Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bei Immobilien

Gestaltungsmöglichkeiten, Bewertung, Steuererklärung

Häuser, Wohnungen, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien zählen zu den wichtigsten Positionen bei Erbschaften und Schenkungen. Die in den letzten Jahren stetigen Wertzuwächse bei Immobilien machen eine rechtzeitige Steuerplanung erforderlich, da die unentgeltliche Übertragung zu Lebzeiten oder im Todesfall grundsätzlich der Schenkungsteuer bzw. Erbschaftsteuer unterliegen. Gerade Immobilien bieten sich für eine lebzeitige Übertragung an.

Wenn Sie wissen wollen, mit welchem Wert Ihre Immobilien für die Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren herangezogen werden, finden Sie hier weitere Informationen: Immobilienbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer

Dienstleistungen unserer Steuerberater und Steueranwälte bei der Schenkung bzw. Erbschaft von Immobilien

Unsere Rechtsanwälte, Fachanwälte und Steuerberater beraten bundesweit private und gewerbliche Immobilieneigentümer bei der lebzeitigen Übertragung und im Erbfall rechtlich und steuerlich.

  1. Steueroptimierte lebzeitige Übertragung von Immobilien mit Absicherung des Schenkers, Pflichtteilsreduzierung etc.
  2. Erbrechtliche Gestaltung zur Übertragung von Immobilien unter Ausnutzung steuerlicher Vergünstigungen
  3. Gründung und Optimierung von Immobiliengesellschaften zur Erlangung der Steuerbefreiung als Betriebsvermögen (Wohnungsgesellschaften)
  4. Erstellung von Schenkungssteuererklärungen und Erbschaftssteuererklärungen
  5. Beratung privater und gewerblicher Immobilieneigentümer in Einzelfragen zur Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer 

Für eine unverbindliche Mandatsanfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.

Informationen zur Abzugsfähigkeit der Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit Schenkungen und Erbschaften finden Sie hier: Steuerberatungskosten Schenkung/Erbschaft

Schenkung von Immobilien – Familienheim, Nießbrauch etc.

Bei der lebzeitigen Übertragung einer Immobilie durch Schenkung zum Beispiel auf den Ehegatten oder ein Kind, gibt es steuerliche Vergünstigungen, die in Anspruch genommen werden können.

Die weitreichendste Steuerbefreiung betrifft das Familienheim bei der Schenkung unter Ehegatten oder Lebenspartnern. Eine solche von den Ehegatten bewohnte Immobilie kann zu Lebzeiten steuerfrei übertragen werden – unabhängig davon ob es sich um ein Schloss oder eine kleine Eigentumswohnung handelt. Das Familienheim bietet sich daher zur Gestaltung der Vermögenszusammensetzung bei Ehegatten oder Lebenspartnern an. Bei zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken gibt es bei der Bewertung für die Steuer grundsätzlich einen Abschlag in Höhe von 10 Prozent.

Häufig behält sich der Schenker bei der Weitergabe eines Hauses, einer Wohnung oder einer sonstigen Immobilie ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht vor. Diese Belastung kann der Beschenkte bei der Schenkungssteuererklärung steuermindernd geltend machen. Die Höhe des Abzugs richtet sich dann nach dem Alter des Schenkers und der marktüblichen Miete für die Wohnimmobilie. So kann bei Schenkung einer Immobilie durch eine 55 Jahre alte Frau bei einer Jahresmiete von 10.000 €  bei der Berechnung der Schenkungssteuer ein Nießbrauchwert von 305.400 € abgezogen werden.

Die Immobilie in der Erbschaft – Vergünstigungen für den Erben

Das Familienheim kann auch im Rahmen der Erbschaft steuerbefreit weitergegeben werden. Erbt der Ehegatte die vom Erblasser bewohnte Immobilie und nutzt diese noch mindestens 10 Jahre weiter, geht das Haus bzw. die Wohnung steuerfrei über. Nach der Rechtsprechung des BFH aber nur, wenn der Erbe zeitnah nach dem Erbfall selbst in die Wohnimmobilie einzieht.

Die Steuerbefreiung gibt es auch dann, wenn der überlebende Ehegatte die Immobilie aus „zwingenden Gründen“ nicht selbst weiter nutzen kann, zum Beispiel weil er aus gesundheitlichen Gründen in ein Altenheim bzw. Pflegeheim ziehen muss.  Die Behaltensfrist kann zu einer Bürde werden, wenn sich der überlebende Ehegatte aus welchen Gründen auch immer verkleinern will, es kann daher sinnvoll sein die Immobilie vorher zu übertragen. Auch erbende Kinder kommen grundsätzlich in den Genuss dieser Steuerbefreiung, allerdings nur soweit die Wohnfläche der Wohnimmobilie 200 Quadratmeter nicht übersteigt und selber in das Haus oder die Wohnung einzieht.

