Besteuerung von Immobilien in Gesellschaften
Grunderwerbsteuer bei Wechsel der Gesellschafter
Was passiert, wenn sich die Anteile an einer Personengesellschaft, die in ihrem Geschäftsvermögen Immobilien hält, verändern? Welche Auswirkungen hat das auf die Besteuerung der Immobilie?
Verschieben sich die Anteile an einer Personengesellschaft, die Immobilien im Gesellschaftsvermögen hat, stellt sich regelmäßig die Frage nach einer möglichen Grunderwerbsteuer. Der Bundesfinanzhof (BFH) konnte nun in einem aktuellen Urteil vom 9. Juli 2014 zu diesem Problem bei der Besteuerung von Immobilien Stellung nehmen:
Der Anteilserwerb an einer solchen Gesellschaft, so das Gericht, ist wegen mittelbarer Änderungen des Gesellschafterbestandes immer dann grunderwerbsteuerpflichtig, wenn der beim Veräußerer verbleibende Anteil aufgrund getroffener Vereinbarungen wirtschaftlich dem Erwerber zuzurechnen sei.
Der Entscheidung lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem der Erwerber fast 95 Prozent der Anteile erwarb und zusätzlich noch eine Kaufoption (mit festem Kaufpreis) an den verbleibenden Anteilen sowie die auf den verbleibenden Anteil entfallenden Gewinne. Damit blieb man zwar zivilrechtlich unter der sonst entscheidenden 95 Prozent-Grenze; das Finanzamt und später auch das Finanzgericht und der BFH nahmen jedoch dennoch eine Grunderwerbsteuerpflicht an, weil der Erwerber aufgrund der zusätzlichen Vereinbarungen insgesamt vollständig wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilien geworden sei. Dass das Stimmrecht hinsichtlich des Restanteils zunächst beim Veräußerer verblieb, ändere nichts an dieser wirtschaftlichen Betrachtung.
Hintergrund
Grundstücksbesitzende Personengesellschaften bzw. vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften sind ein sinnvolles Gestaltungsmittel zur Verwaltung, Übertragung und den Schutz von Immobilienvermögen. In der Gesellschaft (z.B. Familienpool, Familiengesellschaft) können die Immobilien gebündelt werden und vor dem Zugriff Dritter wie z.B. Gläubiger, Schwiegerkinder oder dem Finanzamt geschützt werden.
Die obige Gerichtsentscheidung zeigt, wie eng bei diesen Gestaltungen steuerliche, rechtliche und wirtschaftliche Fragen miteinander verknüpft sind, so dass neben Steuerberatern auch Fachanwälte für Gesellschaftsrecht beratend tätig werden sollten.