Eigenbedarf des Gesellschafters
BGH muss Streitfrage klären
Seit der Einführung des MoPeG im Jahr 2024 hat sich im Recht der GbR einiges verändert. Vor diesem Hintergrund muss sich der BGH nun mit einer Frage befassen, mit der er sich zuletzt im Jahr 2001 beschäftigt hat.
In Deutschland leben etwa 53 % der Bevölkerung zur Miete. Damit ist Deutschland das Mieterland Nummer Eins in der Europäischen Union. Das Mietverhältnis hat somit für einen erheblichen Teil der Bevölkerung eine zentrale Bedeutung. Zugleich stehen sich im Mietrecht die Interessen von Mietern und Vermietern gegenüber. Konflikte entstehen insbesondere dann, wenn ein Vermieter die Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses anstrebt, um die Wohnung selbst zu nutzen. Einer solchen Eigenbedarfskündigung sind allerdings rechtliche Grenzen gesetzt. In einem kürzlichem Fall musste sich das Landgericht Bochum mit der Frage beschäftigen, wer tatsächlich wegen Eigenbedarfs kündigen darf (LG Bochum, Urteil vom 12.09.2025, Az. 10 S 41/25).
Ehekrise führt zum Eigenbedarf
Seit 1989 mietete ein Ehepaar eine etwa 100 m² große Wohnung. Im Jahr 2023 erwarb ein weiteres Ehepaar die Wohnimmobilie vom vorherigen Eigentümer. Das Mietverhältnis bestand zunächst unverändert fort.
Das Vermieter-Ehepaar ließ sich zur Strukturierung seiner Eigentumsverhältnisse als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in das neu geschaffene Gesellschaftsregister eintragen. Diese GbR wurde als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Kurz darauf zerbrach die Ehe. Wochenlang schlief der Ehemann im Wohnzimmer des dreistöckigen Familienhauses, bis sich das Ehepaar für eine vollständige räumliche Trennung entschied. Dafür sollte die vermietete Wohnung genutzt werden.
Das Ehepaar sprach daraufhin eine Eigenbedarfskündigung aus. Zum Nachteil der Mieter, die den Auszug verweigerten. Das Vermieter-Ehepaar klagte daraufhin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Nachdem das Amtsgericht die Klage abgewiesen hatte (AG Witten, Urteil vom 19.05.2025, Az. 2 C 762/24), hatte die Berufung vor dem LG Bochum Erfolg.
Debatte war vorprogrammiert
Dreh- und Angelpunkt des Verfahrens ist die Auslegung des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG), das zum 01.01.2024 in Kraft getreten ist.
Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Damit geht das Gesetz ausdrücklich von natürlichen Personen aus. Gesellschaften können sich auf diesen Kündigungsgrund grundsätzlich nicht berufen.
Vor dem Inkrafttreten des MoPeG war die GbR hingegen nur lückenhaft gesetzlich geregelt. Immer wieder musste deshalb auf Rechtsprechung und Literatur zurückgegriffen werden, um bestehende Regelungslücken zu schließen. Dies galt auch für die Eigenbedarfskündigung. Da die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt war, entstand eine Regelungslücke. Der Bundesgerichtshof urteilte zu diesem Zeitpunkt, dass es vom Zufall abhängen könne, ob eine Personenmehrheit als Bruchteilsgemeinschaft oder als GbR vermiete. Daraus dürfe sich jedoch keine unterschiedliche rechtliche Bewertung ergeben. Insofern sollte es auch einer Vermieter-GbR möglich sein, eine Wohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen (BGH, Urteil vom 29.01.2002, Az. II ZR 331/00).
Das MoPeG hingegen regelt die Rechtsfähigkeit der GbR nunmehr in § 705 BGB. Für einen großen Teil der juristischen Literatur war dies das Ende der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung durch eine GbR. Es fehle nun an der Regelungslücke, die eine analoge Anwendung der Eigenbedarfskündigung rechtfertigen könnte.
Dies sieht das LG Bochum hingegen anders. Das MoPeG habe die bestehende Rechtslage nicht ändern wollen. Vielmehr habe der Gesetzgeber die bereits entwickelte Rechtsprechung gesetzlich normieren wollen. Die mietrechtliche Situation sei dabei nicht berücksichtigt worden, sodass die Regelungslücke weiterhin bestehe. Zwar sei die GbR durch das MoPeG gesetzlich stärker an die OHG und KG angenähert worden. Dies stelle allerdings keine grundlegende Neuerung dar. Die Nähe zu den anderen Personengesellschaften habe bereits vor 2024 bestanden und könne daher nicht als Argument gegen eine analoge Anwendung des § 574 BGB herangezogen werden.
Nun muss der BGH ran
Aufgrund der weitreichenden Bedeutung der Streitfrage hat das LG Bochum die Revision zum BGH zugelassen. Diese wurde bereits durch das Mieter-Ehepaar eingelegt. Nun muss der BGH klären, ob die bisherige Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung durch eine GbR auch nach Inkrafttreten des MoPeG weiterhin Anwendung findet.
Wie der BGH letztlich entscheiden wird, ist nur schwer vorherzusehen. Allerdings darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass die GbR gerade von persönlichen und kleineren Zweckzusammenschlüssen lebt. Ob es sich vor diesem Hintergrund anbietet, die Rechte solcher Zusammenschlüsse zu beschneiden, dürfte fraglich sein.