Grunderwerbsteuer

Gestalten, Vermeiden, Optimieren

Der Erwerb eines Grundstücks unterliegt der Grunderwerbsteuer. Es handelt sich um eine Ländersteuer, deren Höhe in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch ist. So sind zum Beispiel in München  nur  3,5% Prozent  in Berlin 6 Prozent und in Hamburg 4,5 Prozent vom Kaufpreis fällig. Beratungsbedarf bei der Grunderwerbsteuer gibt es insbesondere zum Beispiel bei Immobilien in Gesellschaften, Bauträgerverträgen mit separatem Grundstückskauf, Schenkungen unter Auflagen, Treuhandverhältnissen etc.

Zivilrechtlich bewirkt die Grundsteuer, dass ein Erwerber einer Immobilie erst dann als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamts vorliegt.

Allgemeinere Informationen finden Sie hier:

Anwaltliche Leistungen im Bereich der Grunderwerbsteuer

Unsere Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht in Berlin, Hamburg und München beraten und vertreten Sie rund um das Thema Grunderwerbsteuer: 

  1. Prüfung der Grunderwerbsteuerpflicht bei Immobilientransaktionen
  2. Prüfung von Kaufverträgen auf Grunderwerbsteueroptimierung
  3. Steueroptimierte Vertragsgestaltungen bei der Übertragung von Immobilien und Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften
  4. Vertretung gegenüber den Finanzbehörden und vor den Finanzgerichten

Für eine unverbindliche Anfrage kontaktieren Sie bitte direkt einen unserer Ansprechpartner telefonisch oder per E-Mail oder nutzen Sie unser Kontaktformular am Ende dieser Seite.

    Grunderwerbsteuerliche Vorgänge und Steuerbefreiungen

    Nachfolgend erhalten Sie einen kurzen Überblick über Vorgänge, die Grunderwerbsteuer auslösen:

    • Kauf: Beim Kauf einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an, nicht jedoch für eine bloße Kaufoption oder die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts.
    • Übertragung auf Treuhänder: Wird das Eigentum an einem Grundstück (von einem Treugeber) auf einen Treuhänder übertragen, soll dies nach verbreiteter Auffassung grunderwerbsteuerpflichtig sein.
    • Tausch: Beim Tausch sieht das Grunderwerbsteuergesetz vor, dass beide Grundstücksübertragungen der Grunderwerbsteuer unterliegen. Die Steuerhöhe bemisst sich am Grundstückswert, ggf. unter Berücksichtigung einer Ausgleichszahlung.
    • Zwangsversteigerung: Auch der Erwerb einer Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung unterliegt der Grunderwerbsteuer.
    • Übertragung von Gesellschaftsanteilen: Gehören Immobilien zum Vermögen einer Gesellschaft und ändern sich die Beteiligungsverhältnisse bei den Gesellschaftern maßgeblich, kann dies der Grunderwerbsteuer unterliegen. Führt die Übertragung von Anteilen einer grundbesitzenden GmbH dazu, dass sich mindestens 95 Prozent der Anteile an der Kapitalgesellschaft wirtschaftlich in einer Hand vereinigen, ist dies ein grunderwerbsteuerpflichtiges Geschäft. Bei der Personengesellschaft (z.B. GbR, KG, GmbH & Co. KG) ist dies der Fall, wenn der Verkauf eines Gesellschaftsanteils dazu führt, dass 95 Prozent oder mehr Anteile an der Gesellschaft innerhalb von 5 Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Sowohl bei vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaften als auch bei gewerblichen Gesellschaften mit Grundbesitzvermögen gibt es zahlreiche Risiken aber auch Gestaltungsmöglichkeiten für den Steuerberater.

    Die wichtigste Steuerbefreiung bei der Grunderwerbsteuer ist die Befreiung für Erbschaften und Schenkungen (Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer) sowie der Grundstücksgeschäfte zwischen Ehegatten bzw. dem Lebenspartnern

    Berechnung der Grunderwerbsteuer anhand der Gegenleistung

    Im Normalfall bemisst sich die Höhe der Grunderwerbsteuer am Kaufpreis. Bewertungsprobleme können dann entstehen, wenn der Käufer als Gegenleistung eine Rente zahlt oder der Kaufpreis langfristig gestundet wird. Übernimmt der Käufer Grundschulden und die noch valutierenden Verbindlichkeiten, sind diese für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer dem Kaufpreis hinzuzurechnen. Kauft der Erwerber ein Grundstück und schließt mit einem Bauträger einen Vertrag über die Bebauung des Grundstücks (Bauträgervertrag), fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Preis des Bauplatzes an, wenn es sich nicht um ein einheitliches Vertragswerk handelt. Hier sollte bereits im Vorfeld der Verträge mit dem Bauträger und dem Grundstücksverkäufer ein Steuerberater hinzugezogen werden, um auf eine steueroptimierte Gestaltung hinzuwirken.

    Steuersätze für die Grunderwerbsteuer (Stand:01/2019)

    • NRW, Schleswig, Holstein, Saarland, Brandenburg, Thüringen: 6,5 Prozent
    • Berlin, Hessen: 6 Prozent
    • Niedersachsen,  Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern, Baden-Württemberg, , Bremen, Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
    • Hamburg: 4,5 Prozent
    • Bayern, Sachsen: 3,5 Prozent

    Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?

    Das Grunderwerbsteuergesetz  für  viele Erwerbsvorgänge vor, dass sowohl Erwerber wie auch Veräußerer Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer sind. Es entspricht daher im Übertragungsvertrag eine Regelung getroffen werden, wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen Fälligkeit der Grunderwerbsteuer

    Die Grunderwebsteuer entsteht mit Verwirklichung des Erwerbstatbestands, also z.B, bei Grundstückskaufvertrag bereits mit Abschluss des Vertrages, nicht etwa mit der Eintragung im Grundbuch.. Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig.

     In Ausnahmefällen kann das zuständige Finanzamt die Zahlungsfrist verlängern.  Dies kommt in der Praxis nur sehr selten vor, denkbar ist dies allerdings wenn unvorsehbar die Auszahlung von eingeplanten Finanzierungmitteln sich verzögert.

    Grunderwerbsteuer bei der Rückabwicklung von Verträgen

    Die Rückabwicklung von Übertragungsverträgen über Grundstücken kann erneut die Grunderwerbsteuer auslösen. Idealerweise ist bereits vor Übertragung im Vertrag Vorsorge für eine notwendige Rückübertragung getroffen worden. Besondere Sorgfalt auf die grunderwerbsteuerlichen Formalitäten ist bei der Übertragung von Gesellschaften mit Grundbesitz zu beachten. Dazu beraten wir Sie gerne.

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