Steuerfrei verkaufen trotz Grundstücksteilung – geht das?
Spekulationssteuer bei Gartengrundstück vermeiden
Eine entscheidende Frage für Immobilienbesitzer: Wann ist der Verkauf eines abgetrennten Gartengrundstücks vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei? Im Fokus steht ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) über die steuerliche Behandlung unbebauter Gartengrundstücke und die Auswirkungen von Grundstücksteilungen auf die Selbstnutzung.
Kann man ein Gartengrundstück, das vom ursprünglichen Grundstück abgetrennt wurde, noch vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei veräußern? Mit dieser Frage beschäftigte sich im vergangenen Jahr der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 14/22). Ob eine steuerfreie Veräußerung von unbebauten Gartengrundstücken wegen Eigennutzung möglich ist und wie das Urteil der Münchner Richter ausgefallen ist, erfahren Sie hier.
Steuerfreier Immobilienverkauf erst nach Spekulationsfrist
Soll ein Grundstück bzw. eine Immobilie verkauft werden, gilt die sogenannte Spekulationsfrist. Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, muss der Steuerpflichtige dann grundsätzlich Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen. Die Besteuerung richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuertarif des Steuerpflichtigen. Wird eine Immobilie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach Erwerb verkauft, fällt keine Spekulationssteuer an. Der Immobilienverkauf ist dann steuerfrei.
Ausnahme: Befreiung von Spekulationssteuer durch Selbstnutzung
ABER: Eine Ausnahme gibt es von der Spekulationsfrist. Bei „Selbstnutzung“ ist die steuerfreie Veräußerung eines Grundstücks ausnahmsweise schon vor Ablauf der 10-Jahres-Frist möglich. Das setzt voraus, dass das Grundstück vom Steuerpflichtigen oder seines Kindes für einen nicht unerheblichen Zeitraum selbst bewohnt wurde. Eine Bewohnung durch andere Verwandte bzw. Angehörige oder eine Vermietung an Fremde zählt nicht als Selbstnutzung.
Veräußerung nach Grundstücksteilung
Die Steuerpflichtigen, die vor den BFH traten, haben vor einigen Jahren ein Grundstück inklusive altem Bauerngebäude erworben. Das als Garten genutzte Grundstück umfasste eine Fläche von knapp 4.000 qm. Das zugehörige Bauernhaus bewohnten sie selbst. Eine Weile später wurde das Grundstück von ihnen aufgeteilt, sodass es ein Grundstück gab, auf dem das weiterhin bewohnte Bauernhaus stand, und ein unbebautes Gartengrundstück. Letzteres wurde später separat veräußert.
Eigennutzung oder nicht? – Das ist hier die Frage
Das Finanzamt wollte den Veräußerungsgewinn aus dem Grundstücksverkauf besteuern – die Steuerpflichtigen jedoch wollten aufgrund der Nutzung des Grundstücks zu eigenen Wohnzwecken eine Steuerbefreiung geltend machen. Die Finanzgerichte sollten schließlich Licht ins Dunkle bringen und darüber entscheiden, ob der Verkauf des Gartengrundstücks wegen Selbstnutzung steuerfrei erfolgen konnte.
BFH: Unbebautes Grundstück kann nicht zu Wohnzwecken genutzt werden
Den Münchner Richtern zufolge kann ein unbebautes Gartengrundstück, auf dem also kein einziges Gebäude steht, nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Schon aufgrund der Tatsache, dass die Steuerpflichtigen nur das an das Gartengrundstück angrenzende, aber einem anderen Grundstück zugehörige, Bauernhaus bewohnten, sei keine Eigennutzung des Gartengrundstücks möglich. Auf eine Selbstnutzung des einen Grundstücks könne nicht durch die Selbstnutzung eines angrenzenden Grundstücks geschlossen werden, wenn auf dem ersten Grundstück keinerlei Wohngebäude vorhanden sind, die eine Person tatsächlich bewohnen könnte.
Der BFH schloss in seinem Urteil folglich eine Steuerbefreiung wegen Selbstnutzung des Gartengrundstücks aus.
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