nießbrauchsvorbehalt zu Gunsten Dritter verknüpft wird. So kann der Vater das Mietshaus der Tochter vermachen, sie wird neue Eigentümerin, jedoch muss sie einen Nießbrauch der Mutter und Witwe bestellen und Fruchtziehung in Form der Mieteinnahmen gewähren.

Der Nießbrauchs-Vertrag

Um von den gesetzlichen Bestimmungen abzuweichen, was in der Praxis meist nur interessengerecht ist, braucht es einen Nießbrauchsvertrag.

Wenn Eltern ihre Vermögensnachfolge planen und das Familienheim bereits auf den Nachwuchs übertragen: Dem Gesetz nach gehen zum Beispiel auch eventuell noch ausstehende Kreditraten und Zinsen mit dem Eigentum auf den neuen Eigentümer, hier also die Kinder, über, wenn dies so nicht gewollt ist, muss es vertraglich festgelegt werden. An einem dinglichen Sicherungsrecht, etwa einer Grundschuld oder Hypothek, die einer Bank als Sicherung dient, ändert sich nichts.

Bei Immobilien treffen den neuen Eigentümer, neben den Raten und Zinsen gesetzlich außerdem alle Pflichten zur Instandhaltung. Auch diese Regelung taugt in der Praxis nicht. Viele Eltern wollen die Maßnahmen zur Erhaltung, Ausbesserung und Erneuerung selbst treffe, dafür aber auch das Recht haben das Haus nach ihren Vorstellungen umzubauen ohne Zustimmung der Kinder. Weiter sieht das Gesetz vor, dass der Nießbraucher die Immobilie nicht verkaufen oder mit einem neuen Kredit belasten kann: Wiederum eine Vorschrift, die den meisten Praxisfällen gerecht wird.

Durch vertraglichen Modifikationen ergeben sich bestimmte Arten von Nießbrauch, die vor allem steuerlich unterschiedliche Qualitäten haben. Bei allen Verträgen, die auf steuerliche Gestaltung abzielen ist wichtig: Das Finanzamt hält nichts von geduldigem Papier, die vertraglichen Regelungen müssen tatsächlich so gelebt werden.

Widerruf und Rückabwicklung

Eine wichtige Frage, die sich in der Praxis häufig stellt, ist die nach den Möglichkeiten, die getroffenen Regelungen rückgängig zu machen. Sei es, weil die Eltern in wirtschaftliche Not geraten und nicht mehr das Recht zur Bewohnung des Hauses möchten, dringend Geld benötigen, um sich in eine Pflegeeinrichtung einzukaufen oder weil die Kinder sich in irgendeine Richtung entwickeln, unter deren Umständen die Eltern ihr Vermögen doch lieber anderweitig vermachen möchten. Über die gesetzlichen Bestimmungen zum Widerruf einer Schenkung hinaus gibt es die Möglichkeit, im Vertrag Widerrufsmodalitäten zu vereinbaren.

Es lassen sich auch Bedingungen formulieren, wann ein Nießbrauch erlöschen soll: Etwa nach einer bestimmten Anzahl an Jahren oder mit Ableben des Nießbrauchers. Angreifen, anfechten oder irgendwie wegbekommen lässt sich der Nießbrauch jedoch regelmäßig nicht: Als beschränkt dingliches Recht ist die Rechtsposition des Nießbrauchers gesetzlich stark geschützt.

Etwas anders sieht es beim Zuwendungsnießbrauch aus, also dem Nießbrauch, ohne dass es zuvor eine Schenkung gab: Wenn sich etwa wirtschaftlich erfolgreiche Kinder bei ihren Eltern für das Ermöglichen einer Ausbildung danken möchten und ihnen dafür eine Altersresidenz bereitstellen. Ein unentgeltlich bestellter Nießbrauch kann frei widerrufen werden.

Steuern sparen mit dem Nießbrauch

Sowohl für die Schenkungsteuer und  Erbschaftsteuer als auch einkommensteuerlich kann eine Gestaltung mit einem Nießbrauch vorteilhaft sein. Andererseits birgt der Nießbrauch aber auch steuerliche Risiken. 

Bei der Gestaltung einer vorweggenommenen Erbfolge kann es Vorteile geben: Übersteigt der Wert einer Immobilie, eines Unternehmens, eines Aktiendepots oder einer Gesellschaft den Betrag der Schenkung- und Erbschaftsteuer Freibeträge, so wird der Nießbrauch interessant. Der Wert des Grundstücks, der für die Versteuerung angesetzt wird, wird nicht nur um den Schenkungsteuerfreibetrag subtrahiert, sondern zusätzlich um den zu erwartenden Wohnwert, den Nießbrauchswert, den die Eltern noch aus dem Grundstück ziehen.

Hier erfahren Sie mehr zur  Bewertung von Immobilien für Erbschafts- und Schenkungsteuer.

Das erbschaftsteuerliche Einsparpotential aus Nießbrauchsgestaltungen bei vorweggenommen Erbfolgen sind beträchtlich, wenn das Vermögen die erbschaftsteuerlichen Freibeträge übersteigt.

