Immobilientransaktionen gewerblicher Käufer und Verkäufer

Rechtliche und steuerliche Beratung von Eigentümern und Investoren

Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt weiter. In- und zunehmend auch ausländische Investoren investieren in Wohn- und Gewerbeeinheiten. Wir beraten gewerbliche Verkäufer und Käufer, darunter auch Fondsgesellschaften, über den gesamten Transaktionszeitraum. Dabei profitieren unsere Mandanten von unserer rechtlichen und steuerlichen Beratung aus einer Hand.

Für eine unverbindliche Anfrage kontaktieren Sie bitte direkt telefonisch oder per E-Mail einen unserer Ansprechpartner oder nutzen Sie das Kontaktformular am Ende dieser Seite.

Immobilienrecht für gewerbliche und institutionelle Marktteilnehmer

Wir unterstützen bei Transaktionen durch folgende Leistungen unserer Rechtsanwälte, Fachanwälte und Steuerberater:

  1. Vorbereitung und Steuerung von Kauf- und Verkaufsprozessen (Aufarbeitung eines Datenraums, Verhandlung von Letter of Intent und Exklusivitäts- und Vertraulichkeitsvereinbarung; Maklervereinbarung)
  2. Gesellschaftsrechtliche Strukturierung von Immobilieninvestitionen (Objektgesellschaften, Holdingstrukturen, Joint Ventures)
  3. Steuerliche Strukturierung (Grunderwerbssteueroptimierung, Gewerbesteueroptimierung) 
  4. Beratung von Immobilienunternehmern bei der Ankaufsfinanzierung durch herkömmliche und alternative Finanzierungsinstrumente
  5. Due Diligence, insbesondere mit mietrechtlichem Schwerpunkt bei Gewerbeimmobilien 
  6. Akquisitionsfinanzierung (Eigen- und Fremdkapital, Mezzaninefinanzierungen, Sicherheiten)
  7. Gestaltung und Verhandlung von Kaufverträgen (asset deal/share deal)
  8. Abwicklung von Kaufverträgen inklusive nachfolgender gewerbemietrechtlicher Beratung
  9. Konfliktlösung (außergerichtlich und gerichtlich)

Wir beraten in deutscher und englischer Sprache und vertreten unsere Mandanten in den Vertragsverhandlungen. Wir sind mit den spezifischen Interessenlagen von Käufern und Verkäufern und den Marktusancen vertraut. Wir liefern klar formulierte Berichte und sprechen konkrete Empfehlungen aus um von uns gefundene rechtliche oder steuerliche Risiken auszuschalten oder zu minimieren.

Immobilienrecht ist interdisziplinär. Neben Grundstücksrecht, Mietrecht etc. sind für gewerbliche Akteure zum Beispiel auch Fragen aus dem Gesellschaftsrecht oder Steuerrecht relevant. Für jeden Sachverhalt steht unseren Mandanten daher das passende Team von Rechtsanwälten, Fachanwälten und Steuerberatern zur Verfügung.

Hintergrundinformationen zum gewerblichen Immobilienkauf und -verkauf

Unabhängig davon, ob eine Immobilie im Wege des asset oder share deals veräußert wird, werden gewerblich tätige Käufer regelmäßig eine Due Diligence durchführen, also den Kaufgegenstand auf Risiken (steuerlicher, rechtlicher, baulicher Art) prüfen. Üblich ist es, dass der Verkäufer einen sog. Datenraum zur Verfügung stellt, der dem Käufer alle erforderlichen Informationen bereitstellt, die er für seine Prüfung benötigt. Zunehmend werden die Daten in elek­tronischer Form (DVD, browser-basierte Datenräume) zur Verfügung gestellt.

Häufig entstehen unnötige Transaktionskosten, wenn der Datenraum ungeordnet und unvollständig ist. Dies hat zahlreiche Rückfragen und Missverständnisse zur Folge. Der Verkäufer sollte bereits bei Beginn des Verkaufsprozesses seine Due Diligence Informationen strukturiert haben. Unsere Rechtsanwälte können unterstützen, indem sie den Datenraum auf Aussagekraft und Vollständigkeit prüfen. Üblicherweise vereinbaren Verkäufer und Käufer zu Beginn der Due Diligence vertrauliche Behandlung der bereitgestellten Informationen.

Zu Beginn einer Transaktion halten Verkäufer und Käufer oftmals die bisherigen Verhandlungsergebnisse in einem sogenannten Letter of Intent, wahlweise auch Memorandum of Understanding oder Heads of Terms fest. Typischerweise enthält ein Letter of Intent eine Aufzählung der Parteien, des Kaufgegenstandes, des Kaufpreises und des weiteren Verlaufs des Verkaufsprozesses. Oft wird auch ein Alleinverhandlungsrecht (Exklusivität) für den Käufer gewährt und Vertraulichkeit vereinbart. Durch eine vereinbarte Exklusivität ist der Verkäufer tatsächlich rechtlich gebunden und droht sich schadenersatzpflichtig zu machen, wenn er parallel mit einem Dritten verhandelt und möglicherweise auch noch an diesen Dritten veräußert. Die Aufzählung der Eckdaten der beabsichtigten Transaktion ist jedoch nicht rechtsverbindlich. Sie drückt allein die Absicht beider Parteien aus.

