Abschreibung (AfA) von Immobilien
Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer
Ende letzten Jahres hat der Bundesfinanzhof ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums zur Abschreibung von Immobilien aufgehoben. Welche Auswirkungen dies auf die AfA mit einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer hat, beleuchten wir in diesem Beitrag.
Durch die Abschreibung („AfA“ = Absetzung durch Abnutzung) von Immobilien können Immobilieneigentümer jährlich steuerliche Vorteile geltend machen. Der steuerliche Vorteil bemisst sich grundsätzlich im Verhältnis zur Nutzungsdauer des Gebäudes. Bislang galt in diesem Zusammenhang noch ein Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen („BMF“) vom 22. Februar 2023, das Grundsätze für die Inanspruchnahme der AfA nach der kürzeren, tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG (Einkommensteuergesetz) regelte.
Dieses BMF-Schreiben zur Abschreibung von Immobilien wurde vom Bundesfinanzministerium jetzt jedoch wieder aufgehoben. Welche Folgen das für die AfA hat, beleuchten wir in diesem Beitrag:
AfA – „Typisierte“ Nutzungsdauer von Gebäuden
Nach § 7 EStG wird im Falle von Immobilien grundsätzlich eine lineare Abschreibung über eine bestimmte (typisierte) Nutzungsdauer vorgenommen. Abhängig von der Art und des Zeitpunkts der Fertigstellung der Immobilie sieht die Vorschrift einen konkreten AfA-Satz für das jeweilige Gebäude vor. Damit kann die AfA unabhängig vom tatsächlichen baulichen Zustand bzw. Alter der Immobilie bestimmt werden.
Ein Rückgriff auf die tatsächliche Nutzungsdauer zur Bestimmung der AfA der Immobilie ist erst in § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG vorgesehen. Es gab jedoch Diskussionen darüber, unter welchen Umständen von den „typisierten“ Vorgaben abgewichen und die tatsächliche Nutzungsdauer geschätzt werden darf.
Wann ist eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zulässig?
In einem Urteil des Bundesfinanzhofs („BFH“) vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) hatten die Richter unter anderem dazu Stellung bezogen.
Leitsätze des BFH-Urteils vom 28. Juli 2021, IX R 25/19
1. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; erforderlich ist insoweit, dass aufgrund der Darlegungen des Steuerpflichtigen der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann.
2. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer.
Der Steuerpflichtige wäre demnach nicht dazu verpflichtet gewesen, ein Gutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellen zu lassen, um für die Abschreibung einer Immobilie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend zu machen.
Finanzverwaltung reagiert mit BMF-Schreiben
Auf dieses BFH-Urteil reagierte die Finanzverwaltung wie folgt:
Das Urteil des BFHs wurde mit einem Nichtanwendungserlass belegt und das Bundesfinanzministerium erließ am 22. Februar 2023 ein Schreiben, in dem die Anforderungen für die Inanspruchnahme einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer verschärft wurden. Insbesondere regelte es die Pflicht für den Steuerpflichtigen, ein Gutachten von einem zertifizierten Gutachter vorzulegen.
BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 aufgehoben
Dieses BMF-Schreiben wurde am 1. Dezember 2025 jedoch wieder aufgehoben.
Damit sollte es wieder flexibler möglich sein, einen Nachweis über eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zu erbringen. Die Pflicht, ein Gutachten von einem zertifizierten Gutachter einzuholen, wurde damit nun aufgehoben.
Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann sich im Rahmen der AfA insbesondere lohnen für ältere bzw. sanierungsbedürftige Immobilien, weil die kürzere Nutzungsdauer für höhere jährliche Abschreibungen sorgen und damit zu größeren Steuerersparnissen führen kann. Allerdings immer nur unter der Voraussetzung, dass die kürzere Nutzungsdauer inhaltlich fundiert und nachvollziehbar ist (Berücksichtigung von technischem Zustand, Alters- oder Substanzmängeln, Nutzung, Baujahr etc.).
Am Ende hängt die Anerkennung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bei der AfA aber stets vom Einzelfall ab. Eine pauschale Geltendmachung ist nicht möglich.