Immobilienrecht

Meldepflicht zum Transparenzregister

Jetzt trifft es jeden!

Ein Beitrag von Dr. Philipp Schön, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht in Berlin

Im Nachgang zu der Veröffentlichung der sog. Panama Papers wurde Deutschland im Jahr 2017 um ein weiteres Register reicher. Gesetzesgrundlage ist das Gesetz zur Bekämpfung der Geldwäsche (GWG). Im Transparenzregister müssen Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten einer Kapitalgesellschaft, einer eingetragenen Personengesellschaft (also nicht anwendbar bei der GbR) oder auch zu Vereinen, Stiftungen und Genossenschaften gemacht werden. Die Mitteilungspflicht gilt auch für bestimmte Trusts und Treuhänder von nichtrechtsfähigen Stiftungen mit eigennützigem Stiftungszweck. Dadurch soll ersichtlich werden, welche Personen tatsächlich hinter den Gesellschaften stehen und ein wirtschaftliches Interesse verfolgen. Der Gesetzgeber will dadurch illegale Maßnahmen wie Geldwäsche mittels schwer durchschaubaren Unternehmensstrukturen erschweren.

Die notwendigen Informationen zu den wirtschaftlich Berechtigten müssen von der Geschäftsführung der betroffenen Gesellschaften eingeholt und dem Transparenzregister elektronisch übermittelt werden. Dabei müssen diese Angaben jährlich überprüft und Veränderungen umgehend mitgeteilt werden. Die Mitteilungspflicht entfällt allerdings, wenn sich die Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten bereits aus anderen öffentlichen Quellen wie dem Handelsregister, Partnerschaftsregister, Genossenschaftsregister, Vereinsregister oder der Liste der Gesellschafter von GmbH und Unternehmergesellschaft ergeben (sog. Auffangregister, kein Vollregister).

Konkret bedeutet dies, dass ein großer Teil der in Deutschland ansässigen Gesellschaften in Ermangelung an von dem Gesellschafter abweichenden „wirtschaftlichen Berechtigten“ schlicht keine Meldung machen musste, da der wirtschaftliche Berechtigte sich aus dem Handelsregister und der dort hinterlegten Dokumentation ergab.

Der, der aber der Meldepflicht unterliegt und gesetzeswidrig handelt, riskiert nicht nur hohe Bußgelder und – aus Sicht des zuständigen Gesellschaftsorgans – Ansprüche aus Managerhaftung, sondern zusätzlich auch, öffentlich via Bekanntmachung auf der Internetseite des Bundesverwaltungsamtes angeprangert zu werden („naming & shaming“).

Was ändert sich? - Immobilieninvestoren aufgepasst

Die mit Abstand relevanteste Änderung ist: die eben genannte Erleichterung soll nun gestrichen werden, so dass alle Kapitalgesellschaften und Personenhandelsgesellschaften zukünftig verpflichtet werden, ihre wirtschaftlich Berechtigten dem Transparenzregister aktiv mitzuteilen.

Gesellschaften/Trusts mit Sitz im Ausland müssen nach aktueller Rechtslage ihren wirtschaftlich Berechtigten an das Transparenzregister melden, wenn sie sich verpflichten, Eigentum an einer in Deutschland gelegenen Immobilie zu erwerben und die Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten nicht bereits an ein anderes Register eines anderen EU-Mitgliedstaates übermittelt worden sind. Erfasst ist derzeit jedoch nur der Direkterwerb einer inländischen Immobilie, also der klassische Immobilienkaufvertrag.

In der Zukunft ist eine ausländische Einheit auch dann meldepflichtig, wenn sie Anteile einer Gesellschaft mit inländischem Grundeigentum im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes erwirbt (Immobilien Share Deal).

Das bereits heute bestehende Beurkundungsverbot des § 10 Abs. 9 S. 4 GwG soll künftig auf Share Deals erstreckt werden. Danach darf der Notar eine Beurkundung unter Beteiligung einer ausländischen Gesellschaft, die zur Meldung ihres wirtschaftlich Berechtigten an das Transparenzregister verpflichtet ist, nur vornehmen, wenn die Gesellschaft ihren Meldepflichten nachgekommen ist. Als lästig empfundene formelle Meldeakte können eine Immobilientransaktion (nicht nur Asset, sondern künftig auch Share Deal) dann auf den letzten Metern erheblich ausbremsen.

Ab wann geht es los und was droht?

Nach dem Regierungsentwurf soll das Gesetz zum 1. August 2021 in Kraft treten. Um unnötige Härten zu vermeiden, werden Übergangsfristen für die Erfüllung der neuen gesetzlichen Pflichten gewährt:

  •  AG, SE und KGaA: bis 31. März 2022
  • GmbH, Genossenschaft, Europäische Genossenschaft oder Partnerschaft: bis 30. Juni 2022
  • Sonstige Einheiten: bis 31. Dezember 2022

Jeweils noch ein Jahr länger werden Verstöße nicht als Ordnungswidrigkeit gewertet. Bußgelder drohen also erst einmal nicht, erst übernächstes Jahre drohen Bußgelder für heute nicht mitteilungspflichtige Einheiten.

Fazit: Meldepflichten für alle

Es wird weiter mit besten Absichten reguliert und (kleinen) Unternehmen weitere Rechtspflichten mit resultierenden Kosten aufgebürdet. Ob durch ausgefeilte Meldesysteme wirklich die Übel der Terrorismusfinanzierung und der Geldwäsche wirksam bekämpft werden, kann man zumindest kritisch sehen.  Es gibt aber keinen Weg zurück: auch der Verstrickung in dubiose internationale Machenschaften unverdächtige Familiengesellschaften müssen fortan aktiv werden und Meldung zum Transparenzregister machen. Mittelfristig drohen durchaus erhebliche Bußgelder (orientiert am Unternehmensumsatz).  

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