Beide Parteien können also grundsätzlich zu einem späteren Zeitpunkt zum Beispiel einen niedrigeren oder höheren Kaufpreis fordern, ohne dadurch eine Rechtspflicht zu verletzen. Jedoch sollte die psychologische und verhandlungstaktische Wirkung eines Letter of Intent nicht unterschätzt werden. Dadurch, dass beide Seiten einmal gewisse Eckpunkte zu Papier gebracht haben, gerät die Seite unter Erklärungszwang, die später von diesen Eckpunkten abweichen will. Verkäufer und Käufer sind daher gut beraten, wenn Sie einen Letter of Intent sorgfältig entwerfen und zentrale Verhandlungspositionen bereits in diesem Dokument so präzise wie möglich festhalten.

Häufig verlangt der Käufer, dass der Verkäufer ihm schriftlich Exklusivität einräumt, der Verkäufer sich also verpflichtet, für einen bestimmten Zeitraum, ausschließlich mit dem Käufer zu verhandeln und vor allem nicht an einen anderen Interessenten zu veräußern.

Von zunehmender Bedeutung für gewerbliche Immobilienkäufer und -verkäufer sind gesellschaftsrechtliche Strukturierungen. Aus Gründen der Haftungsbegrenzung und vor allem aus steuerlichen Gründen ist es für den gewerblichen Immobilienverkäufer und -käufer ratsam, Objekte mittels Gesellschaften (z. B. GmbH & Co. KG oder GmbH) zu erwerben und veräußern. Dadurch kann spürbare steuerliche Entlastung erzielt werden (Stichworte: Erweiterte Gewerbesteuerkürzung, Grunderwerbsteuervermeidung).

Wir beraten Immobilienunternehmer bei der Finanzierung von Ankäufen, wobei wir - angesichts der derzeit restriktiven Kreditvergabe von Bankenseite - einen besonderen Fokus auf alternative Finanzierungsinstrumente legen (z. B. partiarische Darlehen, Anleihen, stille Beteiligung).

Bei vermieteten Gewerbeimmobilien steht und fällt eine Transaktion mit der Frage, ob wirksame langfristige Gewerbemietverträge vorliegen. Gewerbeimmobilien sollten daher nicht ohne eine vorherige mietrechtliche Due Diligence erworben werden. Wir beraten Käufer bei der Akquisitionsfinanzierung sowohl mit Blick auf die "klassische" Bankfinanzierung als auch alternative Finanzierungsformen (z. B. partiarische Darlehen, stille Beteiligung, Nachrangdarlehen, Schuldverschreibungen). Im Rahmen von Mezzaninefinanzierungen prüfen wir auch möglicherweise anwendbares Bankaufsichtsrecht (z. B. die Vorschriften des Gesetzes über das Kreditwesen - KWG oder 'Wertpapierprospektgesetzes - WpPG). Wir beraten routinemäßig bei asset und share deals. Daher sind wir mit den üblichen Vertragsstrukturen und Diskussionspunkten vertraut.

Asset Deal oder Immobilien Share Deal

Regelmäßig stellt sich die Frage, ob eine Immobilie oder nicht besser eine Gesellschaft, welche Eigentümerin der Immobilie ist, ver-/gekauft wird. Die Vermeidung der Grunderwerbssteuer, die grundsätzlich durch einen share deal möglich ist und die äußerst günstige Behandlung des Veräußerungsgewinns auf Seiten des Veräußerers (siehe etwa § 8b KstG) sind sicherlich die Haupttreiber für Immobilien share deals.

Der bezüglich der Zielgesellschaft entstehende Prüfungsaufwand (rechtliche und steuerliche Due Diligence) wird freilich höher sein, als der Prüfungsaufwand bei einem reinen Grundstückskaufvertrag. Schließlich erwirbt der Käufer die Zielgesellschaft mitsamt deren vertraglichen und gesetzlichen Haftungsrisiken. Daher lohnt erst aber einer gewissen wirtschaftlichen Größenordnung der bei einem Immobilien share deal entstehende Mehraufwand.

Folgende Themen sollten bei jeder Immobilientransaktion sorgfältig behandelt werden:

  • Anzahlung, Sicherung des Kaufpreisanspruchs
  • Erstellen und Prüfen von Stichtagsbilanzen (bei share deals)
  • Garantiekatalog
  • Kaufpreiseinbehalt Haftungsbegrenzung (De-minimis, Basket- und Cap-Klauseln), gegebenenfalls Hinterlegung auf Treuhandkonto
  • Risikoteilung bezüglich Haftung für Bodenverunreinigungen nach dem Bundesbodenschutzgesetz
  • Abkürzung der gesetzlichen Verjährungsfrist  

Auf unserer Homepage finden Sie ebenfalls Kurzinformationen zum Bereich Immobilien und Steuern.

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