Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf

„Selbstnutzung“ durch Schwiegermutter?

Spekulationssteuer umgehen, indem man die Schwiegermutter mietfrei in der Wohnung leben lässt? So stellte sich das Ehepaar die Angelegenheit vor – das Finanzamt war anderer Ansicht und verlangte die Besteuerung des Veräußerungsgewinns. Wer hatte Recht?

Veröffentlicht am: 29.01.2024
Qualifikation: Fachanwalt für Steuerrecht in Berlin
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Für 177.000 EUR hatte ein Ehepaar 2009 eine Wohnung gekauft. Bewohnt wurde sie (unentgeltlich) von der Mutter der Frau. Als sie 2016 starb, hat das Ehepaar die Wohnung für 220.000 EUR wieder veräußert. Das Finanzamt verlangte Einkommensteuer für den Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie – das Ehepaar argumentierte dagegen mit Selbstnutzung der Wohnung, wonach der Immobilienverkauf steuerfrei sein müsste.

Ob die Immobilie auch dann "selbst genutzt" wurde, wenn die Schwiegermutter mietfrei darin gewohnt hat, hat der Bundesfinanzhof im vergangenen Jahr entschieden (BFH, Urteil vom 14.11.2023 - IX R 13/23).

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf führt im Regelfall zur Besteuerung des Veräußerungsgewinns. Die Besteuerung eines solchen „privaten Veräußerungsgeschäfts“ regelt § 23 EStG (Einkommensteuergesetz).

Anders läuft es nur, wenn die Immobilie vom steuerpflichtigen Eigentümer selbst bewohnt wurde (sog. Selbst- oder Eigennutzung). Dann kann die Veräußerung einer Wohnung gegebenenfalls steuerfrei abgehandelt werden.

Unentgeltliche Nutzungsüberlassung an Mutter = Eigennutzung?

Grundsätzlich beträgt die Spekulationsfrist für die Immobilienveräußerung somit zehn Jahre, wenn die Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern als Kapitalanlage vermieten. Wird die Immobilie noch vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, muss der Steuerpflichtige den Gewinn also vollständig besteuern.

Dass die (Schwieger-)Mutter der Immobilieneigentümer sieben Jahre lang in der Wohnung gelebt hat, stellt den BFH-Richtern zufolge keine Selbstnutzung der Immobilie dar und könne somit nicht zu einer Steuerbefreiung beim Immobilienverkauf führen. Ein anderes Ergebnis ergäbe sich auch dadurch nicht, dass die alte Dame, ohne Miete zahlen zu müssen, dort wohnen durfte.

Immobilie nach sieben Jahren steuerfrei verkaufen – geht das?

In der Urteilsbegründung wurde schließlich noch einmal hervorgehoben, dass eine Selbstnutzung ausschließlich dann vorläge, wenn eine Wohnung bzw. ein Haus entweder

  1. vom Steuerpflichtigen selbst oder
  2. seinem unterhaltsberechtigten volljährigen Kind bewohnt wird.

Der steuerfreie Verkauf einer Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ist also theoretisch möglich, jedoch nur unter den engen Anforderungen an die Eigennutzung der Immobilie.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Wie hoch der Veräußerungsgewinn der Immobilie zu versteuern ist, hängt vom persönlichen, individuellen Steuersatz des jeweiligen Steuerpflichtigen ab. Je höher das zu versteuernde Einkommen des Immobilienverkäufers (Gewinn aus der Immobilie + restliches Einkommen), desto höher der Steuersatz und am Ende auch die Steuerlast.