02.03.2022, Immobilienrecht

Die Bruchteilsgemeinschaft – kein geeignetes Werkzeug für die Immobiliennachfolge

Man greife lieber zur Familien-KG

Ein Beitrag von Dr. Philipp Schön, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht in Berlin

Immobilien können und werden in der Praxis oft im Wege der Bruchteilsgemeinschaft gehalten. Der klassische Anwendungsfall ist das Ehewohnheim.

Die Bruchteilsgemeinschaft ist aber leider rechtlich sehr instabil. Dem Gesetz zufolge kann jedes Mitglied jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Konkret bedeutet das, dass jederzeit jeder das gemeinsam gehaltene Grundstück in die Zwangsversteigerung treiben kann. Damit einhergehende Unruhen, Beraterkosten sowie wirtschaftliche Nachteile können von erheblichem Ausmaß sein. Vor diesem Hintergrund weichen die Parteien in der Praxis oft auf eine Familiengesellschaft aus.

Vor diesem Hintergrund liegt es nahe, darüber nachzudenken, das Recht zur Aufhebung der Gemeinschaft einzuschränken. Kürzlich erging dazu eine interessante Entscheidung des OLG München (Urteil vom 27.9.2021 – 34 Wx 253/21).

Immobiliennachfolge an minderjähriges Kind

Ein Minderjähriges Kind sollte einen Bruchteil an einer Immobilie von der Mutter erhalten. Das ist bekanntermaßen aus erbschaftsteuerlichen Gründen eine interessante Gestaltung. Vertreten wurde sie in dem Rechtsgeschäft von ihrer Mutter. Vereinbart wurde unter anderem Folgendes:

Das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, wird für immer ausgeschlossen (§ 1010 BGB). […] Die Vertragsteile bewilligen und beantragen die Eintragung des vorgenannten Ausschlusses der Aufhebung der Gemeinschaft an ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil im Grundbuch.“

Das oberhalb skizzierte Problem der jederzeit möglichen Aufhebung der Gemeinschaft sollte also gelöst werden. Auf den Eintragungsantrag hin hat das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung erlassen, wonach die Bestellung eines Ergänzungspflegers für die Minderjährige erforderlich sei. Die Mutter sei von der Vertretung ausgeschlossen, wenn sie als Vertreter auf beiden Seiten des Vertrags stehe. Die Minderjährige könne nicht durch einen Elternteil vertreten werden, der selbst einen Miteigentumsanteil erhalten solle, wenn im Vertrag ein Ausschluss der Auseinandersetzung vereinbart sei.

Problem: Vertretung des Kindes durch Mutter unwirksam

Die Beschwerde hatte keinen Erfolg. Zutreffenderweise urteilte das OLG München, dass die Minderjährige nicht wirksam vertreten war.

Ein Minderjähriger, der noch nicht das 7. Lebensjahr vollendet hat, ist geschäftsunfähig. Er wird bei Vertragsschlüssen / rechtlich relevanten Erklärungen durch seine Eltern / das allein sorgeberechtigte Elternteil vertreten. Hier aber war die allein sorgeberechtigte Mutter ja auf beiden Seiten tätig – einmal als Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft und einmal als Vertreterin ihrer Tochter. In diesen Fällen bestimmt § 181 BGB, dass ein Vertreter im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen kann, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht; die Folge eines Verstoßes hiergegen ist die schwebende Unwirksamkeit des Geschäfts.

Nachlass-Immobilie für Minderjährige ein rechtlich nachteilhaftes Geschäft

Nicht erfasst von § 181 BGB sind Maßnahmen, die für den Vertretenen lediglich rechtlich vorteilhaft oder zumindest neutral sind, da es hier keine Interessenkollision geben kann. Ob das der Fall ist, bestimmt sich nach den rechtlichen Folgen des Geschäfts. Steht einem Vorteil die Aufgabe eines Rechts gegenüber, ist das Geschäft auch dann nicht rechtlich vorteilhaft oder neutral, wenn die Vorteile die Nachteile erheblich überwiegen. 

Hier stellte das Gericht richtigerweise heraus, dass die Minderjährige ein zunächst unbelastetes Grundstück erhielt und im zweiten Schritt dann dieses Grundstück belastete (nämlich im Ergebnis die Verwertbarkeit der Immobilie beschränkte). Das ist natürlich ein rechtlich nachteilhaftes Geschäft.

Lektion 1: Familiengesellschaft vorteilhafter

Man hätte besser eine Familien-KG gegründet. So hätte zwar auch ein Ergänzungspfleger bestellt werden müssen, man hätte aber das Risiko einer Teilungsversteigerung effektiv gebannt. Die Übertragung der Immobilie hätte ebenfalls grunderwerbsteuerfrei erfolgen können.

Lektion 2: Ausschluss des Rechts auf Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft gewährt nur Scheinsicherheit

Selbst wenn die hier gewählte Gestaltung „durchgegangen“ wäre, so bliebe jedem Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft aus wichtigem Grund zu verlangen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Miteigentümer unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen der übrigen Eigentümer die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann. Dies ist etwa dann der Fall, wenn einem Miteigentümer der gemeinsame Gebrauch des Grundstücks unmöglich gemacht wird oder der Miteigentümer das Grundstück aufgrund des zerstörten Vertrauensverhältnisses unter den Miteigentümern nicht mehr verwalten und nutzen kann.

Ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft kann auch in dem Tod eines der Miteigentümer liegen oder einer sonstigen wesentlichen Veränderung der Umstände. Der Ausschluss des Rechts auf Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft gewährt mithin nur eine Scheinsicherheit. Das gilt umso mehr, als dass ein Gläubiger / Insolvenzverwalter nicht an einen solchen Ausschluss des Aufhebungsrechts gebunden sind.

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