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Immobilienrecht

Mietfrei dank Corona?

Mieteinbehalt auch für Büros, Praxen und andere Gewerbeobjekte in Sicht

Ein Beitrag von Dr. Philipp Schön, Rechtsanwalt für Immobilienrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht 

Die Corona-Krise sorgt für Unruhe, gerade auch bei Mietern. Die Angst geht um, dass Mieter aufgrund von Umsatz- und Gehaltseinbußen ihre Wohnung verlieren. Derzeit kann ein Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn zwei Monate in Folge keine Miete gezahlt wird. Der Bundestag beabsichtigt, noch diese Woche ein Gesetz zu erlassen, dass in den nächsten Monaten auflaufende Mietschulden kein Grund für eine Kündigung sein dürfen.  

Miete muss gezahlt werden – aber wegen Corona erst später

Das Gesetz wird letztlich die Mietzahlung ab April 2020 stunden. Der Mieter hat bis 30. Juni 2021 Zeit, die Mieten für April, Mai und Juni 2020 nachzuzahlen. Nicht ganz klar ist, ob die Mieten zu verzinsen sind. Es spricht aber einiges dafür, dass dem so sein wird. Es ist dann der übliche gesetzliche Verzugszins anzuwenden.

Es gibt also keine „mietfreie“ Zeit, sondern lediglich das Recht, sanktionslos die Miete nicht zu zahlen. „Miete“ meint hier die Nettokaltmiete zuzüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkosten.  

Achtung: gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen (also bis einschließlich März 2020), die den Vermieter zur Kündigung berechtigten, ist eine fristlose Kündigung weiterhin zulässig.

Was konkret muss der Mieter tun?

Der Mieter muss dem Vermieter mitteilen, dass er infolge der COVID-19 Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann. Vorsorglich sollte er die Leistungsunfähigkeit glaubhaft machen. Er kann zum Beispiel eine Versicherung an Eides statt leisten. Weiter kann er behördliche Schließungsverfügungen (Gastronomie) und/oder Kopien von gestellten Anträgen für staatliche Unterstützung vorlegen.

Gewerbemieter sollen ebenfalls profitieren - und auch Darlehensschuldner

Die Mietstundung wird ausdrücklich auch für Unternehmer gelten, damit sind auch Gewerbemietverträge und Pachtverträge erfasst. Dies ist eine aus Sicht von Einzelhändlern und Gastronomen dringend nötige Entlastung.

Auch anderen Schuldnern, die aufgrund der Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten kommen, sollen keine negativen rechtlichen Folgen drohen. Bei Kreditverträgen soll ebenfalls eine gesetzliche Stundungsregelung kommen. Gleiches gilt wohl für Wasser- Strom- und Gaslieferungsverträge.

Wie soll das weitergehen – und wie lange?

Am Mittwoch, 25. März 2020 soll das Gesetz im Bundestag beschlossen werden. Sollte die Corona-Krise nicht in den nächsten Monaten (bis 30. Juni 2020) ausgestanden oder abgeschwächt sein, kann durch Rechtsverordnung eine zusätzliche Mietstundung für einige Monate verordnet werden. 

Spannend ist hier die Frage, was finanzierende Eigentümer machen sollen, diese könnten in Bredouille geraten mit Blick auf dringend anstehende Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Deren Darlehensverpflichtungen hingegen werden, zumindest soweit sie nicht gewerbliche Vermieter sind, nach dem Gesetzesentwurf zumindest ebenfalls gestundet sein. Zielsetzung des Gesetzes ist es also, dass die „kleinen“ Vermieter, die überwiegend kreditfinanziertes Eigentum als Nebenerwerb/Altersvorsorge halten, ebenfalls wirtschaftlich geschützt sind.

Unseren aktuellen Blogbeitrag über die Möglichkeiten, Gewerbemietverträge wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten in Zeiten von Covid-19 vorzeitig zu kündigen, finden Sie hier: Kündigung Gewerbemietvertrag Corona

Informationen zum Sonderkündigungsrecht bzw. Leistungsverweigerungsrecht von Kleinstunternehmen im Hinblick auf Dauerschuldverhältnisse finden Sie hier: Leistungsverweigerung und Sonderkündigung wegen Corona.