Steuerfrei verkaufen trotz Grundstücksteilung – geht das?
Spekulationssteuer bei Gartengrundstück vermeiden
Eine entscheidende Frage für Immobilienbesitzer: Wann ist der Verkauf eines abgetrennten Gartengrundstücks vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei? Im Fokus steht ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) über die steuerliche Behandlung unbebauter Gartengrundstücke und die Auswirkungen von Grundstücksteilungen auf die Selbstnutzung.
Kann man ein Gartengrundstück, das vom ursprünglichen Grundstück abgetrennt wurde, noch vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei veräußern? Mit dieser Frage beschäftigte sich im vergangenen Jahr der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 14/22). Ob eine steuerfreie Veräußerung von unbebauten Gartengrundstücken wegen Eigennutzung möglich ist und wie das Urteil der Münchner Richter ausgefallen ist, erfahren Sie hier.
Steuerfreier Immobilienverkauf erst nach Spekulationsfrist
Soll ein Grundstück bzw. eine Immobilie verkauft werden, gilt die sogenannte Spekulationsfrist. Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, muss der Steuerpflichtige dann grundsätzlich Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen. Die Besteuerung richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuertarif des Steuerpflichtigen. Wird eine Immobilie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach Erwerb verkauft, fällt keine Spekulationssteuer an. Der Immobilienverkauf ist dann steuerfrei.
Ausnahme: Befreiung von Spekulationssteuer durch Selbstnutzung
ABER: Eine Ausnahme gibt es von der Spekulationsfrist. Bei „Selbstnutzung“ ist die steuerfreie Veräußerung eines Grundstücks ausnahmsweise schon vor Ablauf der 10-Jahres-Frist möglich. Das setzt voraus, dass das Grundstück vom Steuerpflichtigen oder seines Kindes für einen nicht unerheblichen Zeitraum selbst bewohnt wurde. Eine Bewohnung durch andere Verwandte bzw. Angehörige oder eine Vermietung an Fremde zählt nicht als Selbstnutzung.
Veräußerung nach Grundstücksteilung
Die Steuerpflichtigen, die vor den BFH traten, haben vor einigen Jahren ein Grundstück inklusive altem Bauerngebäude erworben. Das als Garten genutzte Grundstück umfasste eine Fläche von knapp 4.000 qm. Das zugehörige Bauernhaus bewohnten sie selbst. Eine Weile später wurde das Grundstück von ihnen aufgeteilt, sodass es ein Grundstück gab, auf dem das weiterhin bewohnte Bauernhaus stand, und ein unbebautes Gartengrundstück. Letzteres wurde später separat veräußert.
Eigennutzung oder nicht? – Das ist hier die Frage
Das Finanzamt wollte den Veräußerungsgewinn aus dem Grundstücksverkauf besteuern – die Steuerpflichtigen jedoch wollten aufgrund der Nutzung des Grundstücks zu eigenen Wohnzwecken eine Steuerbefreiung geltend machen. Die Finanzgerichte sollten schließlich Licht ins Dunkle bringen und darüber entscheiden, ob der Verkauf des Gartengrundstücks wegen Selbstnutzung steuerfrei erfolgen konnte.
BFH: Entscheidend ist Nutzungs- und Funktionszusammenhang
Den Münchner Richtern zufolge kann unter Umständen ein unbebautes Gartengrundstück, auf dem also kein einziges Gebäude steht, zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, sofern noch ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem Gebäude und dem unbebauten Grundstück besteht. Ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude und dem dazugehörenden Grundstück kann dieser jedoch gegebenenfalls entfallen, wenn von dem ursprünglichen Wohngrundstück ein unbebauter Grundstücksteil abgespalten wird. Ist eine solche Grundstücksteilung erfolgt, ist die Frage der Selbstnutzung für jeden Grundstücksteil gesondert zu beurteilen.
Hinsichtlich des neuen, abgetrennten Grundstücksteils bedeutet das eine Zäsur. Eine frühere Selbstnutzung der (ungeteilten) Grundstücksfläche spielt für eine nach der Grundstückteilung erfolgenden Beurteilung, ob das neue Teilgrundstück zu Wohnzwecken genutzt wird, keine Rolle mehr. Maßgeblich für die Beurteilung der Steuerfreiheit ist der Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks.
Der BFH hält jedoch einen einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem (weiterhin) zu eigenen Wohnzwecken genutzten bebauten anderen Grundstück auch nach der Teilung des Grundstücks nicht für ganz ausgeschlossen. Unter welchen Voraussetzungen auch nach der Teilung ein solcher Zusammenhang gegeben sein könnte, lässt das Gericht in seiner Urteilsbegründung offen. Jedenfalls sei im vorliegenden Fall, wenn die Grundstücksaufteilung zu Veräußerungszwecken erfolgt, ein solcher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem unbebauten Grundstück und dem Wohngebäude nicht mehr gegeben.
Mithin bestätigte der BFH die Auffassung des Finanzamtes, auf die Veräußerung des unbebauten Grundstücks Spekulationssteuer zu erheben.
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