Dies soll folgendes Beispiel zeigen: A ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Die schenkungssteuerliche Bewertung betrug 1.493,935 € (Werte aus einem Orginalfall). Das Haus wird auf die beiden Söhne unter Niebrauchsvorbehalt übertragen. Der vom schenkungssteuerlichen Nießbrauchswert beträgt im Fall 773.710 €, obwohl der Schenker zum Zeitpunkt der Schenkung bereits 70 Jahre alt ist. Die Immobilie mit einem Wert von fast 1.500.000 € kann daher unter Ausnutzung des schenkungssteuerlichen Freibetrags von je 400.000 € vollständig steuerfrei auf die Kinder übertragen werden. Die Gestaltung führt zur einer Erbschaftsteuerersparnis von rund 150.000 € wenn bei Tod des Vaters noch einmal Werte von über 600.000 € vererbt werden. Von noch immer rund 116.000 € wenn Werte über 300.000 € vererbt werden.

Gleichzeitig sichern unsere Gastaltungen bei Übertragung die Elterngeneration ab, so dass die Kontrolle und Entscheidungsgewalt über die Immobilie bei der Elterngeneration bleibt.

Steuerliche Nachteile können sich ergeben, wenn es sich um eine vermietet Immobilie handelt, die noch nicht vollständig abgeschrieben ist und die Eltern ihren Kindern gar nicht das Eigentum an der Immobilie, sondern die Mieteinkünfte zukommen lassen möchten. Dadurch können weder die Eltern noch die Kinder Abschreibungsmöglichkeiten für Aufwendungen wie Instandhaltung nutzen. Achtung geboten ist, wenn Immobilien gegen Nießbrauchsvorbehalt an Personen übereignet werden, die nicht gesetzliche Erben erster Ordnung sind: Diese Transaktion unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Nießbrauch statt Unterhalt

Die Kinder brauchen Geld zum Studieren: Statt ihnen von voll versteuertem Einkommen Unterhalt zu zahlen, kann es steuerlich interessant sein, ihnen stattdessen einen Nießbrauch an vermieteten Immobilien zu bestellen. Während die Eltern die Miete als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung voll versteuern müssten, müssen die Kinder keine, bzw. viel weniger Einkommensteuern auf diese Einnahmen zahlen.

Aber Achtung: Bei nicht abgeschriebenen (Afa) Immobilien fällt für die Dauer des Nießbrauchs – hier in der Form des sog Zuwendungsnießbrauchs die Abschreibung weg Denn die Eltern sind nicht mehr zur Abschreibung berechtigt, da sie keine Einkünfte mehr erzielen und die Kinder nicht, da sie keine Eigentümer sind. Gleichzeitig können die Kinder bis zu 9.000 € (Grundfreibetrag 2018) vollständig steuerfrei einnehmen. Es gibt in manchen Konstellationen noch andere Nachteile die wir Ihnen gerne im Beratungsgespräch erläutern. Zu beachten ist außerdem, dass bei Nießbrauchsgestaltungen mit Minderjährigen unter Umständen ein Ergänzungspfleger zu bestellen ist.

Familienpool - eine Alternative zum Nießbrauch

Bei der Unternehmensnachfolge, ebenso auch bei der Übertragung sehr großer Vermögen, ist der Nießbrauch einer von vielen Gestaltungsmöglichkeiten, deren Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen sind. Statt Immobilien, Gesellschaftsanteile oder sonstige Vermögenswerte gegen Nießbrauchsvorbehalt direkt an die nächste Generation oder sonstige Nachfolger zu übertragen, können die Assets auch in einen sogenannten Familienpool eingebracht werden. Dies kann eine Personen- oder Kapitalgesellschaft sein, deren Anteile dann sukzessive übertragen werden können. Das hat vor allem den Vorteil, dass neben den schenkungsrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten auch noch die des Gesellschaftsrechts bestehen. Außerdem lassen sich die Schenkungsteuerfreibeträge genauer auszutzen. Auch die Kombination Nießbrauch und Familienpool ist möglich und häufig anzutreffen.

Ausführlich hierzu:

Pflichtteilsfalle Nießbrauch

Schenkungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge haben häufig den Zweck, die verschenkten Vermögenswert dem Zugriff von enterbten pflichtteilsberechtigten Personen zu entziehen. Zwar wird zum Beispiel eine Immobilie, nachdem sie unentgeltlich übertragen wurde zunächst noch für die Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt. Mit jedem Jahr zwischen Schenkung und Erbfall fallen jedoch 10 Prozent aus diesem fiktiven Nachlass heraus, so dass nach 10 Jahren das Ziel erreicht ist.

Immer wieder kommt es vor, dass bei einer solchen Strategie zur Pflichtteilsreduzierung ein Nießbrauch zugunsten des Schenkers vereinbart wird. Ein schwerer Fehler. Die Rechtsprechung wertet den Nießbrauchsvorbehalt so, dass wirtschaftlich überhaupt keine Schenkung vollzogen wurde. Daher beginnt die 10-Jahres-Pflicht hinsichtlich der Pflichtteilsergänzungsansprüche in diesen Fällen nicht zu laufen. Wer Immobilien, Unternehmensanteile oder sonstige Vermögenswerte verschenkt, um Pflichtteilsberechtigten den Zugriff darauf zu erschweren, sollte daher auf Alternativen ausweichen.

Nießbrauch oder Wohnrecht?

Laien können bei Immobilien häufig nicht genau zwischen einem Wohnrecht und einem Nießbrauchrecht unterscheiden. Dabei gibt es sehr wohl gewichtige Unterschiede. Wenn Sie die Weichen hier richtig stellen wollen, lesen Sie hier weiter: Nießbrauch oder Wohnrecht?

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