Ausführliche Informationen zur Schenkung des Familienheims finden Sie hier: Familienheim steuerfrei übertragen

Die Immobilie im Unternehmen bzw. in der Gesellschaft

Immobilien im Betriebsvermögen werden steuerlich grundsätzlich wie das Unternehmen selbst behandelt. Welche Privilegierung der Erbe bzw. der Beschenkte in Anspruch nehmen kann, hängt insbesondere von der Vermögensstruktur des Unternehmens ab. Dafür ist wiederum maßgeblich, ob die Immobilien im Betrieb zum begünstigten Produktivvermögen gehören oder als sogenanntes Verwaltungsvermögen einzustufen sind.

Auch bei Immobilien im Privatvermögen kann es aus steuerlichen Erwägungen sinnvoll sein, diese in eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft bzw. einen Familienpool einzubringen. Dann kann z.B. die Elterngeneration den Kindern in Höhe ihrer Schenkungsteuerfreibeträge Gesellschaftsanteile übertragen und sich über den Gesellschaftsvertrag und Schenkungsvertrag weiter die alleinige Verfügungsgewalt sichern. Bei größeren privaten Immobilienvermögen z.B. mit vermieteten Mehrfamilienhäusern, kann die Einbringung in eine Gesellschaft unter Umständen sogar dazu führen, dass die Privilegien für Betriebsvermögen anzuwenden sind, wenn der Hauptzweck der Gesellschaft die Vermietung der Wohnungen ist und für die Verwaltung ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb notwendig, sog Wohnungsunternehmen ist.

Sonderfall Betriebsaufspaltung: Geht es um die weitreichenden Privilegierungen für Betriebsvermögen, gehören an Dritte zur Nutzung überlassene (vermietete, verpachtete) Grundstücke eigentlich zum Verwaltungsvermögen, das erbschaftsteuerlich nicht begünstigt ist. Eine Ausnahme besteht hier jedoch für die Konstellationen der sogenannten Betriebsaufspaltung. Diese ist nicht steuerschädlich, wenn der Erblasser sowohl das Besitzunternehmen als auch die Betriebskapitalgesellschaft faktisch beherrscht.

Stundungsmöglichkeiten der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bei Immobilien

Auch wenn das Finanzamt grundsätzlich davon ausgeht, dass derjenige, der eine Immobilie erbt oder als Schenkung erhält, die festgesetzte Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer unmittelbar zahlen kann, so gibt es doch die Möglichkeit der Stundung. Diese ergibt sich aus § 28 ErbStG. Der für Immobilien einschlägig Absatz 3 lautet:

"Gehört zum Erwerb begünstigtes Vermögen im Sinne des § 13d Absatz 3, ist dem Erwerber die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahren zu stunden, soweit er die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann. Satz 1 gilt entsprechend, wenn zum Erwerb ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder Wohneigentum gehört, das der Erwerber nach dem Erwerb zu eigenen Wohnzwecken nutzt, längstens für die Dauer der Selbstnutzung. Nach Aufgabe der Selbstnutzung ist die Stundung unter den Voraussetzungen des Satzes 1 weiter zu gewähren. Die Stundung endet in den Fällen der Sätze 1 bis 3, soweit das erworbene Vermögen Gegenstand einer Schenkung im Sinne des § 7 ist. Die §§ 234 und 238 der Abgabenordnung sind anzuwenden; bei Erwerben von Todes wegen erfolgt diese Stundung zinslos. § 222 der Abgabenordnung bleibt unberührt."

Der entsprechende Antrag auf Stundung ist beim zuständigen Finanzamt für Erbschaft- und Schenkungsteuer zu stellen. In dem Antrag muss dargelegt werden, warum die wirtschaftliche Situation eine sofortige Zahlung der Steuer nicht zulässt. Dabei kommt es auf das persönliche Einkommen, das zugewendete und eigene Vermögen sowie Belastungen an. Wird der Antrag negativ beschieden ist ein Einspruch und gegebenenfall auch eine Klage vor dem Finanzgericht möglich.

Weiterführende Informationen und Beratung

Allgemeine und spezielle Informationen zur Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer zu Schenkungen und Erbschaften sowie zu Immobilien finden Sie hier auf unserem Internetauftritt:

Wünschen Sie eine persönliche Beratung, wenden Sie sich bitte gerne direkt an einen unserer Rechtsanwälte oder Steuerberater in Hamburg, Berlin, München oder Frankfurt.

Team Erbschaftsteuer & Schenkungstueer

  • Helge Schubert, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater in Hamburg
  • Katrin Hoffmann, Fachanwältin für Steuerrecht und Steuerberaterin in München
  • Dirk Mahler, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater in Berlin
  • Deniz Hoffmann, Fachanwalt für Steuerrecht in Frankfurt

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