Wucher beim Gewerbemietvertrag

Mieten und vermieten wird in Großstädten für Mieter und Eigentümer zunehmend zum Problem. Zahlreiche mieterschützende Vorschriften machen es Eigentümern schwer, frei mit ihrem Eigentum umzugehen. Gleichzeitig befinden sich Mieter häufig in einer strukturell unterlegenen Situation, in der sie auf den gesetzlichen Schutz angewiesen sind. Bei gewerblichen Mietverträgen ist dieses Machtgefälle jedoch nicht zwingend gegeben. Das Mietrecht trägt diesem Umstand Rechnung und sieht für gewerbliche Mietverträge zahlreiche abweichende Vorschriften vor. Das bedeutet allerdings nicht, dass dem Vermieter keine Grenzen gesetzt sind. In einer aktuellen Entscheidung musste sich der Bundesgerichtshof mit Wucher bei gewerblichen Mietverträgen beschäftigen (BGH, Beschluss vom 13.05.2026, XII ZR 74/24).

Frankfurter Hochhaus für das doppelte

Der Eigentümer eines Frankfurter Hochhauses vermietete Gewerberäume an eine GmbH. Diese vermietete wiederum den größten Teil der gemieteten Fläche als Fitnessstudio mit Bar und Lounge weiter. Während die GmbH selbst ca. 14.260 Euro Kaltmiete zahlte, verlangte sie von ihren Untermietern eine Kaltmiete von mehr als 33.000 Euro. Einige Jahre später geriet die GmbH in die Insolvenz. Bei der Verwaltung des Vermögens fielen dem Insolvenzverwalter Mietrückstände aus dem Jahr 2017 in Höhe von 100.000 Euro der Untermieter auf. Auf dem Klageweg machte der Insolvenzverwalter die Zahlung dieser Mietrückstände geltend.

Nachdem die erste Instanz (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.04.2023, 2-02 O 56/22) dem Insolvenzverwalter die Miete zusprach, erklärte die zweite Instanz den Mietvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft und damit für unwirksam (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 22.08.2024, 2 U 66/23). Dabei ließ das OLG einen wesentlichen Einwand des Insolvenzverwalters unberücksichtigt.

Doch nicht so offensichtlich?

Ein Mietvertrag ist nach § 138 Absatz 1 BGB nichtig, wenn die Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinanderstehen und weitere sittenwidrigkeitsbegründende Umstände hinzukommen. Nach allgemeiner Rechtsprechung liegt ein auffälliges Missverhältnis beim Gewerbemietvertrag vor, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % über oder unter dem objektiven Marktwert liegt. Diese Voraussetzung der Nichtigkeit sah das OLG Frankfurt am Main als gegeben an. Entgegen dem Einwand des Insolvenzverwalters vertrat das Gericht die Auffassung, dass die Hinzuziehung eines Sachverständigen zur Ermittlung des objektiven Marktwertes nicht erforderlich sei. Der objektive Marktwert ergebe sich schon aus dem Mietvertrag der GmbH mit dem Eigentümer des Frankfurter Hochhauses und aus dem IHK-Gewerbemarktbericht 2015 für gewerbliche Büroflächen.

Der Insolvenzverwalter hielt diesen Vergleich für missglückt. Wird der Mietvertrag mit dem Frankfurter Eigentümer sowie der IHK-Bericht zugrunde gelegt, müsse berücksichtigt werden, dass diese die Vermietung von Büroflächen beträfen. Die GmbH hingegen vermietet die Fläche als Fitnessstudio. Dies könne nicht ohne Weiteres verglichen werden. Eher bedürfe es der Beteiligung eines Sachverständigen.

Dieser Einwand fand beim BGH Zuspruch. Die Richter machten deutlich, dass eine Bürofläche kein geeigneter Vergleichsmaßstab ist. Abgesehen davon sei weiterhin der falsche IHK-Bericht zugrunde gelegt worden. Dieser stammte aus dem Jahr 2015, während der Untermietvertrag aus dem Jahr 2016 stammte.

Mit diesen Anmerkungen geht das Verfahren nun zurück zum OLG, welches erneut über die Wirksamkeit des Untermietvertrags entscheiden muss.

Kaufmannseigenschaft erschwert Wucher

Hätte es sich bei dem Fall des BGH um ein privates Mietverhältnis gehandelt, wäre die Reißleine weit früher gezogen worden. Bei einer Untervermietung mit einer Mietsteigerung von 100 % stünde die Sittenwidrigkeit des Vertrags nicht lange in Frage.

Sind allerdings beide Vertragsparteien Kaufleute, ist die Hürde für den Wuchervorwurf höher. Hintergrund ist eben das fehlende Machtgefälle zwischen den Parteien. Regelmäßig kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine Partei die Unterlegenheit der anderen ausgenutzt hat. Will der Untervermieter sich allerdings eben auf diese Unterlegenheit berufen, muss er das Bestehen einer besonderen Unerfahrenheit, einer Zwangslage, gezielten Täuschung oder ähnlichen Umständen aktiv beweisen.

Dennoch eröffnet sich für Vermieter nun kein grenzloser Weg der Vertragsgestaltung. Je nach Sachverständigengutachten kann dieser Fall weiterhin zugunsten des Untermieters ausfallen. Folge dessen wäre dann nicht nur, dass der Insolvenzverwalter die Mietrückstände nicht erhält. Da der Vertrag dann für nichtig erklärt wird und somit von Anfang an unwirksam ist, sind Rückzahlungsansprüche des Mieters nicht ausgeschlossen. Wäre die GmbH nicht schon in der Insolvenz, könnte dies existenzvernichtend sein.

Unternehmern ist daher dringend geraten, auch die gewerblichen Mietverträge nicht auf die leichte Schulter zu nehmen. Mietverträge sollten vor dem Unterschreiben rechtlich überprüft werden. Nur so können kostspielige Mietstreitigkeiten vermieden werden.