Wohnrecht oder Nießbrauch

Unterschiede und Möglichkeiten bei der Nutzung und Übertragung von Immobilien

Wer älter wird, macht sich irgendwann nicht nur Gedanken zu Vorsorgevollmacht und Testament, sondern auch um den Wohnsitz fürs Alter. Wer das Haus an die Kinder übertragen möchte fragt sich: Wohnrecht oder Nießbrauch? Welches Instrument ist für die eigene Absicherung besser geeignet? Der rechtliche Unterschied liegt vor allem darin, dass der Nießbrauch in seiner Gestaltung über das Wohnrecht hinausgeht.

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Wohnrecht und Nießbrauch im Vergleich

Das Wohnrecht ist das Nutzungsrecht einer Immobilie, sie darf also selbst bewohnt werden. Der Nießbrauch, also die „Fruchtziehung“ der Immobilie, kann dergestalt sein, dass sie selbst bewohnt wird – genauso kann sie aber auch vermietet werden.

Ein Wohnrecht kann es nur an Immobilien geben, ein Nießbrauch kann grundsätzlich auch an beweglichen Sachen oder auch an Unternehmen bestellt werden.

Alt werden im Eigenheim: Für immer Zuhause sein ist für viele ein großer Traum, doch wir wissen auch, dass eine Pflege für viele Angehörige nicht zu leisten ist. In einem solchen Fall können die Vorteile des Nießbrauchs sich ausspielen. Während ein reines Wohnrecht quasi gegenstandslos wird, wenn der, dem es zusteht, gar nicht mehr in der Lage ist dort überhaupt oder gar alleine zu wohnen, erlaubt der Nießbrauch auch andere Nutzung das Bewohnen: Etwa eine Vermietung. Die erzielten Mieteinnahmen können zur Finanzierung der Pflege dienen.

Steuervorteil einer lebzeitigen Übertragung

Das Familienheim noch zu Lebzeiten zu übertragen, also zu schenken, kann in erster Linie in einem Fall Sinn machen: Wenn der Wert des Nachlasses inklusive des Hauses die Schenkung- und Erbschafsteuerfreibeträge der Erben übersteigt. Den Erben lässt sich so die Steuerlast nehmen oder sie zumindest mindern.

Angenommen, der Nachlass insgesamt umfasst 600.000€, davon 500.000€ stellt das Haus in München dar. Die Erbin soll die einzige Tochter werden, als Kind hat sie einen Freibetrag von 400.000€. Die zu versteuernde Differenz sind somit 100.000€. Wird die Wohnung mit einem Nießbrauch zu Gunsten des Schenkers belastet, wird der Jahreswert des Hauses (vergleichbar mit dem, was man für ein solches Haus sonst an Miete zahlen würde) mit „Vervielfältigertabelle“ des BMF (der festgelegten oder zu erwartenden Nutzungsdauer) verrechnet und dieser Betrag wird zusätzlich abgezogen – die Steuerlast entfällt somit oder wird zumindest um die Nutzung, die der Schenker zieht, gemindert